SOHO中国转型包租公 物业评估增值96亿

去年营收仅155.44亿元，净利润却高达105.85亿元，在房企中，SOHO中国(00410.HK)高达68.1%净利润率似乎高得出奇。

记者从SOHO中国日前披露的年报中发现，该公司净利润中“水分”颇高。在公司年报损益表中，“投资物业评估增值”高达96.05亿元。这也意味着，刨去物业评估增值，其净利润不足10亿元。

投资物业调节利润

“SOHO中国近两年来才向持有型商业地产转型，能收租的物业恐怕并不多，靠租金收入很难让其净利润短期破百亿。”一位在港上市的标杆房企高层人士感到疑惑。

去年8月，SOHO中国正式宣布结束散售模式，转向“开发-自持”模式，公司董事长潘石屹笑言，从此要做“包租公”了。去年，SOHO中国营收155.44亿元，净利润105.85亿元，净利润率高达68.1%。单从这张成绩单看，SOHO中国去年报表极为亮丽。即便是龙头房企万科A(000002)，去年净利润也仅较其略高，为125.5亿元。而如此高的净利润率，在房企中极为少见。

然而，记者发现，真正拉动SOHO中国净利润的是损益表中“投资物业评估增值”一项数据。去年，该数据高达96.05亿元。“投资物业评估增值是港股市场比较特殊的一种会计制度，受益于此，一些在港上市的商业地产开发商的净利润都非常高。”一家在港上市房企财务总监告诉记者。

根据香港会计准则，投资物业重估的公允价值与原账面价值之间的差额，将会计入损益表中，同时将不计提折旧和摊销。“由于在香港投资物业评估限制较内地少很多，所以很多上市房企普遍通过该项数据调节利润。”上述人士坦言。

去年SOHO中国105.85亿元的净利润中，96.05亿元的“投资物业评估增值”贡献率竟高达90.74%。如果刨去这块账面收益，SOHO中国净利润仅为9.8亿元，净利润率仅为6.3%。

评估增值主宰利润

在更早的3年中，“投资物业评估增值”主宰了SOHO中国的净利润的高低。从2009年至2011年，SOHO中国净利润分别为38.92亿元、36.36亿元、33亿元。而“投资物业评估增值”在这3年中，分别为40.27亿元、1.65亿元、21.44亿元。其中，2010年，如非毛利增长139.99%，净利润将会受到“投资物业评估增值”减少的拖累。

前述房企财务总监告诉记者，将“投资物业评估增值”计入损益中，会降低利润的稳定性。“利润会随着投资物业增值而波动，投资物业这可以说是一把双刃剑。”他说。

另一方面，投资物业增值意味着，会产生增值税等税费，房企需要在报表中扣除所得税负债，这也会回冲一部分利润。从报表上可以看出，SOHO中国去年所得税从2011年的23.75亿元激增至75.48亿元。

事实上，SOHO中国近年来一直将注意力放在“物业重估”上。在此前发布的业绩材料(行情 专区)中，SOHO中国方面称，由于处于转型初期，SOHO价值被严重低估。该公司同时表示，在北京和上海的繁华地段持有最有价值的商业，物业超过170万平方米，成为北京和上海最大的甲级写字楼开发商。