每经实习记者 叶燕婷 发自深圳
*ST国商（000056.SZ）4月10日发布公告称，控股子公司深圳融发投资有限公司（以下简称深圳融发）拟向中投信托融资置换原平安信托的12亿元人民币贷款，置换后预计每年可为融发公司节省财务费用约1900万元。
2012年4月，融发公司向平安信托借款12亿元人民币，借款期限两年，年利率10%，另需支付每年0.6%的财务顾问费，经过此次置换，*ST国商的借款年利率下降至9%，借款期限为12个月。
*ST国商证券代表吴小霜表示，这笔12亿元的借款已用于还款及皇庭国商购物广场项目的运作，目前共五层的广场地下三层公共区域已经基本完成，首批品牌也已经装修完毕，但是目前仍无法公开确定开业时间。
招商不足 开业时间仍未定
*ST国商曾在今年一月底公布皇庭购物广场工程计划进度，当时表示将在2013年上半年局部开业。昨日（4月11日），公司证代吴小霜表向《每日经济新闻》记者表示，目前确实在按照进度表步步推进，广场内已有十家左右店铺装修完毕，考虑到整体运营成本，公司需要继续招商，也需要等待更多的品牌门店装修完成，故广场暂不开业，具体开业时间或将在4月23日将披露的年报中说明。
为何一个购物广场开建8年仍迟迟无法完工？ *ST国商方面解释称，先前建设比较早，近几年深圳商业广场新开频繁，公司对皇庭购物广场的定位已经不再适应最新环境，所以对它进行了设计变更。另外，重组期间涉及董事会的交接、换届，期间对广场的定位有一定争议以及资金有一些困难。
吴小霜称，目前广场地下三层的公共部分已装修完成，另两层的装修以及广场外立面均未完工。根据设计方案，广场主体共计5层，营业面积达10万平方米，其中地上一层为奢侈品专区，顶层为连接会展中心的绿化休闲区；地下3层包含电影院、餐饮、二三线品牌店等。
记者在皇庭购物广场施工现场看到，广场露天LED大屏已开始投入使用，外围南广场水景环境完工，地面石材也大部分铺装完成。而根据皇庭广场官方微博显示，首批7家品牌也已在三月初入场装修，不过根据记者观察，这批商家中未见奢侈品牌，吴小霜表示，如果有奢侈品入驻的话，对经销商有很大帮助，公司一定会大力向外推广，但是近几年奢侈品牌在中国的扩展非常谨慎，皇庭广场也遇到了这样的情况。
美联物业全国研究中心主任何倩茹表示，一般购物广场招商占比过70%后才会正式开业，否则开业了也很难看，皇庭广场地处深圳中心区，在它不断推迟开业的几年中，中心城、Cocopark、连城新天地等个购物中心不断壮大，若缺少奢侈品入住，可能会影响到皇庭广场对其他品牌的吸引力。
何倩茹认为，怎样做出差异化，把客户从周围几个购物中心拉过来，是皇庭广场目前面临的最主要问题。
频繁举债 开业后或继续融资
根据深圳市德正信资产评估有限公司的评估，截至2012年3月31日，皇庭国商购物广场市场价值达59.7亿元。但作为*ST国商最重要的资产，皇庭广场2006年开始设计施工，开业时间一拖再拖，上市公司陷入了借新账还旧账的怪圈中。
去年11月，*ST国商公告称，2010年7月1日～2012年10月22日期间，深圳融发借贷总计37亿元，其中借新还旧20亿元，净流入为17亿元；截至2012年10月22日，资金流出为17.04亿元，该公司账户余额仅余1713万元。数次举债，皇庭广场却无实质进展，去年底公司提出再借7亿元后，遭小股东激烈反对，罢免董事会的呼声不绝于耳，最终由深交所、深圳证监局介入调解。
面对高额负债和暂停上市的压力，*ST国商不得不变卖资产。业绩预报显示，通过出售两家子公司全部股权，2012年公司预计盈利1500万～2000万元。
即便皇庭广场今年如期开业，*ST国商的资金情况也不容乐观。何倩茹表示，购物广场一般有三到五年的培养期，最开始三年一般能够维持基本开支，不出现大幅亏损就已经很不错了。参照皇庭广场所处福田片区租金较高的Cocopark，其一、二楼每平方米租金大概1000元，皇庭广场目前装修好的三层楼约6万平方米，以入住率七成计算，如果今年年中能如期开盘，年内将为*ST国商带来2.5亿元左右的收入，但到明年4月，欠中投信托的12亿账款即将到期，皇庭广场的租金尚不足以支付这笔欠款。
对此，*ST国商方面向《每日经济新闻》记者表示，在开业后购物广场培育期内，如果有必要的话，将继续寻求银行融资以维持广场的整个运营。
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