冯海宁：政府指导商品房价格不如为土地出让定价

◎冯海宁

北京市住建委负责人日前表示，新建楼盘在申请预售资格时，开发商要报价，“报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格，也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘，住建部门会对报价进行引导和指导。如果开发商不接受指导，可能就不发预售许可证，或成交资格备案中不给予备案，确保价格不能过快上涨。”

政府指导商品房定价在我国早有先例。南京在2007年就曾对商品住宅实施过以“政府指导价”为核心的价格监管制度。北京市这一次政府指导房价也有政策依据，“国五条”就规定：对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。

尽管政府指导房价早就存在争议，有开发商认为这是违反市场规律“开倒车”，但也要看到有一定积极意义。通过这种价格管制方式可以起到暂时稳定房价的目的，还可以控制开发商利润，因为高价房多是“暴利房”，另外，有利于调整住房供应结构，通过指导、干预房价可促使开发商多开发中低价位的普通商品房，因为开发高价房的政策风险太大。

地方政府在指导房价的同时，还要消除公众和市场的种种疑问：一是这种调控方式虽然有政策依据，但法律依据是否很充分？尽管《中华人民共和国价格法》第18条规定，部分商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价，但是，适用范围以中央和地方定价目录为依据，从可查的中央和北京定价目录来看，商品房似乎不在指导价范围内。希望有关方面对此予以说明，以消除疑问。

其二，政府指导房价的效果究竟如何？不可否认，政府指导房价由于限制了价格，暂时会有一定效果，但有效期多久，最终效果如何，则有待观察。政府指导房价只会带来两种结果：一种是开发商牺牲部分利润在政府指导价范围内销售；另一种是，开发商在限价期间不销售，而是延后销售，那么，房价暂时稳定之后，很可能会迎来大反弹。

其三，有没有比政府指导房价更好的干预手段？显然，有多种手段可供选择，可以干预地方政府 “利润”。最近，有媒体根据官方数据粗略估计，政府和银行2012年从房地产市场获得收入4.7917万亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。如果把“75%”减掉一半，房价必然下降。另外，还可以像德国一样对暴利开发商判刑，向高价房开发征收特别税等，可控制开发商利润，进而稳定房价。

在笔者看来，与其指导房价不如指导地价。众所周知，地价对房价具有明显推动作用。一块高价出让的地块，就会直接影响到周边房价——高地价不但影响当前房价，也会影响以后房价走向。由于地方政府可以从高价地块出让中获得巨大利益，那么，地方政府与开发商就容易形成利益共同体，中央调控房价就会遇到阻力。

商品房不同于限价房、经济适用房，既然是一种商品，最好的办法是通过市场手段、经济手段来调控。而土地在公开出让之前，无疑属于比较稀缺的资源，更适合政府来指导定价，对即将出让的土地设置一条红线，只能按红线范围内的价格出让，如果土地出让价格超越红线则不批准或无效。如此一来，地价对房价就没有推动作用了。由于土地是政府垄断经营，政府定价和政府指导价更适合规范垄断产品的价格。