楼市调控需完善市场手段

新“国五条”发布一个月后，多地实施细则陆续出台。在落实楼市调控的过程中，如何尊重市场运行规律，应成为地方政府重点考虑的问题。

在各地细则中，“北京版”新政可谓最为严厉。其中“限房价、竞地价”、报价过高暂不核发预售许可证、进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理等手段力度不小。

而对于经历了多轮政策调控的房地产企业来说，“应对”之策早已熟稔。近期，不少房地产项目推迟开盘，以逃避主管部门价格管控。事实上，如今多数房地产企业的资金压力已经缓解，“以价换量”动力不足，面对强力政策，多以放缓拿地和开发节奏来应对。这不仅将减少短期房屋供应，也可能影响长期供应。

对于二手房交易个税条款，多数地方的细则都小心避开，虽然北京设置了诸多细节以减少差价，但交易成本的提高仍使买卖双方望而却步。从近期二手房挂牌量锐减的情况不难看出，二手房市场供应已明显受到影响。

从各项楼市调控手段来看，着力点无非在抑制需求和增加供应两个方面。在我国城镇化推进的特殊历史阶段，通过对需求的暂时抑制，为市场供应赢得时间，已成为近年来楼市调控的主要思路。然而，调控政策在抑制需求的同时，往往也会影响到供应端的市场预期。对需求的抑制力度越大，供应端的萎缩往往也愈为严重。

在落实调控过程中，首先需厘清政府和市场边界。在对普通商品住房建设继续给予政策优惠的同时，应不断完善市场手段。这不仅能够避免市场预期出现大幅波动，同时也是对供应热情的一种保护。

其次，加快建立长效机制。个人住房信息系统和存量房评估系统应尽快投入使用，从而支撑差别化信贷和税收政策实施，使之更精确地打击投机，凸显对刚需的保护。同时，在整合交易环节税种的基础上，房产税试点也需有步骤扩围，从而增加持有成本，促进存量房的释放。

最后，加强保障房建设。在继续保持保障房建设规模的同时，需从住房保障范围确定、保障房分配和退出机制建设、保障房持有和交易等方面予以完善，从而尽快建立市场和保障并重的房地产供应体系。