明发上海项目土地使用证获取成谜 律师称或未付清税费

每经记者 沙斐 发自上海

《每日经济新闻》此前报道明发集团（00846，HK）上海项目未获施工许可且已停工后，明发集团近期公布的2012年年度业绩公告又一次披露，该集团位于上海嘉定区的地块签订土地出让合同超过2年，但截至目前仍然没有证据显示其获得土地使用证。根据此前的闲置土地办法，如果土地超过约定开工时间一年，就可以收取20%的闲置费，超过两年就将被没收。

上海市杜跃平律师事务所主任律师杜跃平说，一般情况下，只要付清土地出让金和相关税费，就可以获得土地使用证、规划建设施工许可证等。上海四方律师事务所专攻房地产方向的吴琼律师认为，如果明发至今未获得土地使用证，最大的可能是没有付清相关税费。

年报未显示获得土地使用证/

2011年1月，明发集团以38700万元竞得上海嘉定区高台路以南、沪宜公路以西地块（C13-3、C13-6）。据悉，当时是明发第一次在上海拿地，该地块位于嘉定新城中心区的核心位置，拟建成一个集特色五星级酒店、高档商业中心、甲级写字楼等于一体的高端商业综合体。

上述地块出让条件中规定，该地块建设必须包含一个特色五星级酒店，因此对开发商的资金、实力、品牌等综合能力提出很高要求。当时明发集团上海公司相关负责人表示，此类地块符合明发集团致力于城市商业综合体的发展方向，也符合集团整体高端定位的品牌形象。

尽管有着美好的设想，但两年时间了，明发并没有在上海嘉定区完成其城市商业综合体的发展远景。

明发集团年报披露，北京和上海的两个明发商业广场签署了土地出让合同，但没有证据显示已获得土地使用许可证。根据有关规定，土地使用证是用地者取得土地使用权的唯一合法凭证。以出让方式取得土地使用权证书的一般程序为：签订国有土地使用权出让合同，受让人按出让合同约定缴纳土地出让金和有关税费，然后申领国有土地使用证。以划拨方式取得土地使用权的，只需持有政府划拨土地的批文，即可办理国有土地使用证。

北京市国土资源局大兴分局的资料显示，北京明发商业广场是在2013年的1月24日才获得土地使用许可证的。那么，已经停工的上海项目是否获得了许可证呢？

为此《每日经济新闻》记者联系了明发集团，但被告知相关负责人正在出差无法回答。随后记者又致函上海市嘉定区规土局，希望了解明发是否办理土地使用证等问题，但嘉定规土局也以相关发言人忙碌为由未作回复。

短期债务还债压力大/

从年报披露的情况来看，截至去年年底，上海明发商业广场尚没有获得土地使用证。

上海四方律师事务所专攻房地产方向的吴琼律师认为，长期未获得土地使用证最大的可能就是没有付清相关税费。

吴琼认为，在没有取得土地使用证的情况下开工建设，应该是明发为了避免土地被没收而采取的无奈之举，但项目要继续建设会涉及大规模的资金，开发商如果资金不足，要么选择融资，要么选择停工。

《每日经济新闻》记者咨询各大商业银行了解到，如果明发上海嘉定项目没有获得土地使用证，想要申请到贷款几乎是不可能的事，除非使用其他资产作为抵押。

根据明发集团2012年年报，明发集团抵押给银行的受限制现金和现金等价物总额仅有11.38亿元，但需要偿还的短期债务总额却高达149亿元，相比2011年末增加了43亿元，各类流动负债占总负债的近八成。

银行信贷业内人士向继宗对此表示，很多银行在给房地产发放贷款之前都要求开发商的自有资金不能少于贷款总额的30%，而明发当前的财务状况显然有些吃力。