易宪容：“交易环节重税”难遏投机投资

易宪容（中国社科院金融所研究员）

新“国五条”各地细则渐次落地，宗旨与目标是遏制住房投机投资，要让以投资投机为主导的市场转型为以消费为主导的市场，并把居民住房消费需求释放出来。但是从“国五条”及其细则出台的方式与程序、原则与内容等方面来看，整个房地产宏观调控政策没有根本性转变。

2010年“国十条”之后，政府已经看到房地产宏观调控的核心所在。当时“国十条”遏制房地产投资投机的工具很多，相关地方职能部门仅选择性使用，甚至于最有效的经济杠杆工具不使用，让中央政府不得不推出限购、限价这样的行政措施。这些政策对遏制投机投资作用有限，这就是为何越是调控房价越上涨的根源所在。

我们可以看到，“国五条”不仅在内容上与早几年的宏观调控政策相比没有多少新内容，而且政策的出台方式也如出一辙。无论是信贷政策差别化的强调，还是20%住房交易所得税征收，其实都是老政策。对于征收20%住房交易所得税市场会反应如此强烈，就在于早几年各地政府没有严格征收，现在要严厉执行了，反响就来了。

从内容来看，对遏制住房投资投机，发达市场经济体中有成熟而行之有效的经济杠杆 （比如信贷政策及税收政策），但“国五条”不让限购、限价这些行政手段退出，反之进一步强化，这是造成最近国内住房市场恐慌性需求涌出的重要原因。我们应该知道，只要购买住房就有利可图，只要住房交易的赚钱功能存在，投资投机者就能够通过不同的方式来破解这样的限制。

“国五条”宏观调控表面上的宗旨是坚决抑制房地产投机投资需求，鼓励住房消费需求。不过，要国内住房市场性质真正转向以消费为主导，就得去除住房市场的赚钱功能，有效的方法是通过经济杠杆来遏制。只有通过严格的事中及事后的税收限制，才能够把住房的投资投机与消费区分开。但“国五条”这方面的内容着墨甚少，能够起到限制住房投机投资的作用十分有限。有些地方出台的细则，对早几年前就该实行的20%住房交易所得税政策都是含糊其辞，这样要去除住房赚钱功能，让住房投机投资退出市场是不可能的。

正因为当前调控没有认识到去除住房赚钱功能、住房性质转型对遏制住房投资投机重要性，所以对于当前的高房价仍然希望通过供求关系来稳定房价，以为增加住房供给就可以让过高房价稳定或回归理性。这样的政策是假定当前住房市场是以消费为主导，但当前的住房市场仍然是投机投资为主导。由于两个市场的性质、定价基础、价格运行机制及供求关系完全不一样，“国五条”希望用解决住房消费市场的方式来化解当前国内住房矛盾，效果恐怕很有限。如果说国内住房市场不从性质转变，仍然是投机盛行，住房供给再多也解决不了高房价问题。

总之，对于当前国内住房市场，要让它健康持续地发展，最为核心的问题就是要去除住房的赚钱功能，挤出住房的投资投机需求，并让住房市场真正成为以消费为主导。这样才能把绝大多数居民的住房消费需求释放，让绝大多数人的住房条件得以改善。

要达到这一点，就不能够再走前十年老路，而是要对当前房地产宏观调控政策进行全面反思。在此基础上，通过公共决策的方式，制定保护绝大多数人利益的 《住宅法》，并通过事前政策（信贷），事中及事后（税收政策）对住房投资投机进行全面限制，真正地让住房赚钱功能退出市场。否则，现有宏观调控既不利于真正的住房消费者，也不可能让居民住房消费需求释放出来。

专题：《“国五条”细则落地》