京沪细则落地：京严沪松力度相差大

每经网3月30日北京讯（记者 胡健）

北京、上海版楼市调控细则千呼万唤始出来。相比之下，北京的执行细则显然更为严格。

今天（3月30日）下午，北京市政府发布了国五条调控细则，与此前猜测基本一致，京版细则可谓是迄今为止最为严厉的地方版调控细则。

北京楼市国五条调控细则今日出台，规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。

“国五条”细则落地前，个税按差额20%，或是1%的核定税率征收。实际交易中基本按照全额的1%征收个税。新政执行后，确定房屋原值的方式由原来的业主提供凭证变为主管部门依据网签系统核查。且明确了按1%征收的特殊类型房源。使得个税的征收标准更加明确，得到统一，执行程度更为严格。

链家市场研究部分析称，北京约六成购房需求将受到影响。根据链家地产市场研究部统计，2012年以来，改善性需求占比约为45%。其中至少八成为买一卖一的置换需求，也就是说有36%为业主的唯一住房，再除去少部分不满5年的房源，预计二手住宅市场中将有60%左右的需求受到税费调整影响。

此外，链家还称，单身人士限购一套住房，能够很好的避免投资性需求入市。但对于大部分改善性需求来说，换房成本再度高企，需求难免被抑制。

2013年北京市房价控制目标为：全市新建商品住宅价格与2012年相比价格稳定，进一步降低自住型和改善型的商品住宅的价格，逐步将其纳入到限价房序列管理。并且也提出通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型和改善型住房的土地供应。

链家地产副总裁林倩认为，本次出台背景与2010年、2011年的两轮调控完全不同。2010年调控前市场的投资比重大约在30%左右，但两轮调控后目前不足10%，自住性需求占到九成以上。小户型及外地购房占比都明显下降。目前调控延续了通过抑制需求来以控制房价上涨的思路，但对刚需和改善需求也会造成明显的影响。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，这次的调控的目标明确为“2013年新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格”，相比2012年的“新建普通住宅价格稳中有降”，明显剔除了保障型住房对价格的影响，使得调控目标更加明确和严格。至于是否能够实现，由于细则中明确规定了对于定价过高的商品房可以不发预售证或不办理现房销售备案，以及在2013年土地出让环节多采取“限房价，竞地价”的方式，因此全年调控目标是可行的。

此外，北京要求正在开发建设适合自住、改善需求的商品房项目，在政府提供相应优惠政策的基础上，降低房价，提前锁定商品房上市销售价格。对于此类住房的上市年限和收益将进行限制。

上海易居房地产研究院副院杨红旭表示，北京细则是国五条政策的升级，对北京房价有降温作用。其中，房价限价政策比较严，这意味着今年房价涨幅应该不会超过3%，否则房价目标落空。

另一个备受关注的城市上海在细则中并无明显加码的内容，此前传言的上调限购条件年限的说法并未兑现，其关于房价目标的说法也与北京类似，上海市政府办公厅30日印发该市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见中称，根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

上海细则中还称，金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

新国五条地方版实施细则即将出台的背景下，3月北京楼市也迎来井喷行情，据链家地产市场研究部最新统计，截至3月26日，北京市二手住宅成交37247套，与1月、2月同期相比，分别上涨了1.4倍和3.5倍。比2012年同期上涨223.1%。预计3月全月成交量或破4万套，达到2009年以来的最高值。

但随着细则的正式落地，这一现象很可能发生大逆转。中原地产研究总监张大伟表示，3月份接近6万套的成交量将透支2013年上半年的成交，一旦政策落地，不论是二手房还是新建住宅市场，都将很快陷入明显的观望，成交量很可能出现起码3个月的冷清。4月份一旦政策落地，全月北京成交量包括新建住宅及二手房住宅合计可能下滑到2万套以下。

他表示，除了一些本就不急于买房或卖房的客户将可能选择观望外，个别正在积极洽谈交易的房主和买主在新政的影响下也会暂时观望。房价平稳，高速上涨时代结束，新调控用税收手段限制了购房者的财产性收入。限购、限贷的继续从严执行将给继续打压市场信心。市场对本政策的适应期起码3个月以上。