浙江桐乡香港城千余套商铺“人去楼空”涉嫌售后返租

每经记者 徐杰 发自浙江桐乡

近日，《每日经济新闻》记者陆续接到不少来自上海、杭州、台州及江苏等地投资者的反映，称他们于2008年至2011年期间，购买了由浙江厚源房地产开发有限公司 （以下简称浙江厚源地产）开发的桐乡香港城商铺，但整个香港城大部分商铺现在已“人去铺空”，涉及到的商铺约一千多套。

桐乡市住房和城乡规划建设局相关负责人表示，香港城纠纷属于业主的市场投资行为，主张通过司法诉讼进行解决。对于业主提及的“售后返租”，则表示，对业主和开发商签订的销售合同对照《商品房销售管理办法》进行了检查，未发现合同中存在“售后返租”条款或约定。

商铺返租无法兑现/

俗话说 “一铺可以养三代”，但在王芳（化名）眼里，正是这样的诱惑让其一头扎了进去，并被套。2008年12月27日，王芳与香港城开发商浙江厚源地产签订了购房合同，合同约定其购买的商铺位于二幢1单元155号，用途为商业用房，虽然该商铺建筑面积只有12.95平方米，但价格却并不低，单价已达到2.2万元左右，“当地住宅价格也就在3000~4000元”。

随后，另外一家名为浙江厚源商业发展有限公司 （以下简称浙江厚源商业）与其签订了商铺委托经营管理协议，委托经营租期总共8年，每年一签，到2016为止，前两年的租金已算进首付款中，总共签了6份。

王芳向《每日经济新闻》记者出示的 《桐乡香港城商铺委托经营管理协议》内容明确，管理时间段期间，甲方按时间段将租金支付给乙方，租金为每6个月支付一次，甲方应于每个半年租金支付时间段前十天向乙方支付租金。上述委托协议还显示，商铺每年的租金实现逐年增长，如2011年为10804元，2012年为12154元，到了2016年，租金上涨至13504元。“租期还没有结束，租金现在已经拖欠了一年多了，找他们，他们就说没有钱。”王芳说。

记者在采访中获悉，遭遇同样租金问题的业主不在少数，这些业主来主要来自上海、杭州、宁波、台州、义乌以及江苏等地区。

有业主表示，所涉及的商铺有1000多套，有的为3至5年的短租期，有的租期为6至10年。当初，开发商销售人员承诺售后，可以每年按8%至10%的幅度统一返租。“售后返租是当时香港城开发商打出的重点销售策略，在此策略的刺激下，香港城项目的销售一路火爆。”

值得一提的是，协议内容要求，在经营管理期限内，无须事先通知乙方，浙江厚源商业享有对商铺进行独立租赁经营的权利；此外，作为业主不得主张对商铺的占有、使用及经营权利。对于这样的协议内容，浙江省房地产一业内人士表示不解。 业主们寄予希望的香港城不仅未带来收益，而且似乎成了“空城”。业主代表向记者表示，开发商当时销售时做的广告明确提到：香港城为奥特莱斯品牌直销广场，是桐乡唯一商业步行街，得到市政府鼎力支持，是集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体的商业综合体。“信誓旦旦地说桐乡奥特莱斯要赶超上海青浦，北京燕莎。”有业主回忆称。

然而，建成3年的桐乡香港城却是另外一翻景象。3月22日，记者在位于桐乡市政府后侧的香港城看到，大部分商铺已经关门，空荡荡，少数商铺经营着健身房、足浴店等，从陈旧但色彩依旧鲜艳的服饰、餐饮等商铺宣传广告中，透露出当初的“繁华”。

桐乡市住房和城乡规划建设局相关负责人向记者表示，香港城纠纷由来已久。2011年10月17日以来，香港城商铺业主已经分别到桐乡市以及浙江省政府反映，“香港城目前最大的问题就是租金问题：由于招商不当，经营状况差，已歇业，开发商没有及时按照合同规定履行自己的承诺，才造成目前情况。”

对于“空城”，浙江厚源商业则认为责任在当地政府，其在电话中向记者表示，缘于当地政府当初定位错误，现在要求政府进行统一拆除重建。

涉嫌变相“售后返租”/

上述桐乡市住房和城乡规划建设局相关负责人表示，香港城纠纷属于业主的市场投资行为，主张通过司法诉讼进行解决。对于业主提及的“售后返租”则表示，对业主和开发商签订的销售合同对照《商品房销售管理办法》进行了检查，未发现合同中存在“售后返租”条款或约定。

售后返租指开发商将房产分割出售后再承租该房产并向购买者支付租金,以达到快速回笼资金的目的。住建部规定房地产开发企业不得采取售后包租的方式进行销售。商品住宅按套销售，不得采取分割拆零销售的方式。

令王芳感到蹊跷的是，商品房销售合同中没有约定 “售后返租”，但是实际销售和管理过程中却存在变相之嫌，她所购买的商铺就是按照分割拆零的方式进行销售的。“我只知道我的房子大概所在位置，但在整个大间商铺里，不知道具体是哪个位置”。其购房合同所呈现的平面图也显示，整个一层被分割成了众多座次说明的单间。

对于是否为售后返租，开发商与物业管理公司的关系尤为关键。统一格式的 《桐乡香港城商铺委托经营管理协议》内容亦显示，浙江厚源商业对香港城实施统一的商业经营管理。同时指出，如果业主没有完全履行与开发商浙江厚源地产签订的《商品方买卖合同》以及附件约定的支付购房款、其他代收款、大修基金以及办理按揭贷款等义务，浙江厚源商业有权要求依浙江厚源地产的要求暂缓向乙方支付租金。

对于上述两公司的关系，浙江厚源商业相关负责人昨日向记者表示，两者没有关系。

然而，浙江厚源地产与浙江厚源商业频繁的工商变更却露出了玄机。工商注册资料显示，浙江厚源地产的股东2008年9月4日变更为上海德纳德投资管理有限公司 (持股70％），自然人林剑民持股30%。在2011年1月份，法人代表由林剑民变更为了陈文波。

成立于2007年12月的浙江厚源商业，最初投资人为林剑民和翁士文两位自然人，而到目前，持股人为林剑民和林勤民，两者持股比例为3：7，同时，在2013年3月1日，该公司的法人代表由林剑民变为了程学东。