如何建立楼市调控长效机制

新一届政府总理李克强在答记者会上并没有特意提到房价、楼市调控和商品房市场，特别是为大家近期所关心的新一轮楼市调控政策落地问题。可以确定的是，出于政策稳定性的考虑，短期内的政策走向也将以落实好“新国五条”和国办发[2013]17号文在地方的具体措施执行为主要目标。但是，这并不意味着新一届政府还将延续过去的楼市调控基调。毕竟，在如何理顺楼市调控从“定政策”到“出成效”的逻辑脉络上，跳出以往“就楼市而谈楼市”的狭义框架，并将视角切入到了中央地方关系、政府和市场的关系以及政府职能转变等深层体制机制上，已经成为共识。也就是说，如果这些深层次的体制机制问题解决了，则楼市调控迷局就可不攻自破，相反则所有的调控政策都是治标不治本。

新一届政府的施政方略，概括起来就是，通过机构改革来转变政府职能，彻底理顺政府与市场的关系，再次启动改革红利，真正挖掘内需潜力，长效激活创新动力，最终实现人人出彩的中国梦。能否转变政府职能，以彻底理顺政府与市场的关系，是新一届政府施政方略的关键点。

近年来，楼市调控之所以陷入“屡调屡涨、屡调屡败、屡调屡难”的困境，表面上看是因为供需失衡，本质上是因为转变政府职能和理顺政府与市场关系的改革不到位。一方面，政府经济增长职能和服务社会职能搅和在一起，偏重经济增长导致政府对于市场规律的不尊重甚至破坏，如房地产市场源头上的土地供应行政化、市场准入不能平等（集体土地不能入市）、地方政府的托市行为等；另一方面，过去10年我国房地产市场化是在我国加入国际贸易组织（WTO）和金融市场深化、全球化的背景下发展的，市场运行的机理非常复杂，但政府对于房地产市场的监管依附于行政权力，创造不出有效的监管能力和体制时被迫用行政手段替代（如限购、限贷、限售等限制市场范围的一系列措施）；此外，在市场化的过程中，有意无意地把政府该管的事情遗忘了，在住房领域突出的表现就是住房保障的缺位。

近年来，我国住房领域存在的问题与食品药品、环境保护、教育卫生、安全生产等领域存在的问题只是在表象上不同，问题产生的机理上是完全相同的，我们完全可以将高房价和住房困难、上学难和看病难、食品药品安全、环境恶化、生产事故等问题放在上面阐述的分析框架来解读。因此，楼市调控问题只是当前我国经济社会所面临的一系列亟待解决的问题之一，但制约这些问题解决的根源是相同的，必须挥别狭义的楼市调控理念，必须要从源头上或体制上来寻找答案，这或者就是新总理不单独阐述楼市调控新思路的主要原因。

首先，房地产行业属于市场的部分（商品房市场）必须要发挥市场的基础性作用。在改革措施上就是要完成市场化的未竟之路，特别是土地市场的深化。施政方案里面强调全社会机会公平，在房地产领域要做的就是集体土地拥有者以平等的姿态入市，这将彻底攻克房地产市场领域中最后一个“计划经济的堡垒”，小产权房问题也就不攻而破，这对于住房市场供求失衡和房价高企的问题将起到釜底抽薪的作用。十八大以来，新一届政府在征地改革、户籍制度改革、收入分配改革等方面的新举措均意在此。同时，市场深化需要尊重和顺应市场规律，在热点和中心城市、热点区域将大力增加市场化供应住房和土地的规模，以满足市场需求。

其次，构建取代行政监管的市场化监管体系。对于住房、教育、医疗等外部性很强的行业来说，市场化以后，构建内含市场和政府的监管体系非常重要。政府的监管在于创造公平竞争的环境，如市场准入、定价公平和法律追索等服务责任，即宏观监管而不干涉微观主体的自由交易。自此，房地产领域行政化的干预措施（如限购、限贷）将逐步退出市场，取而代之的是市场经济手段，如税收手段（交易阶段的利得税和保有环节的房产税）、金融手段（灵活调整金融杠杆和利用贷款的成本）、法律手段（如资质和信誉、违规惩处）。监管能力的具备还需要行业和社会监管力量的进入，这一方面需要发展专业性的社会化组织（如房地产行业的中介组织或协会，建立类似于金融监管的专业组织等）在管理房地产市场方面的积极作用。另一方面需要加强房地产基础性制度建设，包括建立和联网各城市个人住房信息系统和不动产制度（房屋普查和评估），为市场化的监管提供规范的手段，而不是延续行政性手段。在新总理所阐述的执政方略中，上述措施都将是机构改革和政府监管改革中的重要内容。

最后，构建能够保障低收入和住房困难人群的住房保障网。住房市场化后的另一项重要任务就是住房保障，而且解决高房价和住房困难问题的关键不在于“堵”房价，而在于通过加强住房保障来“疏”需求。在新总理阐述的执政方略中，住房保障是“构建覆盖全民和保障基本民生的安全网”的应有之义。也就是说，新一届政府强调民生投入的手段是构建包含住房保障在内的大社会保障网，而住房保障只是其中之一。新一届政府在住房保障方面的基本方略有两个，一个是提高住房保障的质量，通过加强公共配套设施建设、将保障房建设资金纳入财政预算和保障范围覆盖到农民工等手段来实现，这些方面是过去住房保障工作所欠缺的；另一个是保障基本民生住房需求，彻底划清保障和市场的界限，减少保障对于市场的挤出和对市场效率的挫伤，经济适用住房、限价房等以往与市场界线不清楚的保障房类型将会退出，公共租赁住房、货币补贴等保障类型将成为住房保障的主体。

由于短期内调控政策将进一步收紧，资本市场比较悲观，行业估值可能会受到打压。但随着新一届政府执政方略的展开，制约房地产健康地、持续地和市场化发展的体制性障碍将会清除，基本面将逐步回归理性。同时，在新型城镇化、住房升级需求、人口结构性红利释放、消费需求增长、民生投资等利好的带动下，房地产发展的方向将更加明朗，空间也将会更大，整个行业的估值将会出现台阶式的提升。（作者单位：深圳市房地产研究中心）