首创集团刘晓光：资本高手行侠地产江湖

新华房产：国五条发布后，引起市场强烈反响。你认为它对未来房地产市场的影响是什么？对于近几年的房地产调控，你做有评价？如何看待房产税问题？

刘晓光：国五条应该是调控十年来比较“犀利”的一次，一是显示政府的调控决心，二是可能会改变房地产市场未来的预期，对当前房价上涨也会有抑制作用。但无论是增税、限购还是提高二套房的资金成本，我们可能还是走了一条抑制需求的道路，而不是更市场化的办法。下一步应该从改善市场供求、增加市场供给这个思路来考虑。

十年来的房地产调控对抑制房价肯定有作用。十年当中有九次大的调控，总的目标是围绕着将房价控制在合理范围内，但并不是打压房价。十年间，市场一直在波动，一会经历“春天”，一会经历“冬天”。这可能跟我们的土地制度、税收制度、资金供应情况有关。因为房价构成要素是地价、资金成本、税费、人工，这些要素变动很大，房价也会变动。我的感觉是，调控动用了很多经济手段、行政手段，是有成效的，但市场波动也是比较大的。

房产税不能说是一个调节房价的手段，还达不到这样的作用。从理论上讲，征收房产税后，囤房炒房的人会卖房，但只能调节存量房中很小的一部分，市场上还存在大量的刚需和改善型需求。真正改善供求关系要加大土地供给、房屋供给，最后走向市场平衡。

不过，有些城市永远难以平衡，像北京、上海这样的大城市，城市价值、城市功能太优越了，全国各地收入稍微高点的阶层一定会选择在这里买房，为了养老、教育、医疗等需求。所以大城市的资源还是稀缺的，北京四环内已经没有地了。供给与需求之间的差距造成了房价上涨。所以在特大城市，对收入低的群体应提供保障房，而对收入高的群体应该市场调节。

新华房产：你对2013年房地产行业发展有哪些判断？

刘晓光：去年10月份我提到，2012年是“冬天里有春天”，2013年春天会来，但是“春天里有冬天”。当时的看法是全年呈现稳定上升的情况，房价会上涨10%左右。但现在情况有变化，3月份出台了国五条，下一步对房价的预期要看国五条细则的实施。前几天，住建部副部长长齐冀说，国五条的意义在于对房价调控的预期管理，在执行中可能出现区域性差异。可能要根据这个判断今年及未来一段时间的市场情况。这种情况下，地产商应该自律，在稳定房价上做出一定贡献，不能市场一好就猛涨，市场一坏就无所适从，应该适应宏观调控的环境。

新华房产：2013年是首创置业上市十周年，十年来，对首创置业至关重要的、你印象最深刻的事件是什么？对于十年来的发展历程，你有何评价？

刘晓光：上市肯定是最重要的事件，因为改变了公司治理结构。从一个普通的公司变成了公众上市公司。约束机制、动力机制、治理结构、融资通道完全不一样。印象最深刻的有三件事，一是企业上市与资本市场的好坏息息相关。当年上市我们差点没上成，遭遇SARS和宏观调控，还有资本市场大跌。这种条件下，首创置业能够上市就是一次考验。当时SARS肆虐的时候，飞机上就两个人。发行商对你说“你上不了市了，回去吧”。我们通过很多渠道仍然坚持上市。这件事给我的印象很深。

二是投资者构成变化很大。很多大的国际投资者、基金持股，通过国际上金融机构融资， 融资通道更多样化。

三是转型。发展过程中出现了几次转变，一次转变是从北京走向全国，另一次是从单纯的住宅向产业地产、商业地产、旅游地产、地铁上盖地产、教育地产转型。

首创置业上市比较早，融资量稍小，但它最先走到了国际资本市场，在治理结构、国际化的融资方式上可能比别人构建的更扎实。

新华房产：在近日的业绩会上，首创置业表示会提高周转速度，这也是当前调控下很多企业做出的选择。作为开发中高档住宅及商业地产的发展商，首创是否也可以高周转？首创的高周转会体现在哪些方面？

刘晓光：所谓高周转一是拿地后快速开工，二是项目能迅速销售出去，三是规模化，一个项目高周转也没用，如果二三十个项目周转速度快，资金周转率就会提高，收益也会提高。

只要是在优质城市、优质地段，价值高一样可以实现快速周转，今年首创也会坚持这一基本策略。另外，首创也会坚持长线持有、中线运作和短线运营相结合的策略。有的项目体量小，可以“短平快”、有的需要持有物业，这需要匹配。首创长线持有的是优质地段的商用物业、旅游度假物业、地铁上盖物业，还有文化地产物业。