房地产进入“弱汰强留”时代 “国五条”效果取决于实施

每经记者 胡健 发自北京

国五条细则祭出之后，房地产再次成为全社会最热的话题。

每一次房地产调控，除了导致房价变化外，对整个行业也是一次冲击：有些企业可能面临倒闭，而有些企业则趁机扩充实力。

作为老牌房地产央企，中海地产也在调控的大背景下加速追赶。有分析称，2013年中海地产或将超越保利、万科，成为国内房地产老大。

在“两会”现场，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访了中国建筑股份有限公司副总裁兼中海地产主席孔庆平。在他看来，地产行业必将进入产品多元化阶段，在政策等因素的作用下，将开始“弱汰强留”的过程，而决定性因素是企业的成熟度。在他看来，房地产调控是正确的，企业也想有稳定的政策预期，而地产企业的盈利在5%~8%就很好。

地产行业整合是大趋势

NBD：现在房地产企业都在谈转型，如向商业地产转移，注重产品和收益的多元化，您怎么看？

孔庆平：长远来看，房地产企业在产品结构、收入结构上应有一个长、短期的安排，但这必须根据内部的资源状况来定。十年前我们的公司发展策略就提到适当加大对商业地产的投入，经过一段时期的努力，希望商业地产的盈利占到20%，这是我们的一个基本方向。

目前我们已建成的、正在开发的商业地产大约有250万平方米，去年底我们已经完成了50万平方米。我认为，商业地产要考虑资源效率和投资机会的问题，我们的重点是城市核心地区的甲级写字楼和商业中心。房地产企业着眼于产品多元化和产品结构不能算转型，只是做了一些调整。

NBD：您刚才提到商业地产占盈利20%的目标似乎还没有完成，目前住宅地产仍然是主流吧？

孔庆平：那是当然，这几年政策的重点是打击投资、投机性需求，但是刚需不能抑制。我认为，房地产市场在中国有很大的发展空间，住房的改善性需求会随着居民收入的不断提升而提升。

NBD：现在强势房企开始在各地加速拿地建房，对于行业进入整合阶段，您怎么看？

孔庆平：中国房地产市场经过十几年的发展，逐渐在走向成熟，特别是一些大城市已经很成熟。以前市场上充斥了一些不专业的开发商，他们的产品是不能满足消费者需求的，这就导致房地产市场虽然很火爆，但空置率却在不断增加。在目前的市场中，在政策的作用下，也就开始了“弱汰强留”。

“鬼城”是城镇化的一个阶段

NBD：有声音抨击大型房企，说他们其实是用资金能力挤出了其他同行，您怎么看？

孔庆平：的确存在这个问题，但我想资金并不是主要的问题。一些开发商有点钱，以为买了块地就可以赚钱，但没想到房子盖到一半就盖不下去了，或者是盖好了又卖不出去，资金无法回笼。出现这种情况的最主要原因是房产商没有根据自身的能力去做与它们能力相符的事情。投资超过了自身的能力，这就是风险。

NBD：还有观点称，现在大型开发商以国企居多，而且表现都十分优异，对民企形成了挤出效应，您怎么看待这种说法？

孔庆平：目前的市场适合真正有实力的开发商去参与，真正有实力的不一定是国企，也有可能是民企。这种实力体现在，市场在任何情况下，无论是畅销还是冷清，它都能够生存。这就要求房企有很强的财务能力，需要保持对健康财务结构的坚持。

比如中海在2008年的时候，手头的净现金仍然有资产的10%左右，就算银行那个时候不给放款，我们仍然有足够的资金储备去推动项目的开发。

NBD：目前很多大型房企都重回一、二线城市，也有关于三、四线城市出现“鬼城”的报道，您怎么看待这个问题？

孔庆平：有一些城市存在“鬼城”的问题，是因为当地经济承受力、消费水平没有到达那个水平。但这只是城镇化过程中一个阶段的表现，长远来说，还是会沿着已经趋于成熟的市场路径而进行演变。

举个例子，北上广深四个一线城市在2006年以前房价涨幅是非常小的，直到2006年后才开始有明显的增幅。我们2003年在北京金融街推出了一个楼盘，当时的均价是12800元/平方米，但根本卖不动，现在可能要在10万元以上了吧。这个例子说明，现在的三、四线城市还没有到相应的阶段，到了那个阶段房地产必然会有比较好的发展。

“国五条”效果取决于地方实施

NBD：“国五条”细则已经出台了，房地产市场又面临新一轮调控，您怎么看待调控？

孔庆平：“国五条”按差额征收20%个税的政策效果如何，需要看未来的实施细则，更需要时间的检验。过去某些城市对二手房交易持有物业不足五年转让的要对超出部分征税，但大部分城市目前没有这么做了。现在新的政策提出来了后，要看实施的细则如何，还要看地方政府能否消化，能否因地制宜地制定一些适合的政策。

楼市调控以来，以去年为例，无论是成交量还是价格都略微上升，说明调控还在老百姓可以接受的区间范围。不能总说调控没有效果。因为如果没有这些政策的话，市场可能就很难想象。

NBD：此前中国地产圈说四大企业就是“招保万金”，现在中海已经逐渐赶上来了，您有什么感想？

孔庆平：万保招金说的是A股市场，我们从来没有和他们放在一起进行过比较，我们是红筹股。

中海地产的品牌定位是做精品。我们是承包商出身，对工程进度和工程质量的控制是我们的长项。由于我们是在海外上市，因此具有整合境内境外资本的优势，我们的管理成本也比较低，我们的营销成本与营销总额之比低于1%。