按差额20%征税 促刚需转向新房？

每经记者 王杰 赵春燕 发自北京

“国五条”细则抢在“两会”前出台，彰显了中央的楼市调控决心，无论对刚需型购房者还是二手房业主，都直接构成影响。有预计称，短期内二手房交易将跌入“冰冻期”。市场又“忐忑”起来，如同这初春的天气，乍暖还寒，最难将息。

3月1日，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步细化 “国五条”。《通知》要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

对此，有研究机构称，个税征税方法成为本次房产新政策的最大亮点。二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收。部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款比例升至45%，极大提高了首次置业人群的购房成本。

20%的个税如果转嫁给购房者杀伤力有多大？据网友预测，一套二手房，原来200万元买，现以350万元卖。按最新政策，以差额20%征个税，需缴纳30万元。还有其他税费。按规定标准，这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1‰印花税、约2.4%中介费，相当于总房款350万元的12%，即42万。加上个税，其累计交易成本达72万元。

那么，首次置业成本的增加会不会导致刚需向新房转移呢？

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，二手房征20%的个税，从政策的本意来看，仍是以打击投机投资性需求，维护刚性需求为目标。对于刚需购房者而言，具有两个积极的利好影响。第一、二手房交易成本的上升，将使新房交易成本相对更低。这样有利于市场刚需者积极转向新建商品住房市场。第二、如果这一税收政策一直坚持下去，那么，二手房交易价格也会趋于下降，那时，对刚需者重新介入二手房市场来说，才是更为有利的时机。因此，从时间点上看，此时介入二手房交易不是最优时机，转向新房交易符合政策导向。

严跃进预计，“从这两个角度来看，目前确实会出现受二手房个税调整而使刚需向新房转移的可能性。”

严跃进同时表示，对于购房者转向新建商品住房的动向，政府各级调控部门有必要在价格上继续从严控制，不能因为刚需购房者的转向及供求关系的变化而无形中助涨了一手房的价格。打压新建商品住房价格，才能最大限度地保障这类“舍弃二手房、转向一手房”的购房者的切身利益。

不过，中原地产研究部总监张大伟分析认为，新政对新建住宅也是打击，目前市场出现二手房需求转移到新建住宅的可能性不大。一旦二手房市场冷清价格下调，新商品房也会受到影响。而且新建住宅也面临着日后再转让的税费问题。

另外，北京“商改住”的现象十分普遍，在新政刺激下，是否会使得刚需转向类似房源进一步助推 “商改住”现象呢？

“20%的个税，不会促使刚需转向商改住的公寓，因为商住转让也要收增值收益税。”地产评论人陈宝存表示，五年前，这个政策就已经有了，但是，执行不好，所以二选一，选了房价总额的1%，而不是房屋的增值部分的20%。“其实作用差不多，这两种方式的负担按道理说也差不多。如果房屋不增值了，估计买卖双方都转而交20%了。”

上海：改善型购房者出手放缓/

3月2日～3日，上海市多个区县房地产交易中心在双休日迎来了今年首个过户高峰。大批已经签署了房屋买卖合同的房东和购房者，赶在“国五条”细则正式颁布前办理过户手续。

同期，上海搜房网发布信息称，这两天的看房活动有近2万人报名。《每日经济新闻》记者获悉，在上述两天，搜房网仅在浦东就安排了17条看房路线，而这17条线路全部坐满。购房者多期望在“国五条”细则落地前购房的意愿表现得相当明显。

但记者进一步调查发现，改善型需求购房者出手开始放缓。同样是搜房网安排的上述看房活动，前往别墅看房的购房者只有一百多人，占整个看房活动的人数比例非常低。中房信研究总监薛建雄说，“国五条”对改善型需求客户的冲击将非常明显。

鲁班路158号的黄浦区房地产交易中心，也许是上海最清闲的房地产交易中心之一。以往即使是双休日，也很少有人前往办理交易过户手续。但是3月2日，前往上述房地产交易中心办理过户手续的买卖双方开始排起了长队。上述景象在上海徐汇、浦东等区县房地产交易中心得到了再现。

不过，着急的似乎只有购房者，挂牌出售的房东倒比较笃定。中原地产、21世纪不动产以及汉宇地产等多家房地产中介公司都告诉记者，没有出现割肉降价甩卖的房东。

这一现象与六年前有巨大的反差。

2006年7月下旬，国家税务总局曾出台 《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》明确对个人买卖二手房征缴个调税。当时也曾传出个调税可能会按买卖差价的20%征缴，当时房东因此“割肉”甩卖的很多。

虽然“国五条”的政策对上海的地产中介似乎影响更大，但是，上海的房屋中介似乎并没有立即调整的打算。汉宇地产上海公司总经理施宏睿在接受记者采访时表示，汉宇地产今年的扩店计划不变，仍然会在去年的基础上扩张10%。

在“限购令”落地两年后，上海的房地产中介业务结构都较之前有了很大的调整，一二手联动代替了传统的主营业务——二手房买卖。目前诸如中原地产、汉宇地产等一手房的分销业务比重都已经达到了总量的五成以上。

业内人士认为，严格按照房屋买卖差价20%征收个调税的政策，对于一手新房来说将是一个利好。上述原因，也许是让房地产中介公司在“国五条”之后，依然可以扩张的原因之一。

广州：二手房买家抢“末班车”/

应依法严格按转让所得的20%计征个税——“国五条”细则中这一条款虽然尚未在广州执行，但房产市场早已“闻风而动”。《每日经济新闻》记者通过多个中介了解到，上周末，二手房看房者明显增多，无论买方还是卖方都希望赶在新的征税标准执行前赶上“末班车”。

业内人士表示，这一条款对房价打击力度有限，反倒会影响市场的活跃程度，而就地方政府来看，未来调控加码的动力不足，广州有可能在限购、限签等方面灵活调整。

“如果要买二手房的话，我劝你还是在这几天赶紧定下来。”位于广州市番禺区某热门二手楼盘的中介何小姐说道。

何小姐向《每日经济新闻》记者透露，相比以往，这个周末自己“忙得不可开交”，看房的人“比以前多了好多”，同时，一些业主为避免遭遇新的政策，不惜降价放盘。

肖文晓是满堂红研究中心高级主任，他刚刚从“一线”了解到的情况是，门店的人气一下子旺了很多。“大家都在抢末班车”，肖文晓指出，按照他的初略估计，占到市场交易量一半的二手房均会受到影响，虽然广州尚未明确何时执行，但这一新的标准已经开始对买卖双方的心理产生了影响。

“对二手房的成交量会形成较大的冲击”，经纬行研究中心总监朱欣苑表达了类似的看法，她认为，在这样的僵持之下，二手房市场的活跃程度会受到明显抑制。但她同时认为新的征税标准对二手房交易价格的冲击有限，“二手房目前来看依然是卖方市场，相对于一手房来说，卖方没有回笼资金的压力，所以即使交易不是很活跃，他们也不会都采取降价才促进成交。”

对于这一新的征税标准何时在广州开始实行，肖文晓表示，“正好这两天房管局还没有上班，所以具体到何时落地执行还得等待消息。”

不过，他指出，由于本身已是限购城市，所以在“两会”期间广州还是会出一些重申限购、限贷、制定房价控制目标等“例牌菜”，至于调控加码，广州其实还有很大的空间可操作，如扩大限购范围，在个税或者社保方面提高购房的准入门槛等，但出台“提高二套房首付比例等‘狠招’的可能性不大”。

朱欣苑则对《每日经济新闻》记者表示，一方面，此次的“国五条”还是强调各地根据实际情况来制定调控政策，并未“一刀切”，所以地方政府的操作空间很大；另外，以广州为例，去年的财政收入和土地出让金收入受到了较大的影响，所以加码调控的动力不足。

“出台超过中央力度的政策的可能性不大，但是会有一些比较灵活的应对。”朱欣苑指出。

南京：

二手房出现降价卖

近日，记者从南京多家房地产中介了解到，二手房挂牌量大幅增长50%。

昨日（3月3日）下午，记者来到南京华侨路房地产交易中心，其工作人员向《每日经济新闻》记者表示，上午前来办理二手房过户的就有300多组，下午到现在也有200组，估计全天应该在600组左右，“这种现象只是在2010年国家宏观调控之前出现过，但是即使那样也没有今天这么多。”这位工作人员对《每日经济新闻》记者说。

在江宁区房地产交易中心。“这两天基本上都在为市民办理房屋过户手续，2号一天我们就办理了200多户，是平时的好几倍。”南京江宁房地产交易中心一位工作人员对《每日经济新闻》记者说。

在现场，记者偶遇前来卖房的陈大爷，他对《每日经济新闻》记者说，本来是打算房子到下半年再卖掉，但现在 “早点卖掉就少交不少税，之前我的房子开价是180万，现在如果有愿意买的，价格可以商量，最低可以便宜15万。”

像陈大爷这样降价卖房的市民不在少数，记者从南京一家房地产中介了解到，目前南京二手房市场已经出现降价抛房的趋势，“我手中有几位准备卖的市民，原本大家都打算到今年下半年才卖房，因为到时候房子满5年了，就可以省下5.5%的营业税，但是马上要施行新政了，这些市民立即要求卖房，不但愿意付营业税，而且也自降房价寻求购房者。”我爱我家南京一家中介的工作人员对《每日经济新闻》记者说。

南京本地一家房地产网站的陈姓负责人对记者介绍说，星期六一天个人新挂牌的房源有631套，这比上个周六的401套，增加了57%，“本来周六是一周中挂牌量较少的，但是这个周六和周日挂牌量呈现大幅增长的趋势。”

杭州：

中介通知客户尽快交易

记者获悉，3月1日国五条细则出台后，杭州已经有不少中介召开紧急会议，连夜通知手头上所有在谈的客户，提醒他们在杭州细则落地之前，办好入户手续。

不少中介表示，20%的征税额将使得二手房很难卖，经纪人小王告诉记者，自己手里有好几单连环单（有置换新房源需求的客户，需先卖掉一套房源，再购入新房源），都有可能谈不成了，所以连夜通知客户尽快交易过户。“连环单的风险在于，有一方出现问题，两单生意就都将黄掉。”某中介的经纪人小张双休日正在加班加点帮客人核对材料，“有客户打来电话要求提前交易。”

除了地方细则这只靴子落地之前赶上二手房交易的“末班车”，不少房东选择了撤牌，“20%的征税额，买卖双方肯定谈不好，挂着也是白挂。”市民徐女士说。更多则选择了观望和打听。记者看到某小区路口的中介门店，十几平方米的门面里挤满了人，都是来询问关于二手房政策的，工作人员回答问题都来不及，旁边电话也在响个不停。一些购房者表示，原本准备好了首付的钱打算买房，现在新政一出来，算上税费钱肯定不够，所以先观望再说了。