“国五条”实施细则体现调控决心

◎易宪容 （中国社科院金融研究所研究员）

“国五条”出台之后，不仅一线城市二手房的价格仍然在快速飙升，而且不少城市土地交易更是疯狂。市场好像在用这种方式来应对 “国五条”的出台。然而，让市场措手不及的是，“国五条”实施细则随后十天之内即得到落实，此举对市场产生巨大冲击。

笔者以为，实施细则的迅速落实，不仅在于新一届中央政府认识到当前国内住房市场价格上涨严峻性，更重要的是显示政府对房地产宏观调控的决心。如何把房地产市场带上健康发展之路将成为新一届中央政府最为重要的任务。

此次出台的“国五条”实施细则，有几个特点值得关注。首先，它让整个房地产宏观调控政策回到2010年“国十条”的原点，而不是有更多的新政策出台，从而使得“国五条”实施细则更具有政策延续性。

其次，对于“国五条”实施细则的核心内容，最让市场关注的有两个方面。一是差异化的住房信贷政策进一步细化。二是对重新恢复征收20%房地产交易个人所得税的强调。

对于差异化的信贷政策的强调，市场关注的是二套房首付比重的上升及利率提高。不过，市场应该看到，此举的核心内容并不仅这一点，更重要的在于住房信贷政策差异化更为细化。这种细化有购房者购买多少、信用水平及城市区域性的差别。在这种情况下，就容易改变整个住房市场的预期，包括购房者、房地产开发商及银行等，从而导致住房市场发生较大变化。对房地产开发商来说，这些政策对市场带来的冲击不容小觑。

对于征收20%房地产交易个人所得税，市场一片惊呼，也认为这是房地产宏观调控以来最严厉的政策出台。对于重新恢复该项政策，市场一方面惊呼该是如何严厉，另一方面又认为该项政策对稳定房价、遏制住房投机投资起不到作用。在这些人看来，税收征收只会让房价上得更高，因为卖房者会把这些税收转移到买者身上。如果房价继续上涨，那么征收任何住房税收，其税收成本都可能转移到买者手上。因为，房价在上涨，买者不接受这些成本，就无法完成交易。但是，如果征收住房交易所得税使得住房下跌时，情况就完全不同的。因为，当房价下跌时，税收不转移，卖者手上的住房都不容易成交，更不用说把征收税收的成本转移到买者手上让房价更高了。征收20%交易所得税由谁来承担，最为重要的还在“国五条”是不是让房价回归理性。

从上述分析就可以看到，“国五条”实施细则迅速落实，不仅会对住房市场产生巨大的冲击，进而发生根本性变化，而且也表明新一届中央政府上任之后，对房地产宏观调控根本不会放松，反之会进一步出台更多政策让房地产市场回归到消费为主导的市场，让房地产泡沫逐渐挤出。因为，要遏制房地产投机投资，挤出房地产泡沫储备工具还有很多，不是谁认为可出台或要不要出台的问题。