二套房政策收紧传闻搅扰市场 调控加码预期渐强

每经记者 胡健 王砚丹发自北京、成都

楼市新年开门红很快就引来调控加码的传闻。

受广东东莞等城市在年初对公积金政策进行收紧等消息影响，昨日 （2月19日），A股市场前期一度大幅反弹的地产股忽然集体大跌，成为拖累大盘下行的罪魁祸首。金地集团（600383，SH）大跌近8%，华夏幸福（600340，SH）下跌6.60%；刚刚和铁狮门一起进军旧金山的万科A（000002，SZ）下跌4.27%。而建材板块也有多只个股下跌，其中巢东股份逼近跌停。

此外更有传闻称，二套房政策可能会有调整，方向为首付比例上调至七成，贷款利率自1.1倍上调至1.3倍。

“目前市场行情下，很有可能上浮二套房的首付比例。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，对贷款利率进行上浮不是没有可能性，但或许会对二套房贷款有差别化政策，明确改善型与投资性住房的区分，以抑制投资性住房需求的贷款。

楼市回暖致调控预期升温/

尽管昨天地产股集体下挫，但近期整个房地产市场却是持续火爆，而这种个股和行业之间的“跷跷板”效应在“新国十条”出台后并非第一次出现，其本质在于市场对宏观调控预期的变化。

近3年以来，每当地产销售连续数月遇冷时，市场就会对放松调控充满期待，地产股往往见底回升，并出现不同级别的反弹；如果中途证明了这种预期正确，那么地产股更会在一段时间内趋于活跃。而每当楼市升温到一定程度，市场又会对调控加码心生警惕；因此往往在行业数据看起来很美之时，地产股会阶段性见顶回调。

在昨日的市场异动之前，多地公积金政策已经向从紧方向进行调整。如浙江省昆山市称，自2013年2月25日起，对部分住房公积金业务政策进行调整，其中职工在申请住房公积金贷款时，原规定在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金6个月以上，调整为“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。

此外，广东东莞亦称，公积金贷款购买首套住房的，不高于房屋总价的70%。这意味着此前首次购买90平方米以下自住房可享受两成低首付等购房优惠政策被取消，首套房公积金贷款最低首付提升至三成。

尽管公积金贷款政策调整与房地产调控加码并不直接相关，但也一定程度上表明地方政府对于楼市的态度，这与楼市自年初来的成交持续回暖不无关联。

以一线城市北京为例，据链家地产市场研究部统计，截至17日，北京市2月份的二手住宅网签4388套，同比增长71.87%。链家地产市场研究部张旭告诉 《每日经济新闻》记者，虽然今年2月受春节长假影响，但成交量仍然出现同比大涨，市场热度明显高过去年同期。而自今年初以来，新增客源规模超过去年同期五成以上，购房者的观望情绪也普遍转淡，庞大的需求规模推动二手房成交量同比大涨。

此外，从销售单价来看，国内20家知名房企在1月的销售均价为1.13万元/平方米，同比增长5.78%。“年初的销售增长和现金收入增加，将明显改变房企的经营策略。与2012年相比，2013年的房企经营将会更为积极，土地和并购市场将会出现截然不同的表现。”张旭表示。

二套房政策或趋于收紧/

在新年楼市开门红的背景下，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，春节过后到5月份之间，都可能是调控政策出台的时间窗口，否则房价可能加速上涨，并引起市场的恐慌情绪。

目前有市场传言称，二套房贷款政策或进行调整，首付比例将从目前的六成上调至七成，而利率也将由1.1倍上调至1.3倍。不过当《每日经济新闻》记者致电北京、河北等地的多家银行个贷部时，对方均表示尚未听说此事，更没有接到相关通知。

张旭认为，当三套房停贷、限购等政策依旧无法达到预期的调控目标时，市场对于下一步政策从严的预期很自然地转向二套房。此外，相应的信贷政策以及差异化税收政策也存在趋严的可能。在房产税等政策还未落实的空档期，稳定市场预期是当务之急。

尽管改善性需求会更多地体现在二套房上，但杨红旭认为，当市场回暖、房价上涨之时，今年恐怕不适合鼓励改善性需求。

中原地产研究总监张大伟认为，在3月全国“两会”前出台全面调控政策的可能性不大，预计整体市场成交量将在元宵节后恢复去年11月至今年1月期间的成交水平，但继续明显上涨的可能性并不大。在目前成交量的情况下，并不支持价格上涨加速。他同时表示，从2012年中开始的市场反弹主要出现在一线城市，并非全国性反弹，在三、四线城市大部分房价依然平稳，不存在全面出台调控政策的空间。

我爱我家报告分析认为，“以抑制需求为主”的调控方向可能会影响正常的改善需求的合理释放，未来的政策应侧重于 “疏堵结合”，集中力量解决市场供应层面的问题。需要继续加大土地整理储备力度，增加土地供应量；并通过税收、信贷等政策的引导，盘活闲置土地与闲置存量房屋。

张旭判断，后期如果出台调控政策，恐怕也会是指导性的，例如对某些城市可以考虑适当提高二套房首付比例。

而中指院报告认为，2013年房地产企业的融资环境将保持适度向好的方向，房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向，占总贷款的比例会有所上升，房地产企业尤其是百强房企获取银行信贷支持的力度会进一步加大，银行信贷的融资成本可能会适度下调。