区域认可度低 远洋地产上海高端项目去年卖5套“退”3套

每经记者 杨羚强 发自上海

近日，《每日经济新闻》记者获悉，中房信的数据显示，上海2012年卖出总价在千万的高端住宅超过1500套，是历史上的第二个成交高峰。但是开发高端住宅的远洋地产（03377，HK）上海公司，却度过了暗淡的一年。

上海网上房地产资料显示，远洋地产开发的远洋博堡雅墅项目在2012年1月和11月有过两次成交，分别售出4套和1套，而真正成交的只有2套。此后不仅再无成交，而且在去年有过3次合同撤销，占到总签约次数的60%。

中房信研究总监薛建雄表示，尽管过去年上海高端住宅市场有所升温，但是销售阻力仍然很大，开发商如果不能在定价和营销上做得更好，滞销依然难免。

合同撤销率偏高/

中房信监测远洋博堡雅墅项目的销售记录显示，去年该项目尽管有过5次成交记录，但真正卖出的只有2套，分别是18栋和19栋。其中，19栋曾在去年有过合同撤销记录，11月份再一次订立合同。另外，曾在2012年1月卖出的11栋和12栋，则已经撤销了成交记录。

薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，按照远洋博堡雅墅的合同成交和撤销数据，应该在上海房地产行业中算是撤销率比较高的。由于此前上海市住房保障和房屋管理局对于购房资格有严格规定，如果限购是不可能办理网上交易登记的。因此，上述合同撤销不可能是因为购房者没有购房资格而产生的。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍透露，总价千万的高端房出现高撤销率有多种原因，其中有可能是虚假成交。由于高端住宅的总价高，办理抵押获取贷款比例和金额都较高，有些地产商就会在获取按揭贷款上动脑筋，故意虚假拟订成交合同，等到有真实的客户购买，再将合同撤销。他同时表示，这一做法还有另一个好处，就是能够吸引消费者的关注。

但远洋博堡雅墅的有关宣传负责人否认了上述可能性。他说，远洋博堡雅墅之所以出现多次合同撤销，原因是客户在购买数月后，逾期付款，已构成违约，所以公司才决定撤销合同。至于是什么原因造成客户逾期付款，以及客户的身份，上述负责人均未透露。

中国指数研究院副院长陈晟说，政策层面确实有紧缩高端住宅贷款的内容，购房者有可能因此无法及时办理贷款。

然而，宋会雍则称，去年大多数高端住宅的信贷申请并未遇到阻碍。在申请材料齐全的情况下，千万级贷款申请显然都可以获批。

资金回笼缓慢/

无论是什么原因造成远洋博堡雅墅的高合同撤销率，在去年上海高端住宅市场迅速回暖的大背景下，上述项目全年实际只成交了2套，总销售额不到8000万元的销售业绩，显得十分黯淡。

根据中房信的资料，2012年总价在千万的高端住宅中，尚东鼎售出了94套；而价格超过2000万元的绿城玫瑰园售出了20余套，销售量和销售额都远远超过远洋博堡雅墅。

薛建雄称，造成远洋博堡雅墅滞销的一个最重要原因，在于其所在的宝山罗店区域，历来不是上海人心目中高端物业集中的区域。区域的认可度很重要，以三林区域为例，因为世博会的举办以及前滩等规划的出台，目前很受端客户的认可。除了尚东鼎外，去年5月上市的总价在千万的万科五玠坊成交量也高达215套。

相比之下，远洋博堡雅墅所在的宝山罗店区域，就不是一个大家能够接受的传统高端住宅区，开发商又没有通过一系列的宣传，改变购房者对罗店区域的传统认知，再加上项目的单价和总价都比较高，销售乏力自然就难以避免。

远洋博堡雅墅项目的销售乏力，拖累了远洋地产在上海的资金回笼速度。资料显示，远洋博堡雅墅的开发用地，是在2010年8月，由远洋地产通过旗下附属公司以18.99亿元购入的两幅地块之一。和远洋博堡雅墅同时购入的另一项目——远洋七号，截至昨日，也仅售出9.5亿元，两个项目相加总销售额仅为10.3亿元左右。而和远洋地产同一年在上海拿地的地产商，诸如万科、龙湖等早就通过销售，迅速回笼了前期支付土地出让金。

此前，《每日经济新闻》记者的调查显示，在房价上涨幅度有限的大背景下，地产企业的盈利能力更多由销售速度决定，即使绿城、融创等素来开发高端项目为主的开发商也越来越多选用高周转策略，提升其赢利能力。类似远洋地产的房企，未来要提升上海项目的回报率，仍然需要提高其销售速度。

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