中骏置业两月发债3.5亿美元 财务风险加剧获标普警示评级

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

2012年下半年以来，中骏置业（01966，HK）加强了在环渤海地区新增项目的扩张步伐。为项目拓展筹集资金，中骏置业已经在两个月内连续发债融资，总发行规模高达3.5亿美元。

对此，国际著名评级机构标普先后两次给予中骏置业违约风险较高的B和B1评级，认为该公司对外项目扩张已经变得激进，未来财务风险将加剧。

负债率或进一步上升/

2012年11月14日，总部位于福建厦门的中骏置业曾发行了5年期2亿美元的优先票据，年利率为11.5%。

1月21日，中骏置业公告称，将进一步发行5年期额外优先票据1.5亿美元，年利率为11.5%，发行价为票面金额的108%，最终募得资金净额为1.59亿美元。公告称，先后两次票据将合并及构成单一类别票据，从而使得中骏置业优先票据发行规模达到3.5亿美元。中骏置业表示，所筹集资金将为新增和现有项目提供资金及一般营运资金。

此前，中骏置业一直深耕福建市场，实施稳健的财务政策。公司于2010年2月在香港上市之后，开始积极扩张至福建省外其他区域城市。

受楼市调控影响，2012年中骏置业的流动性较为紧张。2012年半年报显示，公司现金及银行存款为14.96亿元人民币。上市募集的15亿港元（约13.18亿元人民币）用作拿地开发项目和一般营运资金，目前已经用完。此外，2012年上半年，中骏置业经营性现金流净额为-2.54亿元，投资活动现金流净额为-6.92亿元，现金及现金等价物由年初的18.21亿元下降为10.46亿元。

2010年上市之初，中骏置业的净负债率仅为20%多，然而到2012年上半年末，中骏置业银行计息贷款及优先票据余额为33.88亿元人民币，净负债比例由年初的50.7%上升至年中的62.5%。

负债率节节攀升，与中骏置业连续利用高杠杆发债融资有关。

公开信息显示，2011年1月7日，中骏置业在香港发售20亿元5年期“人民币计价美元结算”的合成债券，利率为10.5%，期限为5年；2012年7月，为了扩充项目发展流动性资金，中骏置业从香港银行财团融资4亿港元。

在此次发行3.5亿美元的优先票据之后，预计中骏置业的负债率将进一步提升。

去年下半年加大扩张/

2010年2月，中骏置业在香港成功上市后，开始利用上市募集资金拿地扩张。

中骏置业的项目主要集中在厦门、漳州、泉州等海西经济区区域内，项目占比超过60%。在“立足海西，布局全国，拓展环渤海和珠三角区域”的发展策略下，公司已将业务拓展到了北京、山西、唐山、鞍山、深圳等地。

虽然上市后中骏置业高杠杆扩张的发展模式带来了负债率上升，但也为其在全国的扩张带来益处。数据显示，2009年，中骏置业的销售收入在20亿元左右，2010年增加至36亿元，2011年销售额增长至45.7亿元。2012年，中骏置业累计实现合同销售金额约60亿元，比上年增长超过30%。中骏置业称，此次发行的1.5亿美元优先票据将用于环渤海区域项目扩张。

实际上，2012年上半年中骏置业拿地比较谨慎，但在下半年楼市成交回暖后，中骏置业开始在全国其他城市大量拿地，项目扩张变得激进起来。

中骏置业执行董事兼常务副总裁李维曾在去年上半年公开透露，公司计划在下半年大力增加土地储备，预计2012年全年用于土地的开支为20亿~25亿元人民币。

2012年8月17日下午，中骏置业以人民币6.23亿元的总价，竞得两幅福建石狮市中心核心商住地块；同年11月6日，福建龙岩市位于新罗区莲庄路东侧、天星路北侧的2012拍44地块（东山收储A3地块）出让，中骏置业以4.3亿元价格成功竞得。

中骏置业目前拥有土地储备合计总规划建筑面积约880万平方米，其中超过六成位于海西经济区。

财务风险将加剧/

虽然去年下半年拿地规模在增加，但目前中骏置业开发项目仍较少。2012年上半年，公司在全国仅拥有11个在建项目，总建筑面积约177万平方米，其中超过60%集中在福建省内，土地储备处于风险较高的二、三线城市，未来销售业绩波动的可能性较大。

目前，中骏置业的负债率在上升，再加上项目布局的因素，未来面临的财务风险或将逐渐增加。

从近期中骏置业发债的评级来看，1月21日标普给其的信用债券评级已经达到高度违约风险的B级。标普表示，中骏置业的评级反映了其较小的业务规模和与类似评级竞争对手相比较高的集中度风险、在福建省之外的执行风险、财务历史疲弱且具有波动性。

中骏置业的融资成本一直高居不下：2011年发行的20亿元债券年利率超过10%，近两次优先票据的年利率更是高达11.5%。为此，标普评级报告认为，中骏置业以发债支持的扩张步伐已经变得激进，财务风险将在未来6至12个月内加剧，这是因为中骏置业的总借款将显著增加，但房地产销售的改善可能需要一段时间才能显现。

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