地王频出言过其实？国土部称去年仅两块“够格”

每经记者 胡健 实习生 杨瑞 发自北京

2012年究竟有多少地王诞生？国土部给出了答案：两块。

昨日 （1月15），国土资源部就《2012全年及第四季度重点城市地价监测成果发布》举行新闻发布会。国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松在发布会上表示，2012年仅有两宗地块成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值，可以称为“地王”，其余地块均不符合判定标准。

赵松预计，2013年全国城市地价总体水平将小幅温和上涨。其中，商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下，总体平稳，局部或敏感波动。

地价低位盘整 真地王仅两块/

“在2011年土地、房地产市场明显降温，地价增幅逐季放缓的基础上，2012年全年地价整体水平未现大幅波动，在冷中趋稳的主基调中，年末略有回升。”赵松表示，对房地产、住宅用地而言，全年总体呈现量跌价稳的态势，各季度地价环比增速低位盘整。

2012年末，在全国105个主要监测城市中，住宅地价同比涨幅在5个百分点之内的城市个数超过80%，其中27个城市住宅地价低于去年同期水平。

与此同时，去年全年异常交易地块数量及溢价水平也处于调控以来的低值，与土地供应前低后高的规律基本一致，全年异常交易随各地推出的土地量增长而有所增加，但仍低于往年。截至2012年12月31日，全年上报异常交易地块275宗，比去年的609宗大幅下降；溢价率方面，2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。

尽管如此，去年下半年特别是四季度，很多机构纷纷发布报告称，上海、深圳、南京、长沙以及苏州等地的地王纪录被刷新。

对此赵松特别指出，“地王”和“溢价率”常被视作表征土地市场热度的重要信号，但由于准确全面掌握信息有一定困难，加上缺乏必要的解读，市场也出现了因误读、误解而助推情绪波动的现象。根据分析，2012年仅有两宗成交单价超越2007年以来所在城市历史高值的地块，可以被称为“地王”，其余地块均不符合判定标准。

中原地产研究总监张大伟也持相同观点，他告诉《每日经济新闻》记者，目前的土地成交单价并未失去理性，虽然部分区域创造了新高，但相比2010年地王潮中出现的地王，当时动辄出现楼面价超过在售物业价格的现象，而截至目前，全国各地去年出现的所谓地王，其价格叠加合理的开发成本后，很少有超过在售物业价格的。

他举例说，去年出让的南京滨江G50地块虽然被冠以“地王”称号，但其楼面价只有7754元/平方米，而且仅有一家出价，虽然可以代表土地市场的回暖，但归类于地王有些牵强。

商住倒挂改观 结构回归常态/

2012年在土地市场深入调控的背景下，地价结构也出现了明显变化。

去年末全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元/平方米、4620元/平方米和670元/平方米。与去年同期相比，商、住、工各用途地价涨幅分别为3.34%、2.26%、2.70%。其中，商业、住宅地价同比涨幅均处于近十年来的低位，仅略高于2008年，且全年住宅地价累计涨幅在三类用地中最低，这也是近两轮市场波动中首次出现的状况。

对此赵松解释称，从2009年以来的商住倒挂，住宅地价涨幅超过商服，到今年的接近工业地价涨幅，地价呈现结构性调整。

链家市场研究部研究员张旭告诉《每日经济新闻》记者，这主要是由于市场环境的不同造成的。土地市场成交趋势除受到供应节奏影响外，很大程度上也取决于市场预期及销售情况。2009年正是房企非理性拿地、大规模扩张的时期。而到了2012年，调控环境未变，房企拿地仍然谨慎，目前这种地价结构属于回归正常状态，肯定好过此前房企疯狂拿地之时。

中指院报告显示，2012年，十大代表性房企在全国129个主要城市拿地396宗，规划建筑面积共计9032万平方米，拿地数量继续下降至近3年最低。

相比之下，商业地产则未受到调控的明显冲击，发展较为平稳。仲量联行最新发布的报告显示，北京甲级写字楼市场租金已经连续12个季度实现上涨，2012年租金增幅为17.1%，香港和上海同期也分别实现了3.6%和2.2%的租金涨幅。

阳光100副总裁范小冲认为，中国房地产已经进入 “白银时代”，无序竞争时期已经结束，未来地产发展方向将向商业地产、旅游地产以及城市综合体等转移，比拼的是专业开发能力。

市场依然理性 今年或温和上涨/

回顾2012年土地市场，前低后高的趋势异常明显，特别是四季度在许多城市出现供需两旺景象。这也被看作地市新一轮回暖的标志。

不过赵松认为，高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值，显示当前土地市场依然处于相对平稳期，不存在因市场预期较好导致的非理性追涨。

赵松表示，世界经济温和复苏，国内宏观经济指标持续企稳回升，房地产市场投资开发和销售恢复性增长，各项指标的持续向好，支撑了2012年第四季度地价涨幅平稳中略有回升。中央继续强调坚持房地产市场调控政策不动摇，相关部委和地方政府政策跟进，投资投机性需求将进一步得到遏制。

国土部判断，综合国内外因素影响，预计2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。其中，商服、住宅等房地产用地价格在经济支撑与调控抑制的双向作用下，总体平稳，局部敏感波动。

对于2013年的土地、房地产市场形势，赵松表示，要加强差异化管理，密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市，完善土地利用的约束监管机制，确保稳定房地产用地供应、抑制异常地价的相关措施落到实处。

张大伟认为，目前部分城市对土地出让都制定了某些政策，要求在超过溢价率限制后竞争配套保障房等，从对市场的实际影响来看，这样从数据上的确避免了创造历史新高的可能性，但实际上剔除保障房等因素之后，其价格对市场的影响依然存在。

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