三四线城市大盘风险隐现 中南建设营口项目“成本价”抛售仍滞销

每经记者 杨羚强 王杰 查道坤 发自上海 营口 江苏南通

因为独有的“打包拿地”模式，中南建设（000961,SZ）成为近期A股市场的明星，华泰证券、中投证券等券商纷纷给出了“增持”或“推荐”的评级，肯定公司在二三线城市开发大盘的做法。

然而《每日经济新闻》记者注意到，中南建设在部分三线城市开发的大盘所蕴藏的风险已慢慢暴露。

2012年6月1日，营口搜房网曾刊载了对中南建设营口项目——中南世纪城营销副总汤智浩的一段采访，后者透露中南世纪城牺牲2012年乃至2013年的一部分利润低价销售，以在激烈竞争的市场获得一定的市场份额。

但根据中南建设公布的半年报数据，这一做法的收效并不理想。中南世纪城2012年前6月的销售面积仅为1.9万平方米，而一期的总建筑面积超过12万平方米。

除营口外，中南建设在大本营南通也存在风险。中国指数研究院的最新研究称，南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，当地目前人均住房建筑面积达到40.9平方米，住宅供应过剩风险值得关注。

三四线城市成交风险已显现/

大规模布局三四线城市，曾是中南建设在楼市调控下取得佳绩的重要手段。

2012年半年报透露，由于公司所在的三、四线房地产市场购房群体以当地居民刚性需求和改善性需求为主，对政策的敏感程度低于一、二线城市。公司房地产销售情况从3月份新盘推出情况来看，每个月去化率均有上升，房价水平基本稳定。

半年报显示，中南建设有超过190亿元的存货资产分布在南通、营口、南饶、盐城等三四线城市。而截至2012年6月30日，中南建设的总资产不过386.84亿元。

然而，在三四线城市供应过量的背景下，中南建设的布局暗藏风险。

中国指数研究院的报告指出，营口城镇人口为143万，人均GDP约为4万元，但是土地总量达到8600万平方米，人均供应量超过60平方米，远超2010年全国城镇人均29.2平方米住房面积的水平。

和营口类似，南通等三线城市由于人口基数低、需求有限，过去几年快速扩张的项目需要长时间来消化，这些城市的供应压力或将长期存在。而中南建设恰恰在南通和营口都有布局。

汤智浩曾向搜房网表示，营口中南世纪城希望把2012年甚至2013年的一部分利润让出来，在竞争比较激烈的市场中获得更多的市场份额。

但半年报显示，这一策略并未奏效。结合中国采招网发布的《中南世纪城1#-4#楼园林景观工程招标公告》、搜房网的楼盘信息和对汤智浩的采访，以及中南世纪城半年报，营口中南世纪城早在2011年9月该项目就已经开始开盘，截至2012年6月，一期1~4号楼近10万平方米已经完工，但截至去年6月30日，项目的销售面积为19269平方米，仅为一期规划总建筑面积12.6万平方米的15%左右。

《每日经济新闻》记者昨日致电售楼处，销售人员表示，“目前这一项目的报价为4500元/平方米，在以成本价卖房，但销售仍然很缓慢。”

按照中南建设去年年报披露的一期项目总投资3.9亿元和12.6万平方米的开发规模计算，中南世纪城每平方米的投入超过3000元，加上人员投入、税费和其他成本，按照现在的售价，能否盈利尚是未知数。

中南建设投入资金猛增/

根据汤智浩向搜房网透露的计划，中南世纪城的开发销售周期为5~6年。但是如果按照半年报所公布的销售进度，这一项目的开发和销售周期可能长达20年。营口市房产交易管理中心主办的营口房产网公布的信息显示，上述项目占地面积42万平方米，容积率为2，以此计算可售总建筑面积达84万平方米。

销售不佳不仅影响了项目的推进，《每日经济新闻》记者采访营口多家银行获悉，当地部分银行已经停止了公司与房地产有关的贷款。

中南建设2012年半年报的数据显示，营口中南世纪城大部分资金由母公司提供，与中南世纪城房地产开发有限公司对应的母公司其他应收款数额由2011年年底的3339万元增加至1.73亿元左右。这无疑增加了中南建设的资金压力。财报显示，截至2012年6月30日，中南建设货币资金只有5.67亿元，但短期借款和一年内到期的非流动负债总额却超过15亿元。

如果营口中南世纪城销售继续低迷，当地的信贷政策仍维持现状，那么母公司中南建设还可能需要抽调更多资金支援这一项目。2011年年报显示，营口中南世纪城总投资额约为14亿元，但截至2012年6月30日，这一项目已投入资金不过3.32亿元。2012年三季度，中南建设在货币资金只有6.93亿元的情况下，短期借款和一年内到期的非流动负债总额已增至19.5亿元。

包括营口中南世纪城在内，由中南建设援助开发的三四线城市项目数量庞大。2012年半年报显示，母公司对子公司或孙公司的其他应收款已由2011年年底的58.86亿元增至75.49亿元。

不过，中南建设方面认为，向营口等分公司输出资金对母公司财务影响并不大，一来母公司本身运营并不需要太多资金，二来公司的主要融资渠道是开发贷、信托和建设工程施工贷款。虽然部分城市的开发贷已被叫停，但企业仍然可以通过后两类贷款融资。

易居研究院研究员严跃进分析，营口分公司一味向母公司借款，一方面暴露了营口分公司在经营上的问题，另一方面也暴露出母公司对这一项目的预计不足。

在三四线城市风险增加的情况下，中南建设方面会不会改变原定开发模式，回归一二线城市？《每日经济新闻》记者曾向中南建设方面发出采访涵，但截至发稿目前公司方面尚没有回复。

亮灯率仅三成 中南建设南通项目或遭二手房阻击

每经记者 查道坤 发自江苏南通

中南建设半年报显示，公司所在的三、四线房地产市场购房群体以当地居民刚性需求和改善性需求为主，整体对政策的敏感程度低于一、二线城市。

但《每日经济新闻》记者对公司南通两大楼盘——中南世纪城和中南世纪花城调查发现，两项目尚留有巨量库存需要消化，夜间两项目的亮灯率仅为三到四成。

中南建设2012年半年报显示，南通中南世纪城规划建筑面积为180万平方米，截至去年6月30日销售面积为86万平方米；中南世纪花城总规划面积为125万平方米，截至去年6月30日销售结算面积只有44万平方米。

大量空置的二手房显然会给未来中南建设南通项目销售带来巨大的压力。根据中国指数院的研究，南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，目前人均住房建筑面积达到40.9平方米，远远超过北京、上海等地。当地更有8个百万平方米规模的大盘同时销售，竞争异常激烈。

据了解，中南世纪城开盘时价格仅为4000多元/平方米，但后来由于市政府以及通师附中相继迁入该区域，房价直线上升。

中南世纪城销售人员曾告诉《每日经济新闻》记者，该项目住宅已经全部卖完。但记者日前实地调查却发现，该项目整体的亮灯率只有三四成左右，甚至有一栋楼只有两三盏灯亮着。

“房子太多了，很多楼栋都没有人住，整体的空置率比较高。”周围一家房产中介老板宋先生对 《每日经济新闻》记者说。

“就南通目前的情况来看，购房者大多还是选择靠近市区的区域，而125万平方米的大盘，在南通想要彻底消化完是比较困难的，大量空置房是南通楼市目前的真实写照。”南通当地一家房地产网站负责人表示，“南通目前百万平方米以上的大盘就8个左右，这些大盘都在销售当中，竞争十分激烈。”

统计数据显示，截至2012年7月15日，目前南通楼盘存量房约有5.3万套。一位业内人士对《每日经济新闻》记者表示，“南通楼市的库存远远超过当地的消化能力，而百万平方米的大盘风险更大。”

从整个项目的开发来看，无论是中南世纪城还是中南世纪花城，都有巨量的后续供应需要市场消化。

上述业内人士还表示，“上述项目在未来还有巨量供应的情况下，已经销售的房源也还存在大量空置，这些空置房源很有可能转化成二手房，对大盘未来的销售产生冲击。”

分析

三四线楼市面临中长期风险

每经记者 王杰 杨羚强发自营口、上海

中南世纪城以成本价销售依然滞销，和营口楼市供应量过剩有直接关系。

在中国房产信息集团发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告中，营口位列全国城市市场风险第26名。营口地区楼市的供求比为52。

报告指出，个别三线城市风险主要表现在供求关系上，由于本身的需求量并不足以对此前大规模开发形成支撑，这些城市未来风险正在集中展现。

在上述中房信集团的报告中，营口的房价收入比高达153。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4到6之间，若房价收入比高于这一范围，意味着房价偏高，高出越多，市场存在泡沫的可能性越大。

睿信致成管理咨询公司董事总经理薛迥文认为，当滞销和信贷收紧同时存在时，大量布局三四线城市的开发商会面临巨大的压力。他说，一二线城市和三四线城市之间的周期差距大约在一到两年。去年，当一二线城市缓慢回升之时，三四线城市的楼市却开始慢慢跌入冰点。三四线城市市场回暖，可能需要一到两年。

但上述观点的前提是，三四线城市也能和一二线城市一样，拥有不断新增的楼市需求量。

此前中国指数研究院和中房信集团指出，三四线城市风险更多是因为本身常住人口数量不足，又没有新增人口流入，因此开发商手上的土地远远大于需求。这种风险不是短期风险，而是中长期风险。

不过，三四线城市中长期的市场存在一定的变数。

去年12月初中央经济工作会议提出，未来10年中国经济发展动力在于新城镇化建设，这将给楼市提供机会。

薛迥文认为，新一轮城镇化建设并非过去谈的一二线城市的集约建设，而是面向三四线城市的城镇化建设。如果中央针对三四线城市的城镇化建设配套出台实质性的产业政策、人口政策，相信这些城市的过量供应仍然能被消化。

第一太平戴维斯中国市场研究部负责人简可表示，三四线城市的供应过量是否会给开发商造成大的风险，主要看项目所处的位置。如果项目位于市中心，风险会小很多。同时，还要看当地政府有没有实质性的产业导向，吸引本地精英留下，甚至能够吸引外来人口入户，这些都会对市场产生微妙的影响。

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