中信信托青岛项目兑付在即 抵押土地评估值下挫三成仍流拍

每经记者 杨井鑫 发自北京

中信信托的一款信托计划——“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”因融资方资金紧张被迫拍卖抵押品。

《每日经济新闻》记者独家获悉，该信托计划的两块土地的使用权已于1月8日上午流拍。竞购参考价格7.89亿元仅是2010年当时土地评估价12.75亿的7折，但是依旧成功未能折现。分析人士称，房地产信托抵押品的价值评估会存在较大差异，而变现更是一大难题。

抵押品流拍

“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”已逼近到期兑付，但是资金的筹集仍是一大难题。1月8日上午10时，该信托计划的抵押品最终进入拍卖程序，在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖。

据《每日经济新闻》记者了解，此次拍卖过程极为简单，而两块土地也没有顺利“出手”，最终以流拍结束。

“这个项目的拍卖参与开发商不多，但是具体资料和细节不方便透露。”一位知情人士表示。

根据公开资料显示，此次拍卖使用权的地块为青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司旗下的“黄岛凤凰湾综合项目”和乾正置业有限责任公司旗下的“温泉住宅项目”，其中住宅部分建筑面积21万平方米，商业部分建筑面积16万平方米。标的为整体拍卖，而参考价格为7.89亿元。

估值差异较大

而在此次流拍的两块土地，其使用权的估值令人惊讶。从2010年8月底中信信托披露的项目信息报告来看，这两块土地的评估价值为12.75亿元。但是两年之后，土地的价值评估却只有7.89亿元。

《每日经济新闻》记者从山东省高级人民法院获悉，中信信托该项目的抵押土地在拍卖前曾经委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司和山东广和土地评估咨询有限公司做过详细的评估。不过，于2010年披露12.75亿元估值的评估方，记者没有查到。

从最终评估结果看，青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司所属的黄岛区土地和地上建筑物总估价值为680,896,410元；青岛乾正置业有限公司所属的位于即墨市温泉镇新兴街8号，面积71522平方米的土地估价值为108,212,786元，所涉以上标的总估价值为789,109,196元。

青岛一家房地产开发公司称，青岛的房价和地价在这两年上涨不多，但也没有出现下降。2010年，整个青岛房价供给均价不到12000元每平方米，但是现在肯定超过了这个水平。具体的价格则要看地段，而土地价格和房价的走势也比较一致。

也就是说，中信信托该项目抵押品的估值在两年中的变化差异超过了30%，而以原估值价格的70%拍卖也没有成功出手。

“土地的价值评估确实存在很大的差异，而部分开发商为了融资，不排除会抬高评估价值拿到更多的资金。”一位信托行业人士表示，这很有可能扩大信托项目风险，导致最终抵押品不能顺利变现。

该人士还表示，土地拍卖的情况非常复杂，曾经有的地块在拍卖时半价也会流拍，因为会涉及到宏观经济周期、公司资金状况、土地用途、企业战略等诸多因素。

房产信托风险隐现

从信托风险的角度看，房地产信托风险一直被业内认为是比较高的，但是其抵押土地的“实物”却让部分投资者心中有了保障。

诺亚控股研究部助理研究总监李要深近日也表示，“房产信托的风险可控”。但是，一位信托项目经理却直言，“个别项目例外”。

该信托项目经理表示，房地产信托的变现能力较差，而房价的波动也带来了一定的不确定性。特别是受宏观经济调控的影响，信托的风险也会跟着变化。

据《每日经济新闻》记者调查了解，舒斯贝尔旗下的“黄岛凤凰湾综合项目”这一项目销售并不成功，资金回笼速度慢，而其项目施工进度亦有限，最后只有采取拍卖抵押物筹集资金。

事实上，中信信托在成立“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”时，亦考虑到了资金无法兑付的问题。信托期限设置是30个月，但是明确表示投资期限2年，若投资本金未能按时足额收回，或投资收益未达到预期，则追偿期6个月。

从2010年8月24日成立该信托计划来看，该信托计划实现兑付的日期是2013年2月24日，可以说该日期已日渐迫近。

此外，当时在披露的成立公告中，中信信托明确表示，该计划的优先级受益权合同为96份，其中机构委托人1人，自然人委托人95人（其中认购金额低于300万元的自然人人数为39人），实际募集资金为人民币30,285万元，预计年收益率8%~11.5%，信托期限为30个月。

记者在采访中信信托相关人士时了解到，“如今该信托计划的兑付已经不涉及到自然投资人。”但是，该人士拒绝进一步透露此信托兑付事宜和投资方的相关信息。

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