北京去年仅三成土地入市供需矛盾升级

每经记者 尚希 发自北京

在2012年的最后一天，北京华和房地产开发有限公司以10.5亿元竞得通州梨园镇0802-168地块，该宗地块起始价仅为1.7亿元，溢价率高达491%，令人咋舌。

这场看似没有 “理智”的地块争夺，却将北京土地市场“僧多肉少”的境况反映得淋漓尽致。根据《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，2012年全年计划完成供地总量5700公顷，其中可供商品房开发的商品住宅用地850公顷、商服用地350公顷。

统计数据显示，截至2012年12月31日，全年北京市共成交商品住宅用地276公顷，商业办公用地96公顷，全年经营性用地共372公顷，仅仅完成全市年度计划1200公顷的31%。

虽然年末各地在加紧推地，但北京已连续3年未能完成土地供应，而国土部也连续多年未完成计划。

伟业我爱我家市场研究院数据显示，2012年北京市共成交住宅用地37宗，规划建筑面积总计595.9万平米，住宅用地供地规模连续三年直线下降的同时，更创近6年来新低。

“今年北京市的供地情况太令人担忧了。”兰德咨询总裁宋延庆表示，市场的缺口已经越来越大。

“近几年的住宅用地成交、施工和新开工量处于低位，供应上游受阻，2013年新建商品住宅供应量不会出现明显上涨。”链家地产市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，刚需和改善性需求的释放空间较大，当前较高的去化率仍可持续，“2013年库存也很有可能转入消化阶段，由此很可能出现阶段性的供不应求局面，价格上涨压力较大。”

北京市住建委的统计数据显示，截至2013年1月4日，北京市新建商品住宅（可售期房和现房）库存量为79386套，继9月份以来再次跌破8万套。

记者发现，自2011年下半年以来，北京累计出让住宅用地47宗，按照1~2年的开发周期，这些地块都将在2013年入市。这意味着2013年仅有约50个的新盘供应。而根据亚豪机构统计数据显示，2012年共有69个新盘入市，2011年更是高达91个新盘。新盘上市数量的逐年下降直接影响了商品住宅增量的供应不足。一手房市场的供需矛盾自然也传导到了二手房市场。

据链家地产市场研究部统计，2012年北京市二手住宅成交14.3万套，同比增长18%。成交量在连续两年下降后首现增长，被限购压抑的需求在今年开始释放。2011年以及2012年，5年限购实施期间年均成交量为13.3万套，仍明显低于2010年的19.7万套。

“即使限购政策将投资投机性需求挡在市场之外，但在北京合理的自住型购房需求规模依然较为庞大。”张旭表示，限购对于需求的抑制会随着时间的延长而效果减弱，预计2013年成交量上涨的趋势仍会延续，在15万~18万套。