来广营地块股权三分九龙仓延续旧合作开发模式

每经记者 王杰 发自北京

近日，华侨城宣布与北京招商地产及九龙仓全资附属公司大连盈致共同开发北京朝阳区来广营大体量项目。

在楼市调控政策持续收紧的大背景下，开发商以合作模式规避项目风险并不鲜见，九龙仓也不是第一次和内地开发商一起合作开发项目，但这种合作模式也易滋生出各种隐患。

九龙仓再次联姻

2012年12月12日，华侨城（亚洲）（03366，HK）公告称，其全资附属公司华京与北京招商地产及九龙仓全资附属公司大连盈致订立增资协议，三方将向北京广盈现金出资，分别注资4154.03万元、125.88万元及28元。

完成注资后，北京广盈的注册资本将由1000万元增至1515.16万元；股本权益方面，华侨城亚洲、北京招商地产及大连盈致的股权比例分别为33%、34%及33%。

据了解，目前北京广盈的主要资产为位于北京朝阳区来广营乡的两幅地块，地块于2012年初由九龙仓联合招商地产以招标方式取得，土地总面积约为7.27万平方米，总土地代价为23.7亿元。据了解，这一地块计划开发为住宅，其中最大可开发住宅总建筑面积约为18.18万平方米，计划于2016年完成。

华侨城亚洲在公告中提及，如果北京广盈今后要求进一步股东贷款或担保，华京、北京招商地产及大连盈致各自将向北京广盈提供的股东贷款及担保累计总金额分别不得超过9.24亿元、9.52亿元及9.24亿元。对于今后可能投入的资金来源，华侨城亚洲表示，拟用其内部资金、股东贷款或银行借贷以现金支付。

对于此合作模式，上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，这符合九龙仓一贯的作法。会德丰地产私有化后，九龙仓有了更多资金和实力进军内地市场，这也促进了其品牌效应的发挥。在楼市调控之初，九龙仓频繁与各大房企联姻，通过提供财务规划与资金，从而配合了另一合作方的项目运营。

地块恐“面粉贵过面包”

相关分析认为，正是由于楼市持续调控带来了新的不确定性，九龙仓才会继续延续原有合作模式，积极寻求新的合作伙伴，从而实现风险规避。

不过，有业内人士称，来广营地块可能将会“面粉贵过面包”。

据链家地产早前统计，该地块成交楼面价为12523元/平方米，是历年来广营板块楼面价最高的用地，其楼面价甚至高于2011年成交的同区域居住用地。

链家地产当时还分析称，以成交楼面价来看，来广营地块后期定价空间有限，且周边供应不少，入市后预计会面临较强的市场竞争。北京中原地产的数据显示，目前该地块区域内商品房售价在2.5万~2.7万元/平方米之间。实际上，在2012年初该地块出让之前，曾有消息称，包括中海、龙湖、中国水电、融创、金地、葛洲坝等近10家企业都对该地块颇感兴趣。不过，地块拍卖当日，抢地现象并未出现，报价的仅有招商九龙仓联合体一家。

业内人士认为，九龙仓愿意高价拿地，是因为极其看好这一地块。朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块，处在北京“一主一副三新四后台”总体布局的框架下，发展潜力较大。不过，楼市的持续调控，给此地发展高端住宅业带来了很大的冲击，容易导致这一项目停滞。

项目开工与周转速度较慢，正是“面粉贵于面包”下房企失落的表现。愿拿地、敢拿地，是九龙仓进军内地的一个策略。当楼市调控持续不放松的预期形成后，九龙仓能明显感受到发展空间的压缩以及原有合作模式的脆弱。

三方股权均等的合作模式分工明确，但也使九龙仓进一步丧失了对整个项目的把握。严跃进表示，九龙仓延续原有的合作开发模式需要注意风险。一方面，合作方增加会加大利益协调难度，增加项目运营的不确实性；另一方面，九龙仓有必要从过去提供资金的角色转向经营规划上来。“在反省中改进合作模式，仍是当务之急。”