九龙仓“高周转”下的杭州乱象：多个项目徘徊不前 “地王”闲置遭举报

每经记者 徐杰 发自杭州

楼面价3578元/平方米，起价5588元/平方米，实际成交均价6219元/平方米——作为九龙仓在杭州的首个项目，九龙仓·君廷在经历了长达2年的等待后，开出的价格并不高。

包括君廷项目在内，目前九龙仓在杭州共亲自操盘5个项目，有些项目早在2009年就已经拿下土地，但多年来一直徘徊不前。

在“高周转”的口号下，九龙仓在杭州呈现乱象：有的项目因土地闲置而被举报，有的项目因为未获施工建设许可擅自施工而受到处罚。

杭州首盘利润空间恐有限

2012年12月16日，位于杭州钱江经济开发区的九龙仓·君廷项目首次开盘，推出高层公寓房源9、10号楼，主力户型为87平方米，起价5588元/平方米，均价6600元/平方米，累计256套房源。

君廷项目是九龙仓在杭州第一个开始销售的项目。据当地媒体报道称，开盘现场吸引了500余名意向购房者，主要是30岁左右的刚需人群。

杭州市余杭区建设局旗下的余杭透明售房网公示信息显示，九龙仓·君廷项目此次申领商品房预售的时间是在去年11月25日。根据杭州有关商品房预售监管规定，申领预售证后三天内必须开盘，但君廷开盘时间比规定期限推迟了半个月。

余杭透明售房网显示，截至今年1月6日，君廷项目销售的256套房源已预售156售，可售套数为100套，销售率约为61%。

与周边项目相比，君廷项目成交价格并不高。

余杭透明售房网显示，九龙仓·君廷项目申报的销售价格为7332元/平方米，但已预售房源的实际成交均价为6219元/平方米。而周边较为知名的住宅——启城项目，最新开盘的成交均价为7120元/平方米。

实际上，君廷项目的成交价并没有比楼面价高出太多。杭州国土部门公示的土地成交信息显示，该项目地块总价为7.87亿元，折合楼面价为3578元/平方米。

有业内人士向记者粗略算了一笔账：3578元/平方米的楼面价加上建安成本、税费等费用，以及融资成本和近两年时间成本等因素，首期开盘的房源盈利空间已非常有限。

杭州杰盟房地产投资管理有限公司执行长兰洪海表示，“按照这个价格，基本上没有什么盈利空间。”

该项目售楼处人员则透露，该项目除高层外，还有叠墅项目，目前开盘时间和价格均未定，单价可能在一万多元。销售人员还表示，该项目为九龙仓在杭州的首个销售项目，开盘定价较低主要是为了积累客户口碑，后期房源价格可能会出现上涨。

几大项目“徘徊不前”

2011年8月6日，九龙仓曾举办进入杭州的首次品牌发布会，宣告其布局杭州的五大项目正式启动，并同时公布了五大项目的案名。据九龙仓杭州公司官网称，5个项目开发体量近100万平方米。

但是，九龙仓在杭州的开发节奏并没有提速：九龙仓·君廷项目从拿地到首次开盘历时2年，而位于杭州市中心的杭一棉地块碧玺项目，拿地3年才开盘。

2009年11月，九龙仓以总价29.4亿元竞得2宗桥西地块 （九龙仓·碧玺），折合楼面价分别为13555元/平方米和12838元/平方米。杭州透明售房网显示，九龙仓·碧玺于2012年12月20日拿到预售证，首批共93套房源。据销售处销售人员介绍，整个项目包括高层和洋房，首先推出的洋房价格在3万~3.4万元/平方米，“按现在的优惠，部分房源单价只有2.8万元左右，属于精装修”。

除了君廷和碧玺外，九龙仓在杭州还有三个尚未面市的项目，分别是九龙仓·君玺、世纪华府和雍景山。截至目前，这三个项目均进展缓慢。

事实上，九龙仓在亲自操盘前已提前布局杭州。2007年，九龙仓和杭州本土房企绿城共同成立公司开发蓝色钱江地块，九龙仓占40%股权，绿城占60%股权。2009年，九龙仓将持有的蓝色钱江项目40%的权益与绿城持有的上海新江湾城项目100%权益进行置换，退出该项目。此外，九龙仓还与杭州本土开发商金都房产共同开发了之江项目高尔夫艺墅，但该项目并未引起较大的市场反响。

“九龙仓当初可能试图通过与金都房产合作迅速了解并快速进入杭州市场，但该项目并未带来预想中的效果，相反还造成了一定的负担。”杭州一资深房地产人士表示。

杭州透明售房网显示，高尔夫艺墅项目从2010年首次开盘至今年1月6日，856套预售房源中还有364套处于可售状态。

“当初拿的土地价格比较高，没有踩准时点，同时市场反应没有想象那么好。”杭州双赢机构总经理章慧芳向《每日经济新闻》记者表示。

土地成交数据显示，九龙仓2010年3月挤走绿城拿下的文晖地块（君玺项目）折合楼面价24621元/平方米，成为当时的地王，也是目前杭州宅地楼面价第二高；钱江经济开发区地块折合楼面价3578元/平方米，也是区域新高。

兰洪海认为，九龙仓此前对楼市存在较高的预期，同时没有吃透杭州市场，“九龙仓定位中高端，但对于高端房源，购房者更倾向于绿城等本土开发商。”

汉嘉地产顾问执行总裁梅杰表示，截至目前，九龙仓在杭州还没有一个完整的项目呈现出来，缓慢的开发节奏可能不适应杭州这种“面粉高过面包”等区域特征较强、快速增长的城市。

有业内人士将九龙仓和嘉里两家港资地产商在杭州的项目进行了比较：“嘉里旗下的桦枫居项目当初楼面价只有2000多元/平方米，但售价达到了1万多元，而且旺季淡季销量都不错。”

无施工许可受罚

值得注意的是，九龙仓于2年前拿下的“地王”文晖地块因闲置遭到举报。

2010年3月25日，九龙仓旗下的堡业投资有限公司 （以下简称堡业公司）以20.2亿元的总价拿下该地块，24621元/平方米的楼面地价创下杭州宅地楼面单价新高。尔后，该项目被命名为君玺。

2012年2月28日，有网友在杭州相关职能部门主办的“杭网议事厅”上反映，该地块拿地两年没有动工迹象。随后3月7日，署名为杭州市国土资源局的回复称，2010年4月1日，该局与堡业公司签订《出让合同》，约定该地块应在2011年10月1日前开工。2010年6月7日，该局和堡业公司及堡盈房地产（杭州）有限公司（以下简称堡盈公司）共同签订 《补充协议》，将该地块权利义务转移给堡盈公司，该地块尚未动工建设。

该回复还明确，堡盈公司正在有关部门办理开工前期手续。根据《闲置土地处置办法》规定，该地块已构成闲置，但闲置时间尚不满一年。下一步该局将加强监管，督促该地块尽早开工建设。

如果按照上述回复，该项目应于2012年10月1日前动工开发。记者昨日在现场看到，该地块已经开始打桩。但记者通过杭州市建委网站查询获悉，文晖地块项目办结公示上并未出现施工许可证办结的信息，目前完结的只是施工前的前期条件。

无独有偶，近日，九龙仓杭一棉地块因未取得施工许可擅自施工被杭州市城乡建设委员会网站公示，遭到行政处罚。

对于文晖地块尚未取得施工许可证，以及是否因土地闲置受到处罚等问题，截至记者发稿，九龙仓方面尚未作出回复。