恒大合约销售有望超千亿 未来业绩增长被看好

每经记者 徐学成 发自广州

已提前完成今年合约销售目标的恒大地产（03333，HK）或许又将迎来一个历史性的关口，前11月恒大完成合约销售846.3亿元，基于其在今年二季度以来延续的良好销售势头，今年突破900亿元大关显然不存在太大问题，甚至有望成为又一个销售额突破1000亿的房地产企业。

多家机构看好恒大今年的合约销售以及利润率方面的表现，同时，在二线城市市场呈现回暖趋势之时，恒大已提前优化了项目布局，也为来年业绩的持续增长奠定了良好基础。

销售将破900亿

2012年是房地产市场行情被看淡的一年，但同时却成为了众多房企实现历史性跨越的一年。

数据显示，今年前11月，恒大累计完成合约销售846.3亿元，已经提前一个月超额完成年度计划，恒大今年原定的销售目标为800亿元。

基于最近两个月以来恒大良好的销售势头，花旗预期，恒大今年合同销售额达900亿元，好过市场预期。同时，花旗指出，虽然销售提升，但毛利率及纯利率估计为28%及9%~10%，仍有上升空间。

数据显示，今年1至3月份，恒大合约销售额分别只有22.2亿元、20.2亿元和40.2亿元，第2季度则开始反弹，4~6月份的合约销售额分别高达81.9亿元、103.7亿元和82.2亿元，进入下半年，恒大每个月的销售额均保持在70亿元以上的水平。其中，值得一提的是最近的10月份和11月份，两个月的销售额分别高达142.6亿元和117.9亿元，10月份的142.6亿元还创造了恒大历史上单月最高销售纪录。

这一趋势与今年年初恒大地产董事局主席许家印对市场形势的预测几乎完全一致。

今年3月28日，许家印在香港年度业绩发布会上对2012年楼市曾作出判断：“去年 （2011年）12月份和今年1月份是近年来房地产市场最为萧条的时期，春节过后的2月份不会好，3月份开始将会有所好转,4月份以后会更好。”

从每个月的销售情况来看，随着市场行情的变化，恒大的销售从第2季度开始呈现出强势回暖的势头，如果恒大延续最近两个月以来的销售势头，合约销售额则有望突破1000亿元，成为又一家跻身“千亿俱乐部”的房地产企业。

相关分析也认为，根据恒大地产在各个月份的销售业绩不难判断，恒大决策层应该在今年年初就对全年市场形势的变化作出了比较准确的预判，因此，公司可以有计划有步骤地完成各个时间点的销售计划，从而圆满完成全年的业绩目标。

民生地产赢得市场

今年前11月，恒大累计实现合约销售额846.3亿元，累计合约销售面积1426.3万平方米，累计合约销售均价仅为5933元/平方米。

恒大“民生地产”策略再次体现其巨大的市场优势，相关分析则认为，在这一策略的指引下，恒大其实在产品定位和成本控制上都有独到之处。

数据显示，恒大旗下中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品占15%，产品结构合理，与普通购房者需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。

此外，恒大三线城市项目自住比例为86%，投资仅占14%；首次置业比例是64%，二次及以上36%，符合政策导向。

与此同时，恒大在严控成本与保证品质之间做到了极好的平衡。

由于布局主要集中在二三线城市，土地成本控制严格，降低源头的土地成本；而标准化运营与集约化管理，则降低了运营成本；工程集中招标，也降低了建设成本。

据悉，恒大还建立了中国房地产界最具规模的战略合作联盟，合作伙伴已达300多家。其中，所有设计施工单位均为中国行业龙头企业，所用材料绝大部分为国内外知名品牌产品，从而实现同类产品质量最高、品牌最好、价格最低，性价比最高。同时，由于集中采购、统一配送，实现规模效应，有的原材料远低于市场价，降低了材料成本。

同时，在严控成本的基础上，恒大还严格控制利润率，形成了旗下产品薄利多销的局面。前11月，恒大合约销售均价仅为5933元/平方米，如果扣除1500元/平方米的装修成本和相应的土地成本，恒大在单个项目中获得的利润其实相当低。

有业内人士认为，2012年，随着宏观调控的不断深入，中国楼市进入“深度博弈期”，在投资市场持续萎缩、各大房企生存压力逐渐增大的情况下，恒大正是以其定位明确、满足刚需、薄利多销、顺应市场和政策方向的发展模式，赢得了调控下持续释放的刚需市场。

高周转模式顺应大势

2007年恒大总资产仅为213亿元，2011年窜至1790亿元，增长超过7倍，2009年成功上市以来，恒大可谓步步为营，在销售规模和企业规模上均实现了超常规、跨越式的发展。

数据显示，成功登陆港交所的2009年，恒大合约销售即达到了303亿元，同比上一年上升了4倍，2010年及2011年，恒大合约销售规模分别高达504亿元和803亿元，同比增长幅度分别高达66%和59.4%。

对于恒大来说，今年更是具有重要意义的一年，其合约销售规模即将跨入900亿关口。在这个时间节点上，恒大的发展模式更加具备借鉴意义。恒大是中国最早进行二三线城市战略的房地产企业，早在2004年便已全面进军二线城市，2010年3月则大规模进入三线城市。

截至目前，恒大已经进入全国除中国台湾之外的所有省市自治区的120多个城市，在其现有的200多个项目中，二三线城市项目占比97.2%，《每日经济新闻》记者同时获悉，这200多个项目中绝大多数都已经开始动工。

恒大的“速度”历来让业界惊叹，不仅表现在企业规模的增长上，还具体到每一个项目的开发当中，这其实也显示出了恒大高周转策略的优势。据悉，恒大每个项目都是快速开发建设，争取在6～8个月开盘，所有土地在3～5年内可全部开发完毕，并按照“消耗多少，补充多少”原则，适度吸纳少量优质土地储备。

相关分析认为，快速周转保证了恒大的每个项目一年四季几乎都有楼可售，同时，在“民生地产”的原则之下，恒大也做到了绝不惜售。与其他产品过于强调高端或者布局过于集中在一线城市的房地产企业相比，恒大的这种模式可以保证企业能源源不断地获取充足的现金流，促进了销售业绩以及财务状况的稳定和优化。

可实现持续增长

2012年的房地产市场，多少有些让人“看不懂”，尤其在目前市场普遍存在上升预期的形势下，未来房地产企业的发展何去何从显得有些扑朔迷离。

根据一些业内人士的观点，一家上市房企的成长性如何，其实可以从这家企业的土地储备状况以及企业运营能力上窥见一二。

半年报数据显示，截至上半年，恒大土地储备总量为1.42亿平方米（建筑面积），分布于中国121个城市，土地储备平均成本仅为648元/平方米，处于业内较低水平。

随着中国城镇化进程的加快，二三线城市的房地产市场具备广阔的发展空间，这也是目前一些大型房企纷纷抢夺的新兴市场。在土地成本较低的情况下，无论是在销售业绩上还是在利润空间上，这些优质的土地储备均可在未来为恒大带来稳定的贡献。

同时，在产品定位、项目布局以及市场策略上，恒大也体现出一家上市企业出色的运营能力。

上市3年以来，恒大基本上形成了中高端产品占主流、二三线城市重点布局的格局，同时，在市场策略上，恒大坚持在顺应市场形势的情况下有计划地制定销售策略和销售目标，体现了极强的市场判断能力和执行力。

同时，《每日经济新闻》记者注意到，目前二线城市市场呈现出回暖势头，而恒大似乎早已预测到这种形势，今年其新增的土地储备也将重心放在了二线城市。

截至上半年的数据显示，恒大的土地储备总量较2011年底增长544万平方米，其中就包括长沙、济南、沈阳、贵阳等极具发展潜力的二线城市。同时，从下半年恒大的拿地动作来看，也基本上延续了这一策略。

花旗分析指出，恒大今年的销售业绩好过预期，主要也是因为济南、长沙以及沈阳等二线城市的市场回暖，而恒大也策略性地适当增加了当地的业务。

相关分析则指出，恒大业已形成了高周转、快速开发的成熟的发展模式，在当前市场遭遇调控的情况下，这种策略极好地做到了随行就市，极大地满足了刚需市场，这也是恒大能能保持业绩稳定增长的最根本原因。同时，就长期来看，无论政策走势如何，刚性需求依然在较长时间内占据市场主流，这也为恒大继续保持较快成长提供了 “优质土壤”。

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