周转率超住宅 产业地产成投资新宠

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

“华夏幸福（600340，SH）的净资产收益率已经超过万科，在A股地产中排位靠前。”12月20日，同策咨询与研发中心产业地产总监褚莉在一个名为“地产人看申城”的大型研讨、考察活动上向数十位开发商透露了房地产行业的最新动态。

据她透露，类似华夏幸福、联东这样的产业地产商，周转率甚至已经超过住宅开发商。

产业地产商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地产商进入。传统房企包括万达、龙湖、复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等大开发商均已涉足产业园区运营领域，抢占先机。此外，美的、格力、海尔、雅戈尔、苏宁环球等寻求多元化发展的非地产企业，也进入了产业地产开发队伍。

产业地产领域真的有很多机会吗？开发商的盈利模式如何？产业地产会不会出现像商业地产、旅游地产那样的投资泡沫？

产业用地投资火爆

2012年上半年以来，全国各地工业厂房、仓储物流设施、工业园区写字楼租金价格不断呈现一路上涨趋势。以工业园区为代表，产业地产成为继住宅、商业、旅游地产之后，又一个行业细分市场下的投资新宠。

根据世邦魏理仕的统计资料报告显示，2012年第三季度，北京工业用地平均价格较上季度上涨0.2%至每平方米1889元。工业厂房与物流仓储设施租金在本季度上升幅度分别为0.6%和1.0%；北京工业园区办公物业租金保持稳定增长，租金较上季度上升7.9%。

在产业地产走俏的同时，打着产业地产旗号的各类工业园区正如雨后春笋般，在环渤海、长三角、珠三角等产业经济发达的城市兴起，各类文化创意产业园、工业园项目纷纷上马。

今年7月，由融信融（北京）国际投资有限公司计划投资20亿元建设的鲁班文化创意产业园正式动工，项目规划面积8100余亩，计划利用5年时间分三期建成。

产业地产的投资效应正在一些开发商之间发酵，不少有实力的规模房企也将目光投向这一领域。据悉，目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产，并成立了专门的市场研发部门。

据不完全统计，传统房企中包括万达、龙湖、复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等大开发商在内，均已涉足产业园区运营领域，抢占先机。此外，美的、长虹、三一重工、格力、海尔、雅戈尔、苏宁置业、TCL、中兴等拥有大量地块的传统制造业企业也纷纷进军产业地产。

今年11月底，万达4天内以33亿元的代价接连竞得通州两块地，用于投资建设万达通州文化产业园综合项目。该项目占地90公顷，总建筑面积120万平方米，总投资达260亿元。这是万达涉足文化产业地产的又一投资动作。

除了传统房企，海尔地产也打着产业扩张的旗号，在全国各地大举建造自己的工业产业园区。今年4月，海尔工业地产公司宣布将投资10亿元在郑州经开区建设海尔产业园项目二期500万台空调生产基地项目。目前海尔集团在全球范围内的产业园项目超过20多个。

此外，目前海尔地产已拥有全国最大的物流公司，已建成了12个工业园，并且每年增加五个。

在深圳，天安数码城、华南城、星河集团等开发商也纷纷建立了自己的产业园区。目前，天安数码城在全国14个城市建立了以电子产业、创意设计以主的工业园、工贸园、科技产业园和城市产业综合体等产业地产项目。华南城则在深圳、南宁、南昌、西安、郑州、哈尔滨等城市建立物流产业园；星河集团则在坂田建立一个建筑面积达180万平方米的中小企业孵化基地。

以产业园区开发为主的华夏幸福2011年销售额达到165亿元，2012年半年报显示，其在北京周边拥有固安工业园区、大厂潮白河工业区等近10个工业园区项目。

目前，由于一些非房地产开发企业大量涉足工业园区型的产业地产，从统计口径上无法统计产业地产市场规模容量，但从全国工业用地建设增长的指标可略窥一二。中国不动产研究中心统计显示，2012年前三季度，包括北上广深在内24个样本城市工业用地成交1197宗，同比增长17.35%；成交面积4800.15万平方米，成交总额196.39亿元。

对此，中国不动产研究中心研究员肖楠称，今年前三季度三线城市工业用地规模大幅增加，价格也不断上涨。

产业地产乱象丛生

产业地产兴起的背后，是房企转型的动力驱使。然而，对一些此前并无产业地产运营管理经验的开发商来说，产业地产是“奶酪”还是“硬骨头”，投资收益如何，面临哪些难题，都值得开发商考量。

此前，由于国内工业园区与产业地产概念混淆，一时间“产业地产”概念盛行，一些缺乏明显商业模式和规模的工业园开发企业也夹杂其中。

对此，肖楠认为，与住宅地产开发经验模式不同，产业地产投资周期较长，普遍的投资回报期在5~8年左右，关键对后期持续经营管理和资金实力要求较高，更考验开发商的运营经验和资金运营能力，专业度和门槛也更高。

肖楠表示，目前传统房企转型产业地产趋势明显，但产业地产概念难以界定，政府城投公司、传统房企、实业企业都在做产业园区，也产生了一些不规范现象。

实际上，在产业地产迅速发展的背后，以产业地产名义大规模圈地的行为盛行。在经营方面，肖楠指出，一些文化创意产业园区，由于不能与当地产业环境相结合，逐渐丧失了持续经营的能力。产业地产领域产业化和市场化程度仍然较低，尤其是招商严重不对称。在一些地方政府招商项目中，存在未获得土地证便先行开工，在工业仓储用地上分割售卖商业和住宅等违规行为。比如，此前《每日经济新闻》就报道了华南城在西安、南京、郑州等物流园项目存在违规行为。

实际上，各地产业地产问题频发的关键环节之一在于招商。华夏幸福一市场推广人士向 《每日经济新闻》记者表示，在项目建成后，如何把企业引进来是对开发商运营管理能力的考验。

另一方面，从产业地产投资回报收益的角度看，肖楠认为，评价产业地产商成功与否尚需时日。因为产业地产项目投资收益周期长，当下大多数产业地产运营商仍然依靠物业收益维持资金平衡。

在资金运营上，大多数产业地产除了依靠企业内部融资之外，大多都有房地产板块，靠住宅销售反哺产业地产，以补充资金投入。

对此，肖楠认为，眼下专注于产业地产服务机构并不多，专业管理团队和持续经营能力仍是产业地产开发的关键所在。

成功关键在于定位

褚莉告诉《每日经济新闻》记者，事实上产业地产的盈利方向非常清晰，目前主要为土地批租、物业销售、租赁以及园区服务，而物业销售无疑是其中最主要的收入来源。

《每日经济新闻》记者此前了解到，产业地产限于工业用途的土地性质，此前开发的产品必须是整栋出售，一些项目的单栋面积动辄超过2万平方米，造成其总价偏高，影响了销售。

褚莉透露，上述产业地产开发的限制丝毫不影响产业地产的高周转。很多产业地产商经过七八年的积累，手上已拥有大量的项目以及意向的企业客户。比如联东在全国的产业园多达12个，由于同时有多个项目可以出售，虽然项目总价偏高，但销售却并不受影响。

与此同时，虽然产业地产项目的总价偏高，但很多产业地产商拥有的协助融资能力，也缓解了项目销售的压力。以上海东方万国企业中心为例，据项目副总经理罗士明介绍，该项目可以协助客户融资，帮助买家借到一部分贷款。

褚莉说，产业地产项目成功的关键，仍然在于定位。由于产业的创新发展升级，目前产业地产已经由以往的加工型工业为主，转向新能源、新加工以及高科技通讯等新兴行业。这些新兴行业不仅受到政府的扶持，中远期有不错的发展前景，更重要的是他们往往对于园区服务有较高的营建配套要求。比如张江高科，拥有面向IT企业的高科技通讯服务。同样，东方万国企业中心也凭借着智慧云系统——整合各式传统计算机技术和网络技术，以中央数据处理中心为依托的，云主机、云存储、云终端等先进电讯通信设施，吸引了陆家嘴金融企业的IT技术部门迁移入园区。

专业的园区配套设备和服务，不仅大大增强了产业园的招商、销售能力，也使产业园拥有普通房地产项目所不具备的不菲的园区服务收益。褚莉说，园区服务和租金收益，正是产业地产中长期的稳定收益来源。

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