楼市调控任务将更加艰巨

旺季不旺、淡季不淡——在持续严厉的房地产调控作用下，今年房地产市场在五六月份和年底这两个传统淡季出现回暖，而传统旺季“金九银十”却波澜不惊。统计局最新公布的数据显示，11月份70个大中城市新建住房价格同比下降的城市有41个，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2%。整体而言，楼市总体上运行平稳，房价并没有出现大的波动。在经济增速下滑压力较大、住房刚性需求仍然旺盛的情况下，楼市的平稳来之不易。

随着11月份以来一线城市楼市的快速回暖，个别区域房价又出现了快速上涨的势头。在这种情况下，捂盘惜售、违规收取“排号费”等市场乱象又开始显现，导致部分购房者担心房价又要暴涨而恐慌入市，值得警惕。

回顾近3年的房地产调控，每次市场出现一些回暖迹象，房价似乎就按捺不住涨势，各种乱象、恐慌情绪就会迅速抬头。背后原因，不光是开发商“好了伤疤忘了疼”，更说明尽管调控政策十分严厉，但一些城市住房供不应求、尤其是适合刚需的普通住房供应量严重不足等结构性矛盾依然存在。促进市场长期平稳健康发展的体制机制尚未形成。一些仅靠房地产自身无法解决的深层次问题对楼市的影响也越来越明显，如财税制度、收入分配等。解决好这些矛盾和问题，将是下一阶段楼市调控的重点。

从目前房地产市场的运行态势看，明年房地产调控的任务更加艰巨和复杂，务必要坚持房地产调控不动摇，调控成效的判断标准应从追求“抑制房价”这一短期目标，逐渐过渡到追求市场长期平稳健康这一长期目标，政策措施也要作相应的调整。

在完善住房市场机制的层面下功夫，努力提高住房资源配置效率，促进房价回归合理水平。下一阶段的调控，应在坚持住房市场化基础地位的同时，改革创新市场运行机制，充分激发市场的竞争活力。为此，一是要形成多元化的住房用地供应主体，减少卖方垄断造成的效用损失，促进市场竞争确定最优的供地量。二是要降低单宗住房用地规模，削弱开发企业单个项目的区位垄断优势，加大竞争力度以形成合理的住房价格。三是要适应中小城市和小城镇的市场特点，支持和引导中小型开发企业的发展，形成竞争有序、梯度合理的行业结构。

在发展以住房消费为主体的层面下功夫，增加普通住房供应，严格抑制投资投机，致力于改善群众的居住条件。我国资源禀赋、发展阶段决定了住房市场只能服务于居民合理的住房消费。前几年房地产市场盛行的投资投机风气加剧了市场供求矛盾，这会制约合理住房需求得到满足。为此，要坚持房地产市场调控方向不动摇，在需求端完善信贷税收等经济政策和必要的行政措施，始终遏制不合理住房需求。在供应端依靠规划手段重点发展普通商品住房，增加普通商品房的供应比例，使其成为市场供应的主体。同时要善于将群众认可的市场定位、行之有效的调控措施上升为法律规则，稳定调控工作机制，引导形成合理的住房消费观念。