借道境外股权交易 台湾鼎固控股“躲过”售楼税负

每经记者 杨羚强 发自上海

12月7日，在大陆从事房地产开发的家族企业鼎固控股在台湾地区成功上市，其在向投资者推介时，披露了它的低负税模式。

该地产商去年整体出售了上海陆家嘴竹园商贸区的一栋写字楼，在获得超过60亿元新台币（约合人民币12.84亿元）毛利的情况下，却只缴纳了11亿元新台币 （约合人民币2.35亿元）的所得税，占毛利比重不到19%。而万科这个数据超过了26%，中海地产超过了30%。而鼎固控股低税负的原因在于该公司是通过转让境外公司股权来实现交易的。

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平告诉《每日经济新闻》记者，在境外实施的股权交易，一般无须向境内税务机构缴纳有关税收。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟则表示，大陆地产商要想仿效鼎固控股几乎没有可能性。

税费比例远低于大陆同行

去年11月份，第一太平戴维斯发布三季报称，国际著名的基金凯雷已经携手里昂证券（CLSA）以人民币18亿元的代价 从 开 发 商 SML Group（Taiwan）手中将浦东竹园商贸区内的新建甲级写字楼宏嘉大厦收入囊中，成交单价约为45000元／平方米。

谁也不知道在这宗交易中，宏嘉大厦的开发商获益多少。直到计划在12月7日上市的鼎固控股披露三年来的财务数据，公众才了解到这一整体出让的收益。

根据财报，持有上述宏嘉大厦的子公司的净资产账面价值为9.93亿元新台币（约合人民币2.215亿元），但出售项目公司的总收入却超过69亿元新台币（约合人民币14.77亿元），上述交易所需要支付的印花税和交易手续费总额仅为23.62万美元 （约合人民币146.72万元）。根据鼎固控股2011年财报，上述项目获利约60亿新台币 （约合人民币12.84亿元）。

中房信分析师薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，每卖出一套房子，开发商约需要缴纳营业税5%。如果选择产权交易方式，仅营业税一项，鼎固控股就需要支付超过3亿元新台币 （约合人民币6421万元）。

此外，房企还需要预付占销售额1%~3%的土地增值税，在完成所有销售后，还要按土地增值部分的30%~60%清算土地增值税，然后再缴纳企业所得税。

鼎固控股没有缴纳高额税负的原因是其并没有通过常规的产权交易的方式出售宏嘉大厦，而是出售拥有宏嘉大厦100%股权的境外子公司——百吉企业有限公司。杜跃平告诉《每日经济新闻》记者，一般情况下，两家公司直接在境外交易拥有境内资产的境外公司，交易双方都无须向境内税务机关缴纳税收。他认为，这是一种合理避税的方式。

虽然鼎固控股2011年的税前利润超过62亿元新台币（约合人民币13.27亿元），但实际缴纳的各类税费却总共只有11亿新台币 （约合人民币2.35亿元）。这是一个远远低于大陆地产商的税负支出。同时期，万科的税前利润是158亿元人民币，当年度的税费达到42亿元人民币。中海的税前利润是237.65亿港元，所得税费用达到86.45亿港元。

大陆房企很难复制

《每日经济新闻》记者此前曾试图就宏嘉大厦的缴税情况向鼎固控股的总经理李忠敬询问，但一直未获回应。记者从其企业介绍中发现，上述公司所有的项目公司都有一个境外法人。

按照上述股权结构，鼎固控股几乎可以复制出售宏嘉大厦的方法，整体出让大多数的资产，并享有较低的税负。这不得不让人怀疑，鼎固控股或是为了以漂亮的业绩上市，而在一开始就设计了可以避税的企业股权结构。

但复旦大学房地产研究中心地产运营所所长蔡为民认为，台湾企业采用这一做法，并非完全是为了避税。同时，大陆房企要学习鼎固的模式避税并不容易。因为，内地有外汇管制，境外的资金很难流入。鼎固所以能采取这样的企业股权结构，也是因为其控股股东名下有房地产以外的其他实业，所以才能实现这样的交易结构。

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