珠江投资一在京项目“商改住”涉嫌违规

每经记者 王杰 发自北京

在中央多次重申坚持楼市调控立场的高压之下，房企“避限”的招数却是各显神通。

北京市“商改住”禁令出台已经一年多了，然而，《每日经济新闻》记者日前调查发现，珠江投资旗下北京昌平项目北清珠江·摩派国际，这个原本以商业办公用途立项的楼盘，现在却“商改住”，以公寓或LOFT等住宅的形式对外销售。

记者以购房者身份询问珠江摩派某销售人员，据介绍，该楼盘“不限购、不限贷”，且项目销售均价已经涨到27000元/平方米，“个别好户型已达到3万元/平方米”。

不过，有关人士称，该楼盘“商改住”涉嫌违规。秦兵房产律师团队徐斌律师11月29日接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，“商改住”目前是政府明令禁止、严厉打击的，对购房人来说未来也有严重的风险。按照新出台的规定，政府或将不再为商改住项目办理产权证。

“开发商做好了烟道”

11月25日下午，《每日经济新闻》记者以购房者身份，来到北京市昌平区北清珠江·摩派国际项目售楼处。售楼员介绍完项目情况后，询问记者的购房资格情况。当得知记者属被限购人士后，该售楼员介绍称，由于“商住两用”不在被限购之列，因此推荐记者购买此项目来“避限”。

“我们的层高是4.2米LOFT户型，精装修，开发商在交房时已经隔好加层，独立卫生间厨房。”上述销售人员兴致勃勃地向记者这位 “潜在购房者”介绍，“虽然没有燃气入户，但是电磁炉是包含在精装修里面的。不愿意用电磁炉你可以用煤气罐，都是免费上门送，开发商在交房时已经做好了烟道。”

在售楼处，记者来到改装成家居风格的LOFT样板间。独立的卫生间与普通住宅无异。在厨房里，整体橱柜、油烟机一应俱全。记者又来到LOFT二层，两张床占据了二层的绝大部分面积，4.2米改装后的层高让人感觉太压抑，基本只能满足成年人的坐、卧，并不能自由走动。

据《每日经济新闻》记者了解，早在2011年5月，北京市住房城乡建设委等五部门就联合下发了 《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，明确表示“自2011年6月1日起，开发企业要严格按照土地出让、立项核准、规划许可等相关部门批准文件组织商业、办公类项目开发建设，落实项目规划用途。商业、办公类项目不得采用单元式或住宅套型式设计。并要求规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。”业内人士称，“擅自内部加层”一项剑指LOFT。

土地使用年限仅剩约40年

在珠江摩派的宣传页上，记者看到，在售的7号楼的楼层平面图上，被分割成从58平方米至68平方米等不同户型若干套房间，8号楼的楼层平面图上，亦被分割成从46平方米至70平方米等不同户型若干套房间。

据售楼员介绍，因为有不限购、不限贷的优势，珠江·摩派国际的均价已由开盘时23800元/平方米涨到27000元/平方米，“好户型都涨到30000元/平方米了。除了年限不一样，没有天然气，其余都是一样的。”

记者从北京市住建委网站上查阅了该项目的预售证，上面明确写有“办公”等用途，使用年限为50年。据售楼员介绍，该项目产权是从2005年开始计算，2014年年底交房。换句话说，减去2005年~2014年期间的近10年，该楼盘的土地使用年限只剩下近40年，比普通住宅少了近30年。

徐斌提醒购房人，买房子首先考虑的是能否拿到房产证，能否入住，其次才是销售承诺的其他事项，诸如周边配套、返租、精装修、交通等，这些大部分都是销售技巧，没有落实到合同里，购房者需要仔细研究。

值得注意的是，据新浪乐居的统计数据显示，珠江摩派昨日（12月3日）的最新销售报价为均价27000元/平方米，相比上个销售周期上涨了23%。而据链家市场部统计数据显示，珠江摩派所在区域北京市昌平区一手住宅目前销售均价为20020元/平方米。珠江摩派的销售均价每平米比所在区域的均价高出近7000元。

一面是北京市五部门对商改住规划的禁令，一面是开发商 “商改住”楼盘改变规划销售，广东珠江投资股份公司的行为不禁令人质疑。

对此，《每日经济新闻》昨日电话联系北京珠江地产有限责任公司总经理秘书于雨帆，被告之“不太清楚，请联系具体项目上的人”。记者随后尝试采访珠江地产总部，但也无果。

风险转嫁到购房者头上

事实上，“商改住”的问题还不止这些。

来自河北在京工作的小李向记者讲述了他的看房遭遇。小李本来准备在近期买套普通住宅。由于他在北京纳税的时间不足5年，“京十五条”出台后，他不得不将目光转向“商改住”楼盘。

“我知道这种楼盘不限购，但是不通天然气，只能用电磁炉做饭，物业、水电等生活成本比普通住宅高出许多。”小李表示，自己也知道如果再出售，可能很难以合法的程序将转让手续办理下来，需要寻求其他途径，转让风险很高；一旦非住宅项目涉及到拆迁，这种以商业办公用地建造住宅的项目，补偿问题可能较麻烦。而且办理房贷时类似的项目只能以商业项目的流程来办，如首付比例为50%，贷款利率为1.1倍，且不接受公积金贷款，“这种房子合算起来比同类普通商品房价格高出许多”。

北京美联物业高级经理张磊表示，“商改住”看似玄机不少，但操作起来并不难。开发商先是按照办公或是商业项目建楼，建成验收后再改室内规划，成为普通住宅类型，完成从“商”到“住”的蜕变。

为了应对“商业、办公类项目不能每户单独设卫生间”这条专门扼杀“商改住”的法令，在更改屋内规划的时候会开发商会和业主签订专门的装修合同，可直接获得住宅装修方案，“厨房、卫生间就都有了”。通过开发商赠送的“精装修”，商办项目便披上了“住宅”外衣。同时也将擅自更改规划所承担的风险成功转嫁给了购房者。

张磊表示，业主冒着拿不到房产证的风险、顶着擅自更改规划的“罪名”购买了“商改住”项目后，还要承受“商水商电”带来的高成本支出，可谓风险重重，还需三思。

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