广州拟取消预售商品房合同备案 或增加监管难度

每经记者 徐学成 发自广州

广州市日前发布的相关行政审批制度改革事项目录引起了外界的广泛关注，焦点就在于实行多年的“预售商品房合同登记备案”也在取消之列。相关分析认为，即使在要求进行登记备案的情况下，一房多卖、预售资金监管不力等问题也屡禁不止，一旦取消登记备案，可能会增加相关部门的监管难度。

取消登记备案？

广州市政府法制办日前公布的《广州市第五轮行政审批制度改革拟取消、调整、保留的行政审批、备案事项目录（征求意见稿）》显示，共有98项行政审批、备案事项拟取消，其中就包括“预售商品房合同登记备案”。

《每日经济新闻》记者在上述“目录”中发现，广州市国土房管局拟取消“备案”，取消之后则是“按行政确认进行规范管理”。

据记者了解，上述制度的法律根据最早来源于1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其第四十四条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

根据广州市国土房管局发布的“穗国房字[2005]474号”文件，广州市自2005年7月7日起开始实施商品房买卖合同网上备案，其中规定对预售和现售的商品房均实施网上备案管理。

2008年，《物权法》确立的商品房预告登记制度落地广州，广州从当年的8月1日起实施“预购商品房预告登记业务”，相比于“网上备案”，这一规定更强调了购房者的权利，即购房者可自行前往相关部门办理 “预告登记”，不受开发商的约束。

在历年的相关规定中，广州市国土房管局均认为相关的登记备案制度是促进房地产市场交易透明化、防止一房多卖、对预售相关环节进行跟踪和监管的有力措施。

恐增加监管难度

在我国采取商品房预售制度的前提下，由于不同于现房销售，相关法律法规对预售环节的监管都做了不同程度的规范，“预售商品房合同登记备案”即是其中重要的一环。

据《每日经济新闻》记者了解，预售合同备案并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，也并不影响预售合同的成立，其效力在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。例如在和开发商签订了预售合同后，开发商又将该房屋转移给他方时（即所谓的“一房多卖”），购房者可依据已经登记备案的预售合同对抗开发商的行为，并依法请求法院裁定开发商的转移行为无效。

以此来看，在保护购房者权益方面，预售合同备案依然是购房者维护自身权益的有效方式。广州意欲取消原因是什么？

资深房地产专家韩世同指出，由于在此次的“征求意见稿”中，相关部门并未对取消“预售商品房合同登记备案”的具体细节予以解释，所以目前来看还有待观察，但他同时指出，“可以对这种备案制度的某一个审批环节进行简化，但这种预售合同备案制度依旧是十分重要的监管手段。”

相关分析也认为，即使我国的大部分城市均已实行相关的预售合同备案制度，但由于实际执行情况不一，一房多卖、炒房、违法抵押等问题依然层出不穷，从购房者的角度出发，预售合同备案依然是保障其自身权益的有效方式；而对于地方政府来说，从预售到房产确权的过程中，这项制度也能为相关部门对各个环节进行监管提供有效方法，一旦取消，恐增加监管难度。

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