每经记者 王杰 发自北京
今年3月以后，北京楼市整体处于上升过程中，虽有数据起伏，但整体微涨的趋势未变。然而，11月，二手房市场却再度升温。
“遇到性价比较高的房子，就能立马出手的购房者能占到整个成交比例的30%左右”，一位熟悉一线二手房市场的经纪人告诉《每日经济新闻》记者。
作为楼市走向的先行指标，二手房价走势被业界广泛关注。对此，北京中原市场研究部总监张大伟表示，当下的二手房有所升温，主要还是因为新建住宅开发商年内任务基本接近完成，供应减少。部分需求在二手房市场变现。
中介人员：业主预期看涨 购房者不再观望
进入11月，由于房价预期看涨，北京市场不少二手房主开出自己的“心理价位”。“在11月初，后现代城一套79平方米的一居，市场均价也就在225万元。一位业主开出250万元的高价，最后245万元成交”，美联物业后现代城店店长李营利表示，与多数位于远郊区域的新房相比，市内二手房地段相对优越，配套设施较为完善，并具有一定的议价空间，深得刚性需求购房者青睐。但随着成交量的持续走高，二手房的议价空间正被压缩，房主心理预期升高。
与房主预期看涨的态度形成对比的却是购房者的热情。据了解，11月初，李明（化名）以210万元的价格在丰台区三环新城买下一套面积100平方米的二手房。“从李明来中介门店登记到与业主签约只用了5天的时间，三环新城的二手房均价约在每平米2.2万元，业主遇到性价比较高的二手房，已经不再观望。”链家地产万年花城店的一位经纪人介绍道。
数据也证明了这一点。据北京市房地产交易管理网统计数据显示，累计至11月19日，二手住宅累计成交7835套，成交面积为70.75万平方米，环比涨幅分别为44.13%、41.53%；同比去年，成交水平增长幅度较大，分别为80.91%和74.73%。
新建住宅供应减少刺激作用明显
对于目前这波二手房“购房热”，新建住宅供应量减少是一大不可忽略的因素。
中原地产统计数据显示：11月前18天，全国54个主要城市新建住宅签约套数达到了171735套。超过了之前创造的近2年新高的7月同期，同比10月同期上涨幅度更是达到了45.5%。北京签约9054套、上海签约10692套等城市均达到了年内的新高。同比上月同期接近翻倍。
销售面积方面，据中原集团研究中心监测，10月，十大标杆房企总销售面积约717万平方米，环比增长28%，同比增长55%。1-10月，十大标杆房企总销售面积5155万平方米，同比增长23%。值得关注的是，10月标杆房企销售创出历史新高，比今年6月的高点微增1.27%。
目前来看，中原集团研究中心监测的标杆房企中已经有半数完成销售计划。从8个公布销售计划的开发商来看，平均销售计划完成率达到99%，明显好于销售计划。其中表现较好的企业包括：华润、绿城、招商、中海，均已超出年度销售计划。
保利地产、中海地产、绿城集团、世茂房地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等11家标杆房企均已完成全年销售目标。
张大伟表示，由于在2012年3月开始，全国性的市场回暖趋势已经明确，大部分企业都处于去库存状态。部分房企甚至提前完成了提高的年度目标，房企对市场的预期开始乐观，房企减价换量现象基本绝迹。
北京美联物业高级经理张磊认为，考虑到进入年末，部分一直观望的购房需求对于眼下的市场环境已经逐步适应，看到价格没有出现下降的趋势下，会出现担心房价再度开始上升的恐慌心理，开始重启购房行为。
一线城市二手房市场或出现翘尾
相比较去年，今年北京二手房市场有了大幅度的上涨。
张大伟指出，整体年底翘尾的趋势很明显，虽然9月以后改善需求有部分增加。但今年楼市的复苏主要特点是刚需占主导，所以郊区的新建住宅复苏的情况更明显。一线城市的二手房因为区域集中城区，而且在11年至12年初的降价幅度也不大，所以二手房的价格上涨幅度明显低于新建住宅，从统计局发布的70城市价格数据中也非常明显的可以看到这一点。当下的二手房有所升温，主要还是因为新建住宅开发商年内任务基本接近完成，供应减少。部分需求在二手房市场变现。整体上涨的趋势依然是温和的，并没有出行爆发式上涨的情况，在目前单月1-1.5万套的成交量下，房价在年底不会有大幅上涨的可能性。
链家地产市场研究部张絮认为，自9月份以来，新增客源量处于震荡上升的趋势，说明市场需求还在不断释放当中。由于需求方面的增长将会逐渐反应在市场成交上，成交量高位运行的特征将会在短期内持续。从目前的成交来看，11月成交量或会接近8月水平，连续三月的下滑行情或会终止，成交量将出现止跌回升。“持续的高成交对价格的推动作用开始显现，价格上行的压力明显增加。但是从客户购房动机来看，首套房和改善置业的刚性需求依然是市场的主力需求，由于限购影响，投资需求比例不足10%，难以推高房价。另外，从目前市场来看，虽然价格出现反弹迹象，但是普遍的追涨现象尚未出现，在年末即使房价出现反弹，走势也将以温和为主。”
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