温州房价领跌全国 “二成首付”重出江湖

每经记者 徐杰 发自浙江

11月5日，《每日经济新闻》记者获悉，温州市中梁国宾1号三期（审批定名为南滨锦园）样板房将于11月17日开放，售楼处销售人员称如果在11月17日前登记并成功购房，可享20%超低首付。

当地地产人士表示，温州第一套购房首付一般要求三成，第二套首付要求达到六成，该项目这次所推出二成首付在温州楼市尚属首次。北京尚公律师事务所律师邢俊霞称，上述降低首付标准的行为还与我国目前实施的 《个人住房贷款管理办法》等法规相冲突。

国内一房地产营销策划资深人士透露，从表面上看“20%首付”降低了购房门槛，减轻了购房者的资金负担，但实际可以让开发商尽快套现，缓解房贷收紧之下的资金压力。有律师表示，有不法开发商在操作上使用两份合同，涉嫌向银行骗贷，对购房者来说也存在一定的风险。

二成首付购房重出江湖

根据温州市房管局旗下的房地产市场信息数据显示，这个位于温州瓯海区南白象街道的中梁国宾1号为推广名，审批定名为南滨锦园，温州当地媒体《温州都市报》推广宣传显示，该楼盘将于11月25日开盘，开发商为温州市中梁华成置业有限公司。

中梁国宾1号售楼处有关销售人员11月5日介绍称，该楼盘三期的洋房样板房将于11月17日开放，如果11月17日样板房开放前登记购房，并成功购房，可享20%超低首付。据介绍，洋房的户型面积为180平方米～280平方米，并带有泳池等配套设施，总售价在600万～700万元左右。

销售人员称，样板房即将开放，可以去售楼现场领取邀请函，除首付20%外，即日起登记并成功认购赠价值30万车位。对于目前所推出的购房首付款只需付20%等具体情况须购房者到现场面议。

温州市当地一房地产业从业人士向《每日经济新闻》介绍称，目前，在温州首套购房一般都要支付总售价的三成，第二套则要达到六成，该项目这次所推出二成首付为温州楼市首次。

针对该项目首付只需要二成，售楼处销售人员向 《每日经济新闻》记者证实称，购房者只要在11月17日样板房开放前登记购房，并成功购房，确实可享20%超低首付，开发商只要收到总房款的二成即可，其余银行按揭部分则由银行最终确定。

《每日经济新闻》查询温州市房管局旗下的房地产市场信息数据获悉，截至昨日（11月7日）17时，中梁国宾1号（南滨锦园）一期共508套房源已售34套，登记423套，成交价格在3万元/平方米左右；二期则共有388套房源，已售86套，登记253套。

低首付暗藏套现玄机

其实，温州楼市在出现二成首付降低购房标准时，一些城市却出现了房贷收紧的消息。

接触房产官司较多的北京尚公律师事务所律师邢俊霞向《每日经济新闻》记者称，眼下房地产调控仍未现放松迹象，在北京，一些楼盘首套房贷不仅没有30%首付，而且还提高至50%。与温州同属浙江省的杭州市，浙江省当地媒体《青年时报》11月6日报道称，杭州首套房贷利率优惠全面收紧。同时有公开消息显示，目前，已经有包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等14个城市开始上调首套房贷款利率。

在温州楼市，类似于“零首付”、“10%首付”、20%首付”等购房付款模式主要出现在楼市特殊期，公开资料显示，2006年上半年，温州楼市转暖，市场上也出现个人房贷悄悄松绑，部分房源首付可低至二成。另外则是在2008年，彼时经济同样面临严峻形势，温州市试图通过采取若干措施来刺激房地产市场健康发展。北京尚公律师事务所律师邢俊霞接受《每日经济新闻》记者采访时认为，对购房者来说，这种“零首付”、“10%首付”、20%首付”、“零月供”等多为开发商的揽客噱头，是否真正降低首付标准还有待进一步认定。

邢俊霞称，上述降低首付标准还与我国目前实施的《个人住房贷款管理办法》等法规相冲突。根据《个人住房贷款管理办法》对于贷款对象和条件则要求，不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；

然而，国内一房地产营销策划资深人士则向《每日经济新闻》记者透露称，从表面上看，“零首付”、“10%首付”、20%首付”等不仅降低了购房门槛，减轻了购房者的资金周转负担，实际上还可以实现开发商的尽快套现。

据该人士解释称，一些楼盘公开销售时对房屋价格先进行一定提升后，再对首付进行“减免”。比如一套原价在100万元的房源，按照惯例，首付30万元，银行按揭70万元，眼下房价已经出现 “跳水降价”，在操作中，开发商则保持原价不变，首付由开发商说了算，可以操作的就在首付，比如开发商实现存10万元抵30万元，这样下来，房屋实际总价确实降了，购房者愿意接受，同时开发商可以开出收到30万元的首付款的收据，银行根据开发商收据放出来的依然是70万元的按揭，但这部分按揭进入的是开发商的账号，缓解了开发商的资金压力。

有律师表示，根据上述操作方式就存在两份合同，一份是名义上的，房子的价格为100万元，而另外则是真实的成交价格，只有80万元，但从银行贷出了70万元，实际上，上述做法涉嫌向银行骗贷，同时对购房者也存在一定的风险，如果遇到信誉不好的开发商，开发商最后可能要求购房者按照名义上的合同进行履行。

11月6日，中梁国宾1号上述销售人员未对银行最后是否愿意同意二成首付的付款方式予以置评，当记者试图提出进一步采访公司负责人时，售楼处以公司负责人不在售楼处，不便联系为由拒绝了记者的要求。

温州房价领跌全国

与中梁国宾1号降低首付标准的同时则是温州房价的大幅“跳水”，最大跌幅超过50%。

如位于温州鹿城区的中瑞公园大地，公开信息显示，目前在售均价为23500元/平方米起，而在当初开盘时则高出不少，记者以购房者咨询售楼处销售信息获悉，目前在售价格在30000多元/平方米，而温州市房管局旗下的房地产市场网显示，当初开盘时该楼盘消息均价为60000元左右，降幅达到了50%。

此外，还有豪宅卖出了住宅价，当年的“楼王”置信原墅，最初定价高达8万多元/平方米，现在开盘最低价卖到3万元/平方米，降幅更大。同样香缇半岛楼盘售价也遭到腰斩，《每日经济新闻》记者获悉，2009年香缇半岛开盘价为2.5万元/平方米。开盘5个月后，二期的价格涨至3.8万元/平方米；2010年时该楼盘的最高售价高达8万元/平方米，如今该楼盘回到了3.5万元/平方米左右。

“平均降幅在30%~50%。”温州当地一规模较大的房地产企业负责人向《每日经济新闻》记者表示。

浙江省统计局最新发布的统计信息显示，杭州、宁波、温州等地的商品房价从前几年的 “领涨”转向“领跌”。

与8月份相比，温州9月商品房价格环比下降0.8%，跌幅居70城市之首。金华、宁波分别环比下降0.3%和0.2%，环比跌幅分别居第5位和并列第6位，杭州则上涨0.3%。其实，不仅9月份，温州楼市的降幅多次领先全国。据温州住建委网上销售系统显示，截至11月5日19时，温州全市库存公开发售房源为28783套，9月份的1716套是截至目前的最高单月成交数据，倘若按此计算，单消化这部分房源就需要超过16个月。

浙江省统计局最新公布的三季度全省房地产业景气指数显示，虽然受近期房价持续反弹和刚性需求持续扩大影响，三季度全省房地产业景气指数为100.6，同比下降8.8点，环比上升0.2点，但继续运行于“微景气”区间。

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