陕西楼市“限利令”追问：房价20%流向灰色成本？

每经实习记者 张静 杜冉乐 发自西安

“如果没有30%的利润率，我们是不会考虑开发的。”面对陕西省最新推出的“限利令”，最为不安的、反弹最为强烈的要数地产开发商了。

而陕西楼市新政的制订者却在“解读”中提出：10%的限利是基于对21个楼盘的实测中获得的数据，是合理的。

在30%的期望值与10%的限利之间，存在20个百分点的落差，这部分落差对开发商意味着什么？又流向了哪里？记者在调查中发现，开发商还有一部分成本很难暴露在阳光下面，这些灰色成本，或许就是开发商期望的利润率与政府限定的利润率之间差额的重要组成部分。各方由此进行的利益博弈，也许会是新政难以取得实效甚至“无疾而终”的隐性原因。

上海同策房产咨询机构研究总监张宏伟表示，中国房价构成的复杂性，本身就是一个很难说清的问题。

新政执行力受疑

距公布时间已过10余天，但新政引发的争议仍未平息。

10月19日，陕西省住建厅与陕西省物价局联合下发《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），要求“全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右。”

在陕西省住建厅看来，《通知》的出台更多地表明政府调控楼市的一种姿态和决心，但是市场似乎并不买账。

“政府的出发点是好的，但却没有任何执行力，低成本、高利润是市场经济主体所追求的，政府应该控制的是房地产价格，而非利润，这反而促使地产商做高成本，抬高房价。”中房协区域综合价值研究中心专家朱林告诉《每日经济新闻》记者。

该省住建厅官员在随后对媒体的“解释”中称，“我们只要求开发商备案销售价格，并不要求开发商备案开发成本，对于具体单个项目，也不要求其利润率在10%左右。”

官方亦宣称，由于土地、建筑、资金等成本都会发生变动，成本核算可能半年发生一次变动，以反映市场的真实价格。

但陕西一中型地产开发商负责人反驳称，不谈企业管理成本，单以土地成本为例，约占30%~50%，不同项目地价不同，且地价成本是变动的，有的开发商在拿地几年后才开发，地价翻了好几倍，很难核算成本。“政府要想得到详细真实的成本，必须派工作组进驻某个项目，但这样人力成本太高，且花费时间太长。”

质疑声超过了赞同声，但来自上海城市经济学会的高级经济师顾海波在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前房地产毛利润普遍在30%以上是基本属实的，陕西限利政策对稳定房价有积极意义，值得肯定和推广。

而他随后称，商品房的限利是有条件的，亦担心政府并不能执行到底，最终无疾而终。

当地学者提出了另一种担心，即新政或对地方财政和税收造成影响。

西北大学经济管理学院教授白永秀表示，从表面看，政府核算成本完税后，所有的成本都有所体现，政策一旦实行，长期来看，房企的总体利润和规模缩小，毛利率受到影响，会减少地方政府的财税收入。

土地增值税是地方政府很大的一个税收来源，如果政府将利润控制在10%，开发商可能会选择相对便宜的地块，或减少拿地，最终将影响到地方政府的财税收入。

10%利润率争议

限利10%，无疑是新政最受质疑的地方。

按照陕西省住建厅的说法，在政策发布前，去年底他们已对全省部分市、县共21个典型商品住房项目进行了调研，按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，进行了相应的成本测算。

“有县城的项目，也有市区的项目，我们发现县城项目的利润率低一些，在10%以下，一些市区项目的利润率则要高于10%，因而，10%应该是一个比较合理的数字。”上述住建厅官员说。

不过，这一数字却并不能获得开发商的认同。

上述陕西一中型地产开发商负责人向记者坦言，如果前期预估一个项目利润率没有超过30%，开发商是不会做的，“做房地产风险太大了，尤其是政策性的风险。”

地产商成本由四部分构成：土地成本，前期报建费、项目产品本身的成本、开发商的管理销售成本。每个项目的征地、开发、前期规划、产品研发、配套都不一样，成本也不一样。上述开发商称，单从建安费而言，今年西安城区砖混结构每平方米造价是900~1100元，小高层框剪1700~1800元，高层框剪2200~2300元，这只是指主体的造价。

以高层项目为例，西安南郊的土地价格平均为每亩300万元，按容积率3.5算，楼面地价约在1300元/平方米，加上2200元的建安成本，各种税费、人员工资、管理成本为500元，粗略每平方米成本4000元，而南郊均价每平方米6500元。“这其中有近3000元的纯利润，开发商才会去做。”上述开发商说。

国务院发展研究中心发布的数据显示，2007年之后我国房地产利润率年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。而据2011年4月证券业的统计数据显示，主流房企如“招保万金”、首开、万通等，2008年~2010年的毛利率均在30%~40%之间，净利率则在15%~18%之间。

“对于西安而言，地产商的平均利润率为15%~20%，好一点的能达到30%，毕竟在中心城市做房地产，交易成本高、风险大，利润率低于15%~20%，开发商是不会接受的。”陕西省房地产研究会会长王圣学则告诉记者。

而据《每日经济新闻》记者对西安一些高层项目进行调查发现，这些项目也符合开发商对净利润率达30%的预期。如位于曲江路某高端住宅项目，容积率2.4，2010年该地块以6.2亿元的价格被一家央企竞得，每亩单价接近520万元，楼面地价为3250元/平方米，加之2000元建安成本、至少1000元税费、该项目的开发成本近每平方米6250元，而该项目目前均价为7500~8000元，利润率在20%~28%。

另以城南雁环路以南，长安南路以西某项目为例，该项目地块由某开发商于2010年以5970万元的价格拍得，总面积54161平方米，楼面地价仅为220元/平方米，加上2000元的建安费，至少1000元的税费，再加上融资成本、开发商利润、管理费用及其他不可预期的费用等，按其目前最低5800元的房价计算，利润率高达约36%。

隐秘的灰色成本

“事实上，在开发商的成本中还有一部分灰色成本，我们叫不可预见费，它不会反映到账面上，开发商自己知道，最终也会计入总成本，并反映到房价上。”上述开发商负责人说道。

这似乎就是地产行业的潜规则——所谓的不可预见费用，包括国家宏观调控带来的政策风险，而产生的违约成本和融资成本；市场不好，楼盘滞销或是销售周期比较长而产生的费用，以及可能增加的贷款利息成本等。

另一项成本是连开发商都讳莫如深的。上述开发商称，比如在办理报建手续时因为拖延而产生的时间成本。还包括办理各类手续，以及贷款融资时所产生的公关费用。

这笔拿不到桌面上的成本，政府核算成本时是算不出来的，该开发商坦言，这让利润率的计算数据不见得那么准确。如果政府推行限利10%的政策，开发商可能会做假。

陕西省房地产行业协会会长王圣学则表示，地价、建安成本、各种税费、开发商利润是房价的最重要组成部分。此外，房价构成的其他细节还包括公关费用、财务费用、行政事业性收费、销售费用、管理费等。

有业内人士向 《每日经济新闻》记者透露，早在3年前，国家统计局就曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行过专项调查，以借此弄清楚房地产开发项目费用的支出结构，但该项调查结果一直未对外界公开。

在2009年全国“两会”上，全国工商联曾递交过一份名为“我国房价为何居高不下”的大会发言稿，其中提到“在房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。”但是国土部当年也专门发布公告称，通过对全国600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。

上述两个不同口径的调查中，土地成本比例悬殊巨大的事实，让本来就“神秘”的房价成本构成更加扑朔迷离。

上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军曾表示，房地产的成本构成，大致有以下几块：以1块钱/平方米的房价为例，其中30%~40%左右是政府收取的土地价格；20%~30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%~30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%~20%才是利润。

另一个数据来自国务院发展研究中心，据其发布的《土地制度改革与转变发展方式》研究报告披露，2001年全国土地出让金仅为1295.89亿元，2010年全国土地出让金就已经攀升到27100亿元，十年间增长了20倍。

对于地产商的灰色成本，北京大学经济学院金融系副主任吕随启则对媒体公开表示，这部分支出，据其估算约占真实成本的30%，土地出让金、建筑成本及税费，合计只占70%。“这部分成本最终会反映到房价上，但基本上很难暴露在阳光下。因此，商品房成本报表的真实性，就要打折扣。”

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