SOHO中国年内再度融资 转型或致负债率攀升

每经记者 尚希 发自北京

继今年6月SOHO中国（00410，HK）与12家银行签署了一笔约6.26亿美元的三年期银团贷款融资协议后，10月28日，SOHO中国再度发布公告称，拟进行美元优先票据的国际发售并与机构投资者展开一系列会议，并称，所得款项也会因公司发展计划的调整而更改用途。

收购步伐放慢

一直以来，潘石屹对SOHO中国的现金流充满信心。即使面对外界对其资金链的质疑时，他也表示，有足够的资金来支撑转型。

然而，伴随着银河SOHO这类散售项目完成销售，已将重心转为自持物业的SOHO中国，未来资金层面的压力显然要远远超过现在。据了解，目前该项目已接近售罄，共实现销售额169亿元，对公司资金收入贡献颇丰。对此，有分析人士指出，SOHO中国在转为自持物业的未来三年内，对资金需求最强烈。

8月16日，SOHO中国发布的2012年中期业绩报告显示，截至6月30日，实现营业额约为12.2亿元，比去年同期下降约54%，权益股东应占纯利约6.13亿元，同比下降约65%；毛利润约5.8亿元，同比下降62%，毛利率为48%。

而截至6月底，SOHO中国拥有现金92亿元人民币，未提取贷款余额约60亿元人民币，净负债率为20%。

与此同时，SOHO中国也放慢了收购步伐。“我们有足够的资金来支撑转型。但估计到明年下半年会是我们负债率最高的阶段，预计会增长一倍达到40%。”潘石屹曾向《每日经济新闻》记者指出，为了实现转型，目前已经放缓了收购步伐。

“SOHO中国的再度融资主要还是为了补充现金流。”兰德咨询总裁宋延庆接受记者采访时称，营收减少是SOHO中国转型后遇到的首要问题，这也需要其借融资来补充现金以完成更多的收购计划。

值得注意的是，评级机构标准普尔则将SOHO中国的业务状况评定为“一般”，财务风险为“较大”。其表示，下调评级的条件包括SOHO中国未来12个月的房地产销售实质性低于100亿元人民币以及息税及折旧摊销前利润率远低于40%，以发债作为资金来源的扩张速度比预期更为激进。

标准普尔透露，倘若SOHO中国顺利执行新的业务模式，今年年底即可确认银河SOHO项目的销售表现，在未来12个月租赁收入贡献显著改善且维持审慎的财务管理基础上，或将促成展望评级调整为“稳定”。

然而，10月27日，在银河SOHO亮相的潘石屹并未谈及公司在资金方面的问题，而是表示，企业要推动社会进步就要关注产品本身。并称，继银河SOHO之后，接下来将专注打造望京SOHO、凌空SOHO等产品。

房企业绩现分化

对于SOHO中国今年以来的数次融资，同策咨询研究中心总监张宏伟向记者指出，这与目前整个市场好转也有一定关系，加之海外资本对于一些优质物业和公司仍然看好，尤其像SOHO中国这样的公司项目，海外融资成本相对较低，也能使其更好地储备一些资金。

针对SOHO中国在内的诸多房企近期发起的融资行为，业内人士表示，从房企储备项目以及资金实力来看，房企间的分化将更加明显。伴随着销售回暖，房企经营环境较去年有了明显改善，资金压力大幅缓解，对于市场的预期开始提升。因此，部分手有“余粮”的房企积极拿地，补充土地资源。而仍有一部分房企面临继续亏损。

截至目前，沪深两市共有50家房企披露了三季报。这些房企前三季度共实现营业收入1420.16亿元，同比增长23.69%；实现净利润176.54亿元，同比增长15.68%。楼市销售复苏令房企的经营业绩得到改善，尤其是第三季度。上述50家房企实现净利润58.01亿元，较去年第三季度增长了29.86%。

对此，中原地产研究总监张大伟表示，目前市场看多情绪较浓，“房企开始积极拿地，储备资金进入土地市场，很多房企已上调了年度销售目标，部分房企甚至提前完成了调高的年度目标，房企减价换量的现象基本绝迹。”

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