抄底美国楼市:一生一次的投资机会?

每经记者杨可瞻实习记者罗慧刘铭 瑞士信贷的董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬，在今年“2012中国上市公司口碑榜”颁奖典礼上说道，“中国房地产的黄金时代已然结束，美国房地产已经在大底了，美国房地产是我们这一辈子能遇到一次的投资机会。” 与陶冬持同样观点的还有多位经济学家，本周，《每日经济新闻》将盘点美国过去50年的楼市兴衰史，同时提供一份抄底攻略供你参考。 新屋开工数创4年最快增速股神前财长均看好楼市 美国楼市是否真的迎来了春天？一系列统计数据暗示，新一轮的繁荣并非雾里看花。 据彭博数据，美国9月新屋销售升至2010年5月以来新高，成屋销售则较8月略微下跌，但仍为2010年6月以来新高。另外，NAHB住宅市场指数在10月升至41，创下自2006年7月以来最佳。 尽管市场上仍有一些悲观论者，但包括美国前财政部副部长以及“股神”巴菲特均表示看好美国住宅市场。 美国地产的四轮大牛市 如果将中国经济比作高速行驶的动车，那么楼市就是承载这组列车的轨道。在过去13年里，无论是开发商、炒家还是普通散户，都见证了从单位福利房迈入房改的时代变迁，同时也见证了楼市成为几代人的共同记忆。 相比之下，美国楼市当代史超过50年，期间经历了数轮牛熊转换，可谓全球房地产标本。 衡量美国房地产状况包含以下几个关键指标：新屋销售、成屋销售、房地产价格及景气指数与住房抵押贷款利率等。根据同花顺数据，从1963年至今，美国至少经历了四轮大的牛市。 第一轮牛市开始于第二次世界大战后的70年代初，当时美国经济进入难得的黄金发展期。伴随着婴儿潮，市场出现大量的住房需求，加上各地政府在公寓住宅税收方面的利好政策，毕业几年的大学生开始大量参与公寓的投资和投机，其中小面积的廉价住宅最受欢迎。 资料显示，1970年~1972年，新屋销售（年）从最初的48.5万户飙升至71.8万户，涨幅接近50%。然而好景不长，由于投机过度抬高公寓价格，直接导致了1975年的公寓崩盘事件。 上世纪70至80年代是美国经济的滞胀时期，特别是在石油危机、布雷顿森林体系崩盘等有深刻影响的事件发生后，美国房地产市场变得混乱不堪。直到罗纳德·里根总统在1981年推出新政，对抵押贷款利率进行调整，同时在1986年推出新税法（免所得税），美国楼市才逐渐开始复苏。1982年~1986年，新屋销售触底反弹，从43.6万户回升至最高75万户，升幅高达72%。同期，已开工的新建私人住宅也飙升了67%。另据统计，从1980年9月到1987年3月，衡量美国综合房价的OFHEO房价指数上涨了36%。 第三轮牛市与克林顿住宅计划有密切关系。1995年，克林顿提出公民住宅拥有率在2007年要达到67.5%的目标，这一计划直接奠定了上世纪90年代美国楼市的快速发展。1990年~1999年，美国住房拥有率从64%升至66.9%，创60年代以来最快增速。新屋销售也从53.4万户上升66%，至88.6万户。同期，OFHEO房价指数为38%。 第四轮牛市，与华尔街疯狂包装各类房地产抵押证券有关。正是由于市面上出现各类押注楼市上涨的衍生品且有利可图，投资者才踊跃加入投机潮，进一步推动了实体楼价的走高。从1999年12月到2007年3月，OFHEO房价指数累计涨幅达69%。期间新屋销售上涨45%，成屋销售最高涨39%。 住宅特点渐变 有牛市自然就有熊市，美国楼市最大的一次崩盘发生在2006年~2007年。 当时美国房价达到历史巅峰，但因需求量不足，银行为了刺激需求而放宽贷款门槛，导致违约率飙升。随着2008年次贷危机爆发，大量购房者由于无法负担贷款，只能低价割肉，最终导致房价泡沫破裂。2008年，美国房价下跌20%，部分地区甚至超过50%。 事实上，美国楼市在二战后还经历了三次住宅特点的变化。 根据公开资料，1950年，美国新住宅房屋平均售价1.1万美元，家庭拥有房屋比例55%，消费者重点关注的是房屋的木材是否合格，希望越结实越好。而当时有接近七成的房屋只有2个或少于2个卧室，仅4%的房间配备双卫，住宅基本不安装空调；到了1972年，新开工房屋数创下240万套的历史新高，其中多家庭住宅占市场44%。彼时人们更喜欢大面积住宅，65%的房屋有三个卧室，23%房屋有四个卧室，超过一半的住宅是双卫，43%的房屋装有空调；1999年，房屋变得更加宽敞，仅12%的新房少于两个卧室，7%的新房少于两个卫生间，空调安装比例接近饱和。 值得一提的是，美国30年期住房抵押贷款利率曾于1981年见顶（18.22%），随后一路走低。截至2012年10月26日当周，该利率仅为3.41%，较峰值低出近15个百分点。一方面这表明，美国政府通过有意识地调低按揭利率，以刺激楼市升温；另一方面也暗示，即便利率已跌至历史最低水平，但楼市此前仍然难以有效复苏。反映出目前住房需求非常疲弱，只有通过连续的量化宽松才能改善。 楼市春天来了？ 近期,美国楼市数据出现明显回暖之势。 首先，9月新屋开工数量显著上升，创下4年多以来的最快增速。9月份经过季节以及年化调整的新屋开工数升至87.2万户，较上月大增15%，同时远高于分析师预测的76.5万户；其次，过去12个月新屋销量狂增28%，预计该行业将6年来首次为美国经济增长作出贡献。 美国前财政部副部长、投行EvercorePartners创始人罗杰·奥特曼，在英国《金融时报》上撰文称，“目前美国房地产市场正在反转，它应该会在2015年再现繁荣，届时名义房价将超过2006年创下的高点。房地产繁荣再加上石油和天然气产量不断增长以及其他因素，足以提振整个美国经济。这种繁荣将受到房价上涨、待售房屋数量减少、家庭和人口不断增多以及抵押贷款条件放宽等因素的推动。这些因素应该会在未来五年推动住宅投资（包括新的建设和改建）每年增长15%到20%。” 奥特曼具体阐述称，受人口增长推动，住房需求将非常强劲，IMF预计从2012年到2017年，美国人口将增加1500万，高于过去5年的增幅；增长最快的两个群体包括婴儿潮一代的孙辈，其中相当大一部分人在租房，他们即将开始购房。 “股神”巴菲特也于近期指出，美国住宅市场正在触底反弹。最近，伯克希尔哈撒韦的美国房屋相关业务正呈现两位数增长。 但另一部分经济学家则认为，全面复苏还有很长的路要走。其中全美地产经纪商协会（NAR)分析师劳伦斯·云表示，库存下降部分源于新房建设速度缓慢，从而将更多人推向二手房市场。尽管开工率上升，但仍较2006年峰值低60%左右。 今年9月，美国成屋销售中位价为18.39万美元。分地区看，西部地区最贵（中位价24.6万美元），东部地区居次（23.9万美元），中西部地区最便宜（14.5万美元）。 截至6月30日，美国住宅自有率为65.5%，住宅总数1.33亿套，居住住宅1.14亿套，其中自住住宅和出租住宅分别为7483万套和3937万套，空置住宅1851万套。 走，投资美国楼市去！ 据美国老牌地产公司威翰的网站数据，其挂出的房源超过1.6万套，最贵的是坐落于比弗利山庄的独栋别墅，其包含10个房间，22个卫生间，使用面积2787平方米，占地19.75英亩，售价为3.7亿元人民币；最便宜的是位于内华达州亨德森镇的两层住宅，房间数为3个，有2个卫生间，使用面积155平方米，售价65万元人民币。这意味着，其房屋单价为4200元/平方米，远低于国内一、二线城市均价。 美国楼市的春天看上去势不可挡，但如何抄底美国房地产？或许你会感到一筹莫展。别急，我们建议了三种切实可行的办法。 路径一 美国置业 据报道，近日在美上市的河南地产开发商鑫苑置业宣布以5420万美元（约人民币3.4亿元）的购买价格，获得了一块位于纽约布鲁克林威廉堡城区的土地，成为首次独立在美开发住宅项目的中国地产开发商。 对中国的个人投资者而言，赴美买房或多或少地面临着语言不通，文化背景不同，法律条款不熟悉等细节问题，因此在购房前，多渠道了解美国房地产市场，慎重选择可靠的中介机构显得尤为重要。 对于中国投资者如何赴美买房，美国威翰地产置业顾问张小姐向《每日经济新闻》记者做了详细的介绍，“在美国买房的流程很简单，只要有签证，就可以去美国看房、选房、购房。而看房的程序也跟国内大致相似，由美国当地的经纪人带领看房，选中以后直接签订购房协议、打款项、过户，完成交易，整个过程顺利的话，大概30天就能够完成。” ◎挑选经纪人 据张小姐介绍，美国的房地产经纪人分为买方经纪人和卖方经纪人，卖方经纪人的职责是站在卖方的立场上，考虑如何将房产以更快的速度、更高的价格出售出去；而买方经纪人的职责是站在买方的立场上，让客户以最合理的市场价格买到最心仪的房屋。因此，在美国买房，实际上是两个经纪人之间的博弈，所以如何寻找到既可靠，谈判议价能力又较强的金牌经纪人很关键。 在加州，拥有执业资格的华人经纪人大约有50万人，而金牌经纪人只有不超过3万人，这些优秀的经纪人又分散挂靠在不同的经纪公司，因此，要挑选出来并不容易。 除了寻找经纪人以外，由于美国买房过程比较严格，在购房过程中会做房屋的检验调查，产权分析、报告以及产权保险的核查等等，所有的材料都需要买方的认可才具有法律效应，因此帮助国内投资者处理英文资料，完成购房手续也是中介机构的职责之一。 ◎按揭贷款 目前，由于美国的贷款环境较为宽松，部分银行也为国外投资者提供了按揭贷款，利率一般是3%~5%，根据投资者资质，贷款额度可达50%，最高甚至可以达到70%，因此，中国投资者赴美买房，不一定要全款。但国外投资者在美国申请按揭贷款，需要跟当地的银行直接联系，并提交在国内的资产证明和收入证明，其中收入证明尤为重要，这是美国的银行衡量投资者能否按时支付月供的重要依据。在首付方面，相对于美国本国的购房者，国外投资者的支付比例也会稍高一些，一般是四到五成。 ◎购房税费 在美国买房，除了支付购房成本以外，还有哪些额外的开支呢？张小姐进一步介绍说，“在美国，投资者还需要支付房屋的持有成本，主要是房产税和社区物业费。由于美国是联邦制国家，每个州的法律都不一样，因此房产税缴纳的额度也不一样，一般是房屋当年市值的1%~3%。房产税主要用于当地社区的公共建设，其中大部分都用于社区教育资源的建设、雇佣保安的费用、道路的修葺、路灯的维修等等。而这些费用的支出明细，每年都会以账单的形式发给每个业主。” 社区物业费主要是针对公寓。这一项费用主要是为了维护整个社区的配套设施，包括环境绿化、健身房、游泳池、二十四小时门禁礼宾服务等等一系列的公共设施，此外还包含了房屋保险，所以这部分开支也不少。例如在曼哈顿，一套稍好的公寓每月的社区物业费大概会达到800美元左右，而在加州，普通公寓可能从100美元到500美元不等。 ◎独栋别墅 对独栋别墅而言，不需要每个月统一上缴物业管理费，但别墅日常的养护成本都将由业主自己承担，如房屋保险，地震险、飓风险等等。这一费用在每个州的标准也不一样，在加州每年大概是1000美元~2000美元。此外，美国的社区会对别墅外的花园及庭院环境作出一定的要求，比如要求每周要为草坪剪一次草、冬天要铲雪等，以确保小区环境的整洁统一，否则将遭到社区委员会的起诉及罚款。 如果房屋仅用作投资而不是自住，则还要请专门的房屋托管公司进行打理；如果要出租房屋，则还要请专门的租赁管理公司为租金定价以及帮助业主筛选信用记录较好、比较可靠的租客。 路径二 购买QDII基金 除了直接赴美买房投资外，中国投资者也可以通过购买基金的形式参与美国房地产市场。 随着QDII(合格境内机构投资者)基金产品日渐丰富，如今中国内地也可以通过REITs基金投资海外房地产。REITs即RealEstateIn－vestmentTrusts(房地产信托凭证)，是一种以发行收益凭证的方式来获取特定多数投资者的资金，由专业机构来进行房地产的经营管理，并将投资的综合收益按比例分配给投资者的证券。REITs基金具有门槛低、长期回报稳定等特点，特别适合在市场震荡和下行环境中进行投资。 目前一共有三只投资海外房地产的REITs基金，分别是鹏华美国房地产基金、诺安全球收益不动产基金和嘉实全球房地产基金。其中鹏华主要投资美国房地产，而另外两只基金投资于包括美国、日本、韩国以及中国台湾等国家和地区。随着美国房地产市场逐渐升温，鹏华美国房地产基金自然成了投资者的主要关注对象。 资料显示，鹏华美国房地产基金是国内首只投资美国房地产的契约型开放式基金，于2011年11月25日正式成立，基金管理人为鹏华基金管理有限公司，托管人为中国建设银行股份有限公司，境外资产托管人为道富银行（StateStreetBankandTrustCompany）。投资范围主要包括在美国上市交易的REITs、投资于REIT的交易型开放式指数基金(ETF)以及房地产行业上市股票。其中投资于美国上市交易的REITs不低于基金资产的60%，投资于上市交易的REITETF市值不超过基金资产的10%。 今年二季度全球金融市场处于震荡期间，受欧债危机的影响，全球股市都出现了不同程度的下跌。不过，受益于美国房地产市场的回暖，鹏华美国房地产基金表现不错。其三季报显示，该基金期末单位净值为1.031，累计净值为1.041，较期初上涨1.06%。随着美国QE3对房地产的正面影响逐步显现，并带动其进一步复苏，业内人士普遍看好该基金在未来一段时间内的表现。 与直接购置房产动辄几百万几千万不同，该基金门槛最低仅为1000元人民币，并且不设上限，适合各种资金规模以及风险偏好的投资者；购买渠道也非常简便，投资者可以登录鹏华官方网站直接进行网上申购，或者通过银行渠道。 据国际权威评级机构Morningstar的中国官网介绍，截至10月24日，其净值为1.016元，跌幅0.2%。其今年以来的回报率2.6%，6个月回报率0.67%，但3个月回报率为-0.31%。 REITs基金的诞生，让更多的普通投资者有了参与投资美国房地产市场的机会，成为中国投资者参与美国房地产市场的又一重要途径。 路径三 买入地产股 最后一招，也是相对最直接的——买入美国房地产类股票。 据i美股网站信息，目前地产开发商属性的共9只股，其中圣乔（JOE)市值最大，为17.9亿美元；主营居民住宅的房地产信托基金有18只，其中市值排名前三的是公平住屋（EQR）、艾芙隆海湾社区（AVB)和AmericanCapitalAgency（AGNC)；主营商业地产的信托基金有20只，其中波士顿地产(BXP)和吉劳埃地产（KRC）市值位列前两位。 有意思的是，今年以来表现最好的标普成分股，包括多只房地产公司。比如回报率第一的Pulte集团（170%），是美国最大房屋营建商；排名第四的Lennar公司（91%）主营业务同样为房地产开发。另外，以标普行业指数看，今年以来表现最好的是住宅建设指数（100%）、第二名是与房屋有关的家用电器（99%）、第六名是装修材料指数（42%）。 当然，投资前，选择一家美股经纪商开户是必需的。目前，中国人比较熟悉的美股券商有第一理财(Firstrade)、史考特证券(Scottrade)、嘉信理财(CharlesSchwab)以及亿创理财(E-trade)等。 “订悦2013”——《每日经济新闻》大征订活动，订报有礼。http://www.nbd.com.cn/corp/2013dingyue/index.html