中航地产主营预亏 会计方法增利2.25亿

每经记者 李文艺 实习记者 涂颖浩

10月13日，中航地产（000043，收盘价5.19元）发布三季度业绩预告，预计今年前三季度盈利1.8亿～2.1亿元，同比增长169.34%～214.24%，原因是“公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”，旗下一房地产项目公允价值变动，增加收益3亿元，从而增加归属于上市股东净利润2.25亿元。

知名会计师马靖昊接受《每日经济新闻》记者采访时指出，对投资性房地产的计量方法有两种，一是公允价值，一是成本计量，采用不同的计量方式，将对业绩造成不同的影响。究竟采取哪种方式，决定权在上市公司自己手里。

经营性业务预计亏损

如果没有采用公允价值的计量方法，中航地产今年前三季度是亏损的。

中航地产业绩预增公告显示，预计2012年1～9月份归属于上市公司股东净利润1.8亿～2.1亿元，同比增长169.34%～214.24%。在房地产市场被严厉调控的背景下，中航地产业绩翻倍增长使其成为同行上市公司中的翘楚，赚足了市场眼球。受此利好消息提振，中航地产股价7个交易日大涨超过三成。

不过，利润大幅增长并非来自公司经营性收入增长。在23日发布的公告中，中航地产对股价异常波动自查，并披露了13日关于本期业绩大幅预增的原因，系“公司所属成都市中航地产发展有限公司持有的成都中航城市广场项目九方购物中心及地下停车位完工并投入使用，故计入‘投资性房地产’科目核算并采用公允价值计量。”

公允价值计量方法增厚了公司的当期利润。其投资性房地产公允价值变动收益预计约为3亿元，从而增加归属于上市公司股东净利润约为2.25亿元。同时，公司表示：若无前述因公允价值计量产生的非经营性业务影响，公司2012年1～9月份经营性业务预计利润为亏损。

与此同时，中航地产股东的减持引起了投资者关注。在中航地产业绩预增公告之后，即10月13后，上海锦江两天大手笔减持，10月19日减持410万股，10月22日减持1473万股。上海锦江此轮减持，极大受益于公司业绩预增公告带来的大涨行情。

已有先例

根据 《企业会计准则第3号——投资性房地产》：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

《每日经济新闻》记者就此问题采访了会计师马靖昊，他指出，“所谓公允价值模式进行后续计量是资产从购买到处置时期的一种会计处理方式，公允价值与账面成本的差额依据《企业会计准则》要求计入公允价值变动损益。”从会计法规上讲，公司既可以采用历史成本核算，也可以采用公允价值模式计量。

马靖昊表示，有些公司可能在会计准则允许的前提之下，利用不同会计方式的运用，改变资产负债表和利润表的相关科目，实现改变公司利润的目的。

“如果资产价格在资产购入到处置的一段时期增值，采用公允价值计量的资产价格就会被改写，显而易见，相比历史成本法核算将增厚公司业绩。”马靖昊说。

既然选用何种计量方式的决定权掌握在企业自己手里，那么公允价值该如何评估就是利润增减的关键。《每日经济新闻》记者发现，中航地产已经多次对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

公开资料显示，中航地产从2009年1月1日起变更投资性房地产会计政策，即对投资性房地产后续计量模式，由成本计量模式改为公允价值计量模式，并对投资性房地产采用公允价值进行后续计量。公司投资性房地产本身有交易价格时，以中航地产投资性房地产管理部门商业物业经营部提供的同期成交价格或报价为基础，确定其公允价值。

中航地产2011年年报显示，当期采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益为2.3亿元，而当期实现净利润5.1亿元。当时，基于业绩大增这一情况，中航地产股价同样出现暴涨。

值得注意的是，中航地产在2011年年报披露：如公司通过估价认定投资性房地产公允价值期末与期初相比发生大幅变动时，公司财务部门根据市场调研报告的估价结论进行会计处理。如公司通过估价认定公司投资性房地产公允价值期末与期初相比未发生大幅变动时，公司财务部门不进行会计处理。

虽然会计准则暂没有强制规定“投资性房地公允价值的认定”需第三方评估，但中航地产采用公司自有部门的评估并不是业内共识，这也成为企业可以自主调节利润的“漏洞”。

多数房企采用成本计量

中航地产采公允价值计量投资性房地产价值，那么其他上市房企是如何处理的？

深长城 （000042，收盘价18.47元）证券事务代表王昌栋告诉《每日经济新闻》记者，深长城目前采用的是成本计量方法，如果选择公允价值计量，那么未来将不能改变持有型物业的计量方式，而深长城暂时也没有采用公允价值计量的打算，因为公司没有对持有物业进行自估，公允价值的评估应该由专业机构进行。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这或许是许多上市公司没有采用公允价值计量的原因之一。

《每日经济新闻》记者统计发现，目前，只有为数不多的房地产上市公司，将持有投资性房地产采用公允价值模式计量，这以中航地产为代表，主要有15家。在今年前三季度，这15家企业公允价值净收益有增有减。除开这15家公司，其他上市房企都采用成本计量法。

会计业内人士认为，房企不愿采用公允价值计量的理由很多。首先，公允价值计量可能会导致净资产和净利润的大幅波动；其次是计量程序繁琐、成本高；第三，公允价值计量还可能对公司税收造成影响，因投资性房地产采用公允价值计量不具有成本模式计量的折旧抵税功能。中航地产的3亿元收益里面，对净利润的影响实际只有2.25亿元。

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