楼市“银十”疲态尽显，华侨城苏河湾或成最大成交引擎

十月已过半，沪上楼市成交量依旧有些疲软。在“十一”房展会上，尽管大小开发商悉数参会，期盼着大幅成交，但消费者显然都将热情挥洒在了高速公路上，对楼市则保持观望。尤其是高端楼市，冷静的市场现状与开发商的心理预期形成了极大的落差。统计数据显示，10月1日至7日，上海市单价5万元以上高端公寓成交6套，高端办公成交1套。相较于9月的102套和44套，“银十”开端的成色不足已成为无法回避的事实。十月开工后，政府推地频频，各大开发商拿地热情高涨，但楼市成交数据却没有太大起色。

这显然与有关部门一月内两次发文要求严格执行限购政策有关。频繁出台的“去投资化”楼市调控政策，为高端楼市降温的意味明显；高端市场3-7月放量的窗口期已经过去，成交量因此走低。

但投资性和改善性需求实际并未因为政策管束而有所下降，10月上半月成交楼盘数据显示，部分更具人文资源、增值潜力的高附加值新型豪宅，依旧取得了不错的成交表现。如华侨城苏河湾，该项目于9月16日开盘，推出144套150-300㎡的精装行政公馆产品，开盘认购成交过半，至今认购成交已近7成，国庆期间，更是拔得沪上豪宅成交的头筹。

这个昔日的“地王”项目在屡经波折后终于面世，曾经的忧虑缠身，如今看来实为好事多磨。从整个项目布局来看，其整体性和前瞻性都值得称道。

“地段”是华侨城苏河湾的重大优势。在房地产开发中，地段的龙头地位始终是不变的真理。大苏河湾开发早已列入上海市 “十二五”重点规划，而该项目位于苏河湾核心地域，也成为大苏河湾开发区域唯一可以使用“苏河湾”名称的项目。项目总建近30万方，距南京东路直线距离500米，距外白渡桥800米，这在市中心土地供应濒临饱和、成片开发的豪宅项目极度稀缺的市场下，拥有了稀缺独有的先天城市资源价值。

作为华侨城集团投资规模最大的开发项目，集团的用心显而易见。“复兴苏河湾”是项目的核心理念，苏河湾曾是上海近代最大的洋行仓库聚集地，汇聚了纺丝局股东徐棣山，地皮大王、黄金巨头周扶九等等沪上众多商贾名流，以及上海总商会、慎余里，天后宫、各类银行仓库等等众多历史建筑。项目以泰晤士河南岸城市复兴为参考样本，花费数年，希冀重新梳理拼接昔日苏河繁华。

从项目规划展示中心看来，华侨城已经开了个好头。修旧如旧的三层老建筑，正是有着近百年历史的原“怡和打包厂”旧址，而除了作为项目规划展示中心外，两家国内知名艺术家工作室已有意向入驻。历史与现代，人文与商业交织成了华侨城苏河湾的几个关键特征。

因此，整个项目除了住宅外，还规划有顶级商业区、美术馆和大型中央绿地。目前，全球第四家宝格丽酒店已确定入驻；另外，如法拉利中国区会所及概念展厅、法拉利旗下Ferragamo、TOD'S以及欧洲顶级家私品牌BMB、全球顶级有机食品超市等国际级品牌都有意向进驻。而围绕华侨城苏河湾3公里范围内还有中粮大悦城、南京路商圈、淮海路商圈和外滩等成熟配套，未来势必将成为上海最具人文气息和艺术氛围的商业时尚生活区。

此次引发市场追捧的是50年产权的行政公馆，精装售价52000元/㎡起，价格基本位于市场同类产品中位线，这与此前市场根据其地王身价得出的高位预期形成了一定的积极价差；而其不受限购政策限制的条件也在一定程度上满足了市场投资需求，促进了项目去化。在渐显疲态的高端楼市，华侨城苏河湾已愈战愈勇，成为市场最大的成交动力。

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