广州限卖降低纸面房价做法引争议

9月24日上午，有网友在微博上称，广州正针对房价较高的局部区域采取“限卖”的做法以调控房价。消息迅速引发市场广泛争议。记者就此向广州市国土房管局进行核实，当晚，广州市国土房管局在微博上正式承认限制预售的说法。

但专家和市场人士表示，这种“限卖”降低了“纸面房价”，对短期稳定市场预期有一定意义，但从长远看，应切实采取措施，不应做美化房价统计数据这种表面文章。

地方政府：限售是无奈之举

广州市国土房管局表示，通过市场运行态势分析，近期广州中心区域高价项目成交增多，导致总成交量中占比提高，造成全市均价结构性上涨。而最近珠江新城等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高，且经过前期的储客，开盘后出现大量集中网签情况，推动了全市均价异常上涨，造成市场的不正常波动，误导市场预期。

因此，广州市国土房管局表示采取限售这种行政化手段是无奈之举，是使房地产开发企业和广大市民准确判断市场，引导房地产开发企业积极以价换量，以合理的价格促进销售。

国家统计局9月18日公布的2012年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，上涨的城市达到36个，北京、上海、广州、深圳四个一线城市均环比上涨，其中广州上涨幅度最大。

广州市国土房管局对此表示，广州市房地产市场总体理性、健康、可控。虽然近期出现了反弹，但价格总体平稳。广州将继续坚决贯彻落实国家有关措施，确保房地产市场平稳健康发展。

业界专家：使“纸面房价”降低

专家表示，限制入市对引导短期预期有一定作用，但只是使“纸面房价”降低，对真正降低房价作用不大。对房屋统计数据的重视背后，是市场各方的利益博弈。

房地产成交均价是反映市场变化的重要信号，不少地方政府在调控方案中明确要求年度房价涨幅控制在经济增长和居民收入增幅之内，因此这一数据是检验地方政府调控成果的重要依据，也成为开发商、地方政府和购房者博弈的重点。

记者采访发现，为了迎合调控，一些开发商从去年底开始就不断上演“苦肉计”：调控明确限制投资投机性需求，一些开发商就“丢卒保车”，暂缓推出城市中心区的高价住宅，把供应重点转向郊区和中小户型上。

对此，广东中原地产研究部经理瞿中奇表示，虽然开发商的行为符合调控的规定，部分开发商也确实采取了以价换量的做法，直接造成一些城市房价平均数据的下滑。但降价却可能只是“假跌”：是由于大量郊区楼盘拉低均价放大形成的成交结构性因素。

此前广州市国土房管局公布的统计数据显示，7月广州楼价同比涨幅约8%，而网易同月统计则大涨22.5%。对此，广州市国土房管局回应数据打架是“统计口径不同所致”，而中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家认为，统计口径不同客观存在，但不排除相关政府部门出于调控压力有尽量选择“冷数据”的动机。

市场人士：调控仍需动真格

一些市场分析人士表示，采取控制预售、暂缓网签等做法的不只广州一地，全国不少地方都有类似的“经验”，以期交出一份漂亮的“调控答卷”。

记者发现，除了控制预售，一些地方政府在统计中将基本不入市成交的保障房纳入均价统计，平均房价包括保障房、二手房、新建商品房多种性质的住房。

“最终实际上是用一些本来就不受市场关注的地区或地段低房价抵消了高房价的现实。使市场价格人为在数据层面降低，营造调控成效明显的表象”。市场分析人士认为，由于当前市场出现的回暖趋势，上半年一直遇冷的改善性大户型很可能会加快入市，造成下半年成交均价的结构性上涨。地方政府调控房价还是应该动真格，通过加速完善房产税，严格坚持限购、限贷等手段抑制房价过快上涨，调节市场进入合理化轨道。

同时，专家表示，地方政府在向社会发布房价数据时，也应根据城市的区域、房屋的类型等分别发布数据，让购房者更真实地感受到调控带来的房价变化，使得房价数据指标更具参考价值，防止因为数据引发市场恐慌。