一个可供选择的房地产政策组合

李斌

经过前面五期的分论，现在我们可以对“敞开供地+敞开企业融资+限时开发+累进房产税+促进房屋流通”这样一个政策思路作出综述。这个思路的指导思想是扩大供应并抑制超额需求，使我国的房地产市场在薄利多销中快速发展，积极服务于国家的城市化进程。

银行和股票市场直接向开发商提供正常的、低成本的资金，以使其有能力购地盖房，这种做法既能扩大房屋供应，降低开发成本，又不会诱发新的购房需求，较之目前以买方按揭贷款为主的融资方式要优越得多。在笔者看来，这是首先务必需要实行的。目前土地市场交投不振，一个重要原因是开发商手里缺少资金。重申一遍，这是促使房价上涨的潜在因素，它绝不表明盖房子是无利可图的。限制向开发商直接供应资金的政策极为愚蠢，而目前关注此事者寥寥；笔者要借此机会再次大声疾呼！

开发商有了买地的钱，国家则要同时取消18亿亩耕地红线，向开发商敞开供地，并且限时开发。“限时开发”政策是这些年实践摸索的一个重要收获。由于国家目前是城市土地唯一的所有者和供给者，可以运用它的合约权利，来推行这一条款，从而避免触及任何有关产权的法律问题。有了这个限制，开发商就会慎重参与土地竞标，就不会不顾资金约束而盲目拿地，土地也就会落到既真正有能力进行开发、又有实际开发意向的企业手中。这条措施可以防止在开发商手中形成巨大的闲置土地存量，所以必然就会节约土地。当前的问题可能在于，“限时开发”的条款执行得不够严格，不够透明，长官意志和暗箱操作盛行。为此，笔者建议强化土地交易和开发情况的信息披露，并在各个城市设立由居民、购房者和相关政府部门联合组成的公开的委员会，监督土地出让合同的执行情况。“限房价、竞地价”的设想则断不可行，因为它鼓励的是制造豆腐渣工程。这是一种形式主义的消极政策。

在需求管理方面，笔者同其他大多数作者一样，支持以累进的房产税替代现行的限购政策。房产税的优点之一：它是一种灵活的数量型调节手段。扣除一定的免税面积之后，超额的住房面积，应当按年缴纳税收。占用住房面积越大，则税率越高。边际税率可以高到什么程度呢？参照国外个人所得税的范例，这一税率在理论上其实不必设立上限；总之，以足以遏制超额需求、从而实现房价的调控目标为原则。

如果以上各项措施都能得以实行，大家就会换个眼光来重新预估未来，目前囤积在房主手上的大量空余住房就会松动。为此，要撤除妨碍房屋二级市场交易的各项壁垒，以便存量住房回吐市场。现有房屋开发与交易环节的各项税费应予以逐项检视，能废除的应尽量废除。其中，房屋交易营业税应首先尽快予以废止。我们要打击的是房屋投机炒作，而不是房屋交易本身。除前文论述之外，打击房屋交易的政策至少还错在两处：1、房屋开发周期较长，作为一种实体产业，原本就对各类调控措施不敏感（像金融市场那样）；若再限制交易，各项调控措施的效果要到何时才能显现出来呢？一项政策五年前出台，五年后出效果，假如这样的话，调控工作本身还有可行性吗？2、退一步讲，即使要对交易有所限制，也应等到目前大量空余房基本消化完毕之后，才能着手进行；岂能在这个历史性进程尚未展开之前先行限制交易？！这不等于是在帮助投机者锁仓吗？我们可以再次发现，这样的政策完全是南辕北辙！

上述政策组合，可以帮助我们同时实现两个目标：一是确保房地产业基本上实行市场经济体制，二是使得房地产市场可以实行适度的政府调控。在此政策配方下，大部分结构性干预措施均得以撤除，政府手握土地供应数量、房产税率和按揭贷款比率三个数量型调节工具，可以根据经济运行情况灵活地、方便地进行宏观调节，以便实现其想要达到的任何目标。这样的方法，要比诸如经济适用房等政策简便易行得多。

一些读者对于“敞开土地供应”一条尤其担心，这是一种很深的误解。土地并不是不要节约，但是，节约土地主要应当通过房产税政策来体现。如果我们认为节约土地极端重要，则可以大幅度提高房产税的边际税率，可以实行其他国家都从未实行过的高税率。也就是说，要把好需求的闸门；这才是关键。以往的做法是死把住土地关，同时以低首付比例等措施持续诱惑需求增长，这怎么能不引发泡沫呢？这就好比吃饭的道理：一个人要是每顿饭都吃七成饱，他就总是处于饥饿状态，总在追求食物；现在，我们让他敞开肚皮吃，看他有多大饭量，他反而就不那么稀罕食物了。由此新增的食物供应其实并没有多少。担心敞开供地就会造成失控的人，正是忽视了这个道理。投机者买进还是卖出，全看政府的政策。因为以往的政策不正确，所以他才选择囤积房屋。政策对头了，存量房不但不会坚守，反而会出笼。房子需要一间间地盖，土地只能一块块地供，又怎么会失控呢？再者，即使形成了短期的过剩，随着城市化的继续进行，很快也会消化掉。

把房价降下来，是我国经济的当务之急。房价高涨，万物涨价，工资高企，既损害了投资环境，又抑制了城市化进程。反之，房价降低了以后，低位的房屋需求还是很旺盛的，这就可以在购销两旺中继续带动其他产业的发展。请注意，房地产业对其他行业的积极带动作用，主要体现在房屋数量上，体现在建造更多的房屋并使之有人居住，而不是体现在高房价上。通过制造和维持资产泡沫来发展经济的论调，纯属歪理邪说。

另一方面，假如房价近期降下来了，是不是包括以上措施在内的各项政策就毋需再推行了呢？这就涉及房地产调控中的另一种错误倾向，即仅仅以房价为调控目标，而忽略行业内基本体制的调整和建设。调控进行了这么多年，连相关的统计制度至今都未能得以完善。管理部门天天专注于观望房价。房价如果控制住了，那么其他工作就都不用做了；要是没有控制住，便赶紧临时抱佛脚，其他什么“规则”也就都不管不顾了。正是在这样的心态之下，应该做而尚未做的事情才被称作“政策储备”的；也正是在这样的安排之下，时间一天天白白地流逝，现在回头一看，各项体制机制大都在原地踏步，房价也没有真正降下来多少，而相关行业却已经因为需求增长放缓而陷入了困境。

最后要声明的是，以上政策建议绝不意味着笔者反对对我国的土地制度和农村的集体所有制进行某种根本性的改革。不过，远水解不了近渴。在现有的政策框架内，国家的宏观调控还是大有可为的，房价也是完全控制得住的。假若尚不能把现有的制度潜力予以充分发掘，又何谈更深层次的改革？反之，这个行业内的体制机制逐步理顺了，局面安定了，才能为下一步的深度改革赢得空间。