大股东股权质押殆尽 世纪星源出售资产谋转型

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

深度调控之下，房地产行业有人欢喜有人愁。随着上市房企半年报披露完毕，不难发现万保招金等行业龙头在上半年偷偷打折促销回笼现金之后，现金压力减轻，然而一些中小房企仍然面临着资金紧张的局面。

9月6日，世纪星源（000005，SZ）公告称，再次与中国民生银行股份有限公司深圳分行签署委托贷款协议，由世纪星源分别为深圳星苑物业管理服务有限公司向中国民生银行股份有限公司深圳分行申请的两笔合计1500万元的委托贷款提供连带责任保证担保，并由公司以深圳市罗湖区人民南路深圳发展中心1栋1301和1306两套房产为其中一笔500万元委托贷款提供抵押担保。

截至该公告日，世纪星源及其控股子公司的对外担保总额达到3.29亿元，占世纪星源最近一期经审计净资产6.60亿元的49.84%。

而上半年，世纪星源净利亏损高达2925万元。另据《每日经济新闻》记者统计，从今年5月份开始，世纪星源大股东（香港）中国投资有限公司（以下简称中国投资）便以持有的公司股权做抵押，先后从深圳凯夏商贸、四川信托、长安国际信托等机构借款。

世纪星源曾公告显示，中国投资持有世纪星源流通股1.842亿股，占公司总股本的20.15％。而目前，中国投资持有的股份共计1.84亿股被质押冻结，占公司总股本的20.12％。

这意味着，中国投资作为大股东为缓解资金压力，已经几乎将全部股权用作贷款抵押，一旦不能及时偿还贷款，世纪星源大股东将不得不易主。

接连出售资产

8月底，世纪星源公布了上半年的业绩报告，报告期内共实现营业收入2971.57万元，比上年增加2.08%；净利润为-2925.82万元，与去年同期暴跌207.87%；每股收益为-0.03元。根据和讯网的统计排名显示，世纪星源成为A股房地产公司上半年盈利最差的公司之一。

对于上半年公司净利润出现严重下滑的局面，世纪星源公告解释称，是由于上年同期取得债务重组收益4700多万元，本报告期内无此收益所致。

但这样的解释难以掩盖主营业务经营不善的事实。截至今年上半年，世纪星源物业出租和客房业务收入仅为1714.61万元，同比下降13.02%；物业管理业务收入733.38万元，同比下降11.61%。除此之外，世纪星源的上半年的资产负债率达48.81%。

实际上，世纪星源已经发展至无力偿还银行利息，不得不通过债务重组来盈利的境地。

去年4月27日，世纪星源与农行深圳分行达成《减免利息协议》，双方约定，在世纪星源偿还7875.3万元本金、分期偿还4339.78万元利息前提下，农行深圳市分行将减免剩余利息，该债务重组方案的预期重组收益约为4708.2万元。

世纪星源近年来旗下发展的住宅销售物业项目较少，大多属于出租物业和物业管理，且亏损连连。

据今年半年报显示，世纪星源旗下上海大名星苑酒店有限公司亏损771.14万元；深圳世纪星源物业发展有限公司亏损158.48万元；深圳国际商务有限公司亏损405.93万元，仅深圳星苑物业管理服务有限公司盈利222.09万元。

对于上半年的亏损情况，世纪星源董秘罗晓春在接受记者采访时表示，受房地产调控的影响，目前市场形势不太好，能否扭亏还不能确定。同时，目前公司正在准备转型，以后地产方面的业务会减少一些，但具体的转型方向还没有确定。

不得已之下，世纪星源只能持续出售资产。

为了用于深圳平湖凤凰商务酒店的相关经营性物业的开发投入，2011年9月15日，世纪星源公告称，将星源物业旗下管理的华乐大厦二十七、二十八层房产，建筑面积共计1349.48平方米，以单价人民币15500元/平方米、总价人民币2091.69万元出售给深圳市合众建筑装饰工程有限公司，由此获得1000多万元的利润。

而2012年3月27日，世纪星源与深圳优瑞商贸公司签署了《关于深圳市南山区“南油工业区福华厂区”城市更新项目的合作开发协议》，南油工业区福华厂区原本属于世纪星源持有经营出租物业，双方约定组建项目公司共同开发。由此，世纪星源也获得南油福华厂区拆迁补偿款项2亿元。

然而，目前世纪星源旗下除了位于长沙的“太阳星城”项目、深圳发展中心大楼和深圳东海岸实业发展有限公司管理之下的金海湾度假酒店之外，已没有太多资产可卖。

大股东接连举债

目前，由于并无太多固定资产可抵押，世纪星源大股东只能以股权质押的方式获得贷款。

2012年5月21日世纪星源公告称，中国投资于2012年5月18日将其持有的世纪星源无限售条件的流通股8000万股质押给深圳市凯厦商贸有限公司用于担保质押，并向后者进行短期借款。

为了金海滩度假酒店的装修和改造工程，以及偿还向深圳市凯厦商贸公司的借款，中国投资于2012年7月17日将其持有的世纪星源无限售条件的流通股3500万股质押给长安国际信托股份有限公司用于借款质押，并向后者融资1.5亿元。同日，原质押给深圳市凯厦商贸有限公司的8000万股中5000万股被解除质押。

实际上，为了进一步发展屈指可数的盈利项目，世纪星源大股东同样以股权质押和房产抵押等方式融资。据《每日经济新闻》记者统计，从今年5月开始，中国投资先后通过深圳凯夏商贸、四川信托、长安国际信托、民生银行深圳分行等金融机构借款。

此外，世纪星源子公司首冠国际开发的位于长沙的“太阳星城”项目目前实际控制人已经变更为新加坡上市公司力宝集团旗下的ChampMark。2011年1月，ChampMark成为长沙“太阳星城”项目2.47亿港币的贷款人。

今年8月，由于上述长沙项目销售回款不足以偿还该笔贷款，为了获得该项贷款展期，中国投资与ChampMark达成协议，在不影响世纪星源原有权利义务的前提下，ChampMark在2012年8月31日成为首冠发展50%的股东权益的持有人。

实际上，世纪星源大股东接连举债，已经让这个大股东成为“空壳”。

中国投资原本持有世纪星源20.15％股份，截至9月，在20.15%股份中共计1.84亿股被质押冻结，占总股本的20.12％。这意味着，世纪星源大股东能够进行抵押融资的股权已几乎全部抵押殆尽。

上述情况在A股市场并不多见，但世纪星源董秘罗晓春称，这是大股东的事情，利用股权质押贷款也很正常。

但证券分析人士指出，这恰好印证了大股东现金流不足的尴尬境地。