240亿物业只卖出60亿 潘石屹无奈当了“包租公”？

关赟斐 每经记者 杨羚强 发自上海

SOHO中国将旗下物业转为出租而非出售的原因，可能与整个上海商业地产面临滞销有关。同策咨询机构的数据显示，截至目前，上海新建办公楼的销售总量只有83万平方米，而去年同期的成交量有132万平方米，上海的写字楼销售表现疲软。

上海写字楼市场的寒风，对旗下大多数物业位于上海的SOHO中国来说，是一个不小的打击。业界认为：SOHO中国转型“持有——租赁”模式的动机，是因为上海写字楼市场的整体滞销，才迫使潘石屹改行当“包租公”。根据SOHO中国此前公布的2012年中期业绩，公司总价值240亿元的在售物业仅仅卖出其中的四分之一，即60亿元。

BOMA中国理事李平向 《每日经济新闻》记者表示，潘石屹旗下的销售物业，由于多数在项目前期投入不够，后期运营中又面临产权林立等问题，很难被市场认可为真正意义上的甲级写字楼，其租金价格很难提高。

对此，SOHO中国方面强调，SOHO中山广场一直在出租，从公司未来长远发展和发掘潜力，实现价值最大化的角度考虑，做出转型，是经过深思熟虑的决定。

看好北京上海的租金增长

在2011年的年报中，潘石屹曾透露，2012年上半年SOHO中国可以销售的物业总值将达到240亿元，而在SOHO临空项目和SOHO世纪广场项目正式竣工交付后，该公司可以销售的物业总价值将有望达到300亿元。

然而，截至今年上半年，SOHO中国只卖了上述物业价值的1/4，合约销售额仅为60亿元。其中，SOHO中山广场所有可售面积加起来只有11.2万平方米，但销售率仅为29%。

就在本月销售业绩公布之时，SOHO中国董事长潘石屹对外宣布，放弃原来以售为主的方式，变出售为出租，并向媒体透露，未来五年SOHO中国持有的投资类物业面积将超过150万平方米，租金收入总额将达40亿元。

中房信研究总监薛建雄说，潘石屹当“包租公”的真正目的，也许是为了让旗下的写字楼物业可以带租约销售。这一方式将帮助潘石屹非常好地解决眼下的楼盘滞销问题。

据兰德咨询统计，2011年至今，在中国房企前20强中，SOHO中国是销售额下降最快的企业。

兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，由于业绩不佳，SOHO中国的转型其实是被动的。宋延庆指出，业绩下滑与SOHO中国之前采取的运营模式有关。该企业的收购项目以商办为主，而客户定位完全以投资者组成，但项目定价普遍高于周边其他项目，大量透支了商业项目的投资价值。因此SOHO中国的项目给人的感觉是升值速度特别慢。时间一长，就会影响品牌口碑和销售额。对此，SOHO中国的推广部方面则强调，转型是因为SOHO中国看好北京和上海的租金增长。

转型动机和能力受质疑

SOHO中国的转型动机被质疑。

李平说，SOHO中国此前开发的销售类写字楼，虽然宣传时多自称是“甲级写字楼”，但很难被业界认可。这一类物业的租金，也是所有写字楼等级里最低的。

SOHO中国推广部门根据CBRE的数据称，京沪优质办公楼租金在过去18个月中分别增长了73%和18%，而空置率都降到了历史最低水平；租金收益率达到了历史高峰。其回应《每日经济新闻》记者采访时表示，SOHO中国的物业全部都是在黄金地段的优质写字楼等商业物业，转型将给公司带来可观的收益率。

但21世纪不动产提供的数据显示，SOHO中国目前在上海的几个项目地区周边的租金并不高。SOHO海伦广场周边项目的租金是4.5元/平方米/日，SOHO虹口项目周边项目租金4.5元~5元/平方米/日，虹桥临空周边的租金则在3.5元~4元/平方米/日。租金超过8元/平方米/日的只有SOHO复兴商业广场、外滩SOHO、证大8-1地块等。而按照潘石屹提出的未来五年150平方米持有物业，租金收入超过40亿元的目标，SOHO中国所有项目的平均租金至少需要在7元/平方米/日以上。

在潘石屹宣布上述消息后不久，SOHO中国就在香港资本市场遭遇连续抛售。

交银国际宣布，鉴于SOHO中国售房收入的流失超出租金收入的增幅，下调2012年~2014年盈利预测16%~23％。把资产净值下调5％，并将目标价较资产净值折让幅度由30％增加到50％。招商证券也持类似看法，不仅下调了SOHO中国2013年和2014年的净利润和未来的净资产，同时对SOHO中国能否转型成功表示疑问。

事实上，这样的疑问不仅存在资本市场，房地产行业也同样不看好SOHO中国的转型。李平说，SOHO中国转型为持有房地产的方向是对的，但有没有能力这么做，却是个问题。