营业额逆市飘红 恒大成“最薄利多销”房企

每经记者 徐学成 发自香港

调控政策前景不明，亦如这一日香港的天气，乌云密布。在众多龙头房企已经陆续向外界公布上半年成绩单之后，恒大地产（03333，HK以下简称恒大）的半年报姗姗来迟，但这并不影响恒大一如既往地给买房者和投资者带来惊喜。

昨日（8月28日）公布的2012年上半年业绩数据显示，恒大营业额同比增逾15个百分点，成为全国营业额最多的房企之一；此外，恒大上半年净利润高达人民币56.2亿元，在行业中排名前列。相关分析指出，虽然恒大在营业额和净利润指标上的表现一直很好，但综合来看，恒大的核心业务利润率在行业里却不算高，这也体现了恒大一直以来贯彻的“薄利多销”的策略。

营业额逆市飘红

在经历一波“史上最严”的房地产市场调控之后，很多人寄望在今年上半年政策层面会有一定缓和，但事实却并非如此，综合已经发布半年报的多家房企的数据来看，多数房企在这种形势下还是显得颇为“艰难”。但恒大这半年交出的成绩单却一如既往地带来了惊喜。

昨日发布的2012年半年报显示，上半年，恒大营业额从2011年同期的人民币320.6亿元上升15.5%至人民币370.4亿元。其中，房地产业务收入为人民币364.9亿元，按年增长15.1%；报告期内物业管理收入人民币1.6亿元，较上年同期增长30.8%；投资物业收入为人民币5230万元，较上年同期增长14.7%；报告期内工程建设、酒店经营及其他房地产开发相关业务收入人民币3.4亿元，较上年增长75.4%。

在已经发布半年报的龙头房企中，恒大370.4亿元的营业额排在前列。

同期，恒大实现了销售面积576.8万平方米，是在港上市的内地房企中最高的，纵观上半年全国房地产市场的情况，恒大交出的“成绩单”堪称不易。

国家统计局数据显示，今年1~6月份，全国商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，其中，住宅销售面积下降的幅度最大，高达11.2%。此外，商品房销售额也下降了5.2%至23314亿元，其中住宅销售额下降6.5%，下滑幅度也最为明显。

恒大的良好表现得益于公司对于上半年市场形势的准确把握。据《每日经济新闻》记者了解，去年年底以来恒大就对今年上半年的形势作出了“先抑后扬，温和回暖”的基本判断，因此在一季度市场低迷期间，恒大的推盘力度并不高，反倒是二季度后出现了一定程度的“爆发”。

数据显示，4月份，恒大销售额与销售面积环比分别增长了103.5%和126.4%，相当于第一季度三个月的销售总和；5月份销售额更是增至103.7亿元，相当于第一季度三个月销售总和的1.25倍，整个二季度，恒大的销售额高达267.7亿元。

截至上半年，恒大取得合约销售额350.4亿元，已完成全年目标的43.8%。7月份，恒大的强劲势头得以延续，销售额达到82.4亿元，至此，全年800亿元的销售目标已经完成过半。

薄利多销契合刚需

虽然56.2亿元的净利润排在行业的前列，但恒大良好的业绩表现依然得益于其一直在贯彻的 “薄利多销”策略。

半年报数据显示，上半年恒大销售金额和销售面积分别为350.4亿元和576.8万平方米，整体销售均价仅为6074元/平方米，相比去年同期进一步降低。

按照恒大精装修房的标准，减去1500元/平方米的装修价格之后，恒大每平方米的售价甚至不足5000元。

相关分析认为，从纸面上看，恒大近几年的净利润在行业内都排在前列，但从核心业务利润率上看，恒大的排名却并不靠前。一个很明显的例子就在于，仅5000元/平方米的房子，减去土地成本、建筑成本，“恒大赚的钱并不多”。

相对较低的定价意味着恒大必须在成本上作出严格的控制。《每日经济新闻》记者了解到，恒大的战略采购联盟已会集了300家以上国内外知名品牌，其中的79家是2012年度首次签订供应战略协议。在装修材料方面，根据恒大对占供货总额90%的20类材料进行统计分析，在材料价格升幅度最大、通胀最剧烈的2008年至2012年期间，集团所采购的外墙砖、瓷片、涂料、入户门等装修建材，实现了1%~49%不等的价格折让，而上述材料历年累计价格折让平均值为18%。

恒大在半年报中指出，集团透过覆盖房地产开发全流程的精品战略联盟，凭借庞大的在建工程面积及垂直一体化的采购模式，在与战略伙伴实现双赢的同时，有效抵御了建材成本上升压力。

“薄利多销”在恒大的项目布局上或许体现得更为明显。半年报数据显示，二三线城市项目在今年上半年为恒大销售业绩贡献比例达到98.8%，截至6月30日，恒大在全国121个城市共拥有218个项目，但二三线城市的项目比例高达97.2%。

此外，在购入土地的环节上，恒大也表现出了极强的控制能力，截至上半年，恒大土地储备的成本仅为648元/平方米。

业内人士指出，说恒大是行业里“最薄利多销”的企业都不为过，在通过管理降低成本以后，本具备较大利润空间的恒大选择了让利于民，严格控制利润率，从而形成了薄利多销。在当前投资、投机性需求被抑制，刚性需求占据市场主流的形势下，恒大的“薄利多销”策略使得产品的定价、实用性都更符合市场趋势，因而受到了买家的欢迎。

稳健策略确保持续发展

在拥有极强的成本控制能力的同时，恒大的产品凭借定位准、性价比高迅速地抢夺了市场。恒大近几年的发展给外界最大的印象在于其快速周转能力，但在今年年初的发布会上，恒大管理层却作出了步入“稳健增长期”的判断。

外界一度以为这是在不甚乐观的市场预期中恒大的“被动选择”，但无论是在销售节奏的把握上，还是在土地储备上，恒大的表现则被认为是符合企业发展规律的主动调整。

今年上半年曾一度被认为是房企“走量抢跑”的关键时期，因为在市场尚不景气的情况下，部分房企的盲目发力带来的效果却是适得其反。

以《每日经济新闻》记者的观察来看，上半年市场总体上呈现“先冷后热”的局面，年初的春节档期并未给市场带来多少惊喜，经过一季度的冷清和沉淀之后，楼市在5、6月份迎来一波回暖趋势。

今年3月28日，恒大集团董事局主席许家印在香港年度业绩发布会上就曾对今年的中国楼市走势作出了判断，“去年 （2011年）12月份和今年1月份是近年来房地产市场最为萧条的时期，春节过后的2月份不会好，3月份开始将会有所好转，4月份以后会更好。”

实际上，恒大也并未选择在年初发力，而是把力量集中在第二季度。数据显示，恒大第二季度的销售已经占据了全年800亿销售目标的33.5%。

同样是在年初的业绩发布会上，恒大董事局主席在回答记者关于土地市场策略的问题时表示，恒大今年依然将坚持去年下半年以来的较为谨慎的买地策略。

半年报数据显示，截至上半年，恒大新增土地储备544万平方米，总体的土地储备面积增至1.42亿平方米，增幅仅为4.0%，增长幅度远低于2011年同期的41.0%和2010年同期的31.7%。

恒大新购入的这些土地主要分布于长沙、济南、沈阳等二三线城市，新增土地的成本也仅为967元/平方米。

在购入土地进行适量补充的情况下，恒大的资金状况并未受到影响。数据显示，截至2012年6月30日，恒大账上现金余额达到247.4亿元，加上未使用的银行授信额度361.2亿元，总共拥有可动用资金608.6亿元人民币。

与此同时，恒大目前需要支付的总土地款为369亿元，且付款期限合理：2012年下半年只需支付80亿元，2013年支付134亿元，2014年支付94亿元，2015年及以后支付61亿元。

相关分析认为，恒大新增的土地储备更注重二三线城市的均衡发展，在保持稳健现金流的前提下，恒大新增土地储备位置更加优越、升值潜力更加巨大，符合公司的高质量稳健增长战略，将有助于提升产品及集团的总体盈利能力。