购房户未获独立产权 杭州联合大厦土地使用性质存疑

每经记者 徐杰 发自杭州

当初以预约协议方式购房，如今却被套其中。杭州联合大厦的购房入驻企业，目前拿到独立产权的意愿仍无眉目。（《每日经济新闻》8月24日以题为 《预约协议购房未获产权还遭抵押 杭州多家企业被套“联合大厦”》予以报道）

浙江华海实业有限公司 （以下简称华海实业）法人代表蔡山河于8月24日接受 《每日经济新闻》记者采访时称，联合大厦属于其公司的自用房产，对外只能出租不能转让，无法办理独立的产权证，此前的预约销售房屋，属公司前法人代表的事情，与自己无关。

蔡山河证实，联合大厦当年确实以浙江省华海农副产品综合市场立项，不属于经营性房地产项目，尔后项目出现过变更，最后变成了现在的联合大厦。

房屋产权纠纷

张某（化名）自己的公司是联合大厦的一名预约购房户。2007年4月，张某与华海实业签订了《房屋预约转让协议》，协议约定，华海实业将其开发建设的 “联合大厦”（张某的公司所购房屋）合法转让给他，并签订合法有效的“房地产转让合同”或“房屋转让合同”。协议还约定，双方签订“房地产转让合同”后，华海实业向预约购房户办理产权过户手续资料，产权过户手续由预约购房户自行办理，华海实业给予协助。

值得一提的是，张某支付的房产保证金为房产总价款的100%，与此同时，这笔保证金可以采取一次性付清、分期支付以及采用银行贷款方式付款。张某选择了第三种支付方式，华海实业同意为张某的贷款提供保证担保，“虽然只是预约协议购房，整个程序就像正式的购房一样”，有预约户称。

8月24日，蔡山河在电话中向《每日经济新闻》记者称，联合大厦当初是以浙江省华海农副产品综合市场立项，不属于经营性房地产项目，该大厦属于其公司的自用房产，对外只能出租不能转让，无法办理独立的产权证。

对于此前的预约销售房屋，蔡山河表示，属公司前法人代表的事情，与自己无关。

《房屋预约转让协议》显示，当时，华海实业的法人代表姓林。

浙江永大联合律师事务所刘轲律师认为，公司变更法定代表人，只是变更了代表公司行使某些权利的主体，法人代表代表公司作出的行为应由公司承担相应的权利义务，法人代表变更后，新的法人代表应当对此前法人代表所做的职务行为产生延续继受。

土地性质之惑

该项目是否可以分割为独立的产权证，则要依据其土地性质。

华海实业与杭州市国土资源局签订的土地使用权出让的合同显示，土地用途为商业用地(市场)和综合用地(办公)，房产规划用途为市场交易用房以及配套办公用房。

土地出让合同明确，浙江华海实业有限公司必须按照合同规定的土地用途（改变为经营性房地产用地除外）和土地使用条件，办理有关的批准手续，并向杭州国土部门申请，取得国土部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

同时，该宗土地的开发被要求，该宗土地因实施城市规划需要改变为经营性房地产开发项目用地时，受让人同意由出让人依法收回后，公开招标拍卖出让。

实际上，浙江省一直在加强对商业办公用房权属的管理。根据浙江省住建厅2005年发布的《关于商业和办公用房权属单元分割转让权属登记问题的通知》（建房发[2005]122号）文件中明确，房地产开发企业和房屋所有权人不得擅自将商业、办公用房权属单元分割预（销）售或转让。经相关职能部门认定的保护建筑，不得将权属单位分割转让。

同时，该文件内容还明确，对于已经取得房屋权属证书的商业、办公用房，需要将权属单元分割转让的，应当符合本《通知》的规定，并经规划、建设、土地、消防等有关管理部门同意后方可实施。

而杭州市建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》显示，该项目早期的名称为华海农副产品综合市场，之后变更为浙江华海商贸综合市场，项目使用性质为浙江华海商贸综合用房。

《每日经济新闻》记者查询获悉，蔡山河曾在2003年注册成立过一家公司——浙江华海农副产品综合市场有限公司，主要经营浙江华海农副产品综合市场的项目投资，注册资本1683万元。

耐人寻味的是，该项目土地批复的时间是2002年，但杭州市直到2004年才颁发正式的土地使用权证。“当初土地是以协议的方式出让给华海实业的。”杭州市西湖区留下街道相关负责人表示，然而，早在1999年，杭州就实行了土地招标拍卖挂牌制度，2002年7月，国土资源部下发文件叫停土地协议出让方式。

《每日经济新闻》记者获悉，目前，杭州相关政府职能部门已经介入，西湖区留下街道办事处相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，他们已经向西湖区打了报告，联合大厦有关产权纠纷的问题是由留下街道还是由古荡街道负责，眼下，西湖区还没明确。