住建部正研究进一步强化楼市调控政策措施

房地产投资减速过快将加剧楼市供需失衡

今年以来，在房地产市场调控政策作用下，我国仍有少数城市房价出现上涨，稳定房价压力增大。根据国务院督察组的报告，各地高度重视房地产市场调控工作，认真贯彻落实房地产市场调控的各项政策措施。既然调控政策已经得到很好落实，为何房价依然居高不下？其中的原因比较复杂。而住宅市场投资规模增速受到限制，显然会影响到未来住宅供应量的增长，有可能加剧而不是改善房地产市场供需失衡的格局，进而增强消费者的涨价预期，促动提前消费，并就此形成恶性循环。

国家对于房地产市场的调控政策，特别是对于投资和投机性购房需求的抑制取得明显成效，但目前还没有完全实现房价回落的预期目标。

国家统计局数据显示，前7个月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降6.6%，商品房销售额2.9万亿元，下降0.5%。商品房销售额的下降幅度明显低于销售面积的下降幅度，因此我们可以近似地认为商品房的名义销售价格是上涨的。在投资和投机性购房需求被挤出的情况下，房价仍然没有出现回落趋势，是否预示着消费性住房需求仍然没有得到满足，或者说住房市场依然保持供不应求的局面？在供求失衡和市场机制作用下，房价上涨将是必然结果。当然，如果没有现行的调控政策，房价上涨幅度还有可能更高。

促进市场供需平衡和价格稳定的基本手段，应当是刺激房地产业增加供应，但在房地产市场调控政策的直接影响下，房地产企业普遍出现资金紧张的情况，限制了其投资规模和生产能力。据国家统计局数据，房地产企业到位资金增速自去年以来逐月下降，前7个月为5.1万亿元，同比增长6.2%，是近年少有的个位数增长率，去年同期则是增长23.1%。

资金紧张无疑会迫使企业控制开发进度和节奏。以住宅市场为例，全国住宅投资规模累积量增速自今年年初以来一路回落，从2月的23.2%下降到7月的10.7%，其中90平方米以下普通住房的投资规模增速从18.9%下降到13.3%。住宅市场投资规模增速受到限制，显然会影响到未来住宅供应量的增长。

从经济学角度来讲，超额利润是促使生产者增加投资和产量的直接原因。而在我国当前的房地产市场中，调控政策对房价上涨形成无形压力，价格对于投资的指导作用削弱，开发商不太容易从未来的房价上涨中谋求超额利润，自然也就没有了继续追加投资的动力。

前7个月，全国房屋新开工面积10.4亿平方米，同比下降9.8%；其中住宅新开工面积7.7亿平方米，下降13.4%。在发达国家，这一指标的下降预示着住宅市场正在走向萧条，而我国的情况显然并不是这样。

一方面市场存在旺盛的购买需求，另一方面是供应方陷入资金困局。诸多障碍阻止更多资金流入房地产行业，其中比较重要的是体制性和政策性障碍。比如，行业性或地区性进入门槛，将产业投资资金拦在门外；主业并非房地产业的企业被要求限期退出；社会闲置资金流入房地产业缺乏合理渠道；现行的土地拍卖机制和诸多税费项目，增加了房地产开发成本等。

对于如何增加住宅市场的有效供给，学界向来有截然不同的两条思路：一为政府主导思路，一为市场主导思路。所谓政府主导思路，是指由中央政府和地方政府出面组织房地产开发和投资，以保障性住房建设和集资建房等非商业性模式，作为满足群众住宅需求的主要手段。所谓市场主导思路，强调打破行业和地区垄断，发挥市场机制基础作用，引导社会资金流入房地产业，以增加商品住宅供应的方式，缓解市场供需矛盾。

现行的市场调控政策实际上是对以上两条思路的综合，仍然寄希望于市场机制，以房地产市场健康发展为主导目标，同时又对市场运行实施了较强的行政干预。实践证明，调控政策对于消费者产生了较强的约束力，而对地方政府的约束力则偏弱，主要体现在增加住宅用地供应方面。据国务院督察组报告，部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，有的城市完成还不到计划的10%。

有效的土地供应是住房建设的先决条件。地方政府出于调控本地土地价格，增加土地出让金收入的考虑，有可能在价格走低时减少土地供应，目前还缺乏有力的政策措施增强对地方政府的约束力。至于对房地产开发企业在信息公开、诚信交易方面的要求，由于缺乏细致统一的可操作性规定以及相应的惩戒措施，使政策力度有所减弱。

显然，增加房地产市场特别是住宅市场的有效供应量，需要在增加土地供应的前提下，积极扩大房地产行业投资规模。目前可以考虑的措施包括：鼓励房地产开发企业采用多种融资手段，增加到位资金数额，银行和证券监管部门应为此创造必要的政策环境；推动实现房地产业投资主体多元化，鼓励符合条件并有投资能力的企业和机构投资者进入房地产行业；继续弱化房地产特别是住宅的投资功能，坚持和完善现行的限购措施，适当增加以投资为目的的住宅的持有成本。

总之，目前房地产投资规模回落的势头，可能会在房地产企业出清库存以后，减少明后年住宅市场总体供应量，不利于巩固房地产市场调控成果，值得各方面密切关注并认真研究对策。(中国证券报)