坐地生财模式终结 转型才能“涅槃重生”

文/范小冲

（阳光100集团常务副总裁）

自2010年4月国家启动新一轮房地产市场调控以来，楼市出现大“变天”。

当下，转型是所有房企，乃至中国经济的必然出路。目前调控虽然有周期性、依靠行政手段等特点，但可以肯定的是，以前的高增长模式将一去不返，房地产企业指望 “回暖”，等待下一个“春天”的想法是不现实的，唯有通过发展模式转型、产品服务升级来获得“涅槃重生”。

调控：应向市场手段转变

房地产关乎国计民生，与宏观经济走向关联度极高，因此，进行房地产调控是必要的，但调控的方式方法应优先考虑市场手段，而非行政手段。目前的楼市调控主要是应急，更多的是利用行政手段，后期难免会出现一些副作用。另外，目前调控只盯住房价，还未来得及真正启动深层次的改革，所以可能会造成今天打压，明天救市的现象，令房企和购房者都无所适从。所以，目前我们急需建立合理的、长效的调控机制，走出调控-反弹-调控的怪圈。

限购是离市场原则最远的调控手段，其出发点之一是抑制投资投机性需求。事实上，这一目标完全可以通过信贷政策手段实现，比如对多次购房者，通过提高首付比例、贷款利率的方式进行限制，还可以通过房产税加大多套房的持有成本。

限价也是一个道理，价格是企业根据市场供需情况自主制定的，如果政府来给它做限制，市场价格信号就彻底失灵了，企业很难按市场规律运营，购房者也难以获得稳定的价格预期。

实际上，欧美房地产市场也有变动周期，房价下跌政府会托市，房价上涨政府就会抑制，但主要是靠市场手段去熨平周期。

模式：坐地生财难再继续

房地产企业过去的增长模式就是坐地生财。

招拍挂之前可以通过协议出让等方式以很少的资金控制土地，然后通过卖房变现让土地增值，这可以被称为“圈地时代”。而招拍挂之后就是资本时代：价高者拿地，要圈地先圈钱，于是房企上市、高价拿地的现象频现，这是另一种坐地生财的模式。但这两种模式盈利的前提都是土地增值预期，因为我国不允许土地买卖，开发商只有通过 “房子”这个媒介来让土地变现、增值。

不过，这一发展方式今后恐怕难以为继，因为现在住宅市场已实现双轨制，保障房和商品房两个市场并行，投资投机需求受到挤压，房价不会再像以往那样稳涨不跌。

转型：二三线城市孕育着机会

但房地产依然有很大的发展空间。下一步中国城市化主战场将在二三线城市展开，城市功能升级、城市竞争加剧，对房企来说，孕育着各种机会。

转型可能是涅槃重生，也可能是跌落深渊。转型并不是简单地安排些资金或者换些项目就以为大功告成了，在一种新的模式下，产品定位、盈利模式、利润来源、人才准备、上下游供应商和客户都会发生变化，转型之初会面临陌生的市场，需要从头学习，资金链等方面也会受到巨大挑战，但唯有通过发展模式转型、产品服务升级才能获得“涅槃重生”。

从发展模式上看，今后开发商需要通过好的产品（房子）、好的服务赢得市场，而不是依靠土地升值来赚取“快钱”。

市场：房价不会出现暴涨

房价已经筑底企稳，未来将是一个温和上涨的过程。原因有三：中国经济整体增速在减缓，未来就业等充满不确定性，这会影响购房者信心；现在房企还处于去库存化阶段，很多企业宁肯低价抛售房子快速变现，再去土地市场“抄底”；当然，最重要的原因是限购还在继续。