巴曙松：未来房地产市场将会继续颠簸

以下为巴曙松先生在2012年博鳌房地产论坛上的演讲现场整理文字，作为视频节目参考资料。

我想尝试着总结一下这么多年房地产调控的特点，形成的市场波动规律，如果有规律的话，尝试总结一下。

第一，调控体系，无非是调控的工具，银根、地根，这一次加上了限购来抑制投资性、投机性需求，这几个方面应该被视为是房地产调控政策日趋成熟的一个标志。

那么，这样一个调控会给市场带来什么样的波动规律呢？我想，从银根、地根的调控来看，从控制投资性需求的调控来看，在短期内是能起到抑制需求的作用的，在供求不平衡的情况下，有助于市场形成短期的平衡。但是，这种调控有什么特点？有两个很难纠正的缺点，一是这种调控到后期必然以伤害供给为重要特点，本来是抑制需求的，最后伤害到供给，供给减少了。为什么呢？因为，你控制银根、地根，你控制投机性需求很对，短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求。但是，整个行业，我们是做金融的，看金融资金波动，房地产商主要的资金来源，销售回款，一控制、一限购、销售放缓，市场打压，开发贷减少、按揭贷去年批了还不给，上市不准，借壳不允许等等，这样的话，另外几条渠道资金来源大幅度缩减，形成了正反馈叠加，叠加下来就只能被动的要么求生存，高息，弄点钱维持，或者是加快销售回款。同时，本能地减少新土地的购置和开发。这种强烈的正反馈，加上房地产行业特定的开发周期，市场的调整后期必然都形成强烈的供应不足，新开工不足。然后，一旦市场站稳，就出现了供求关系的一个逆转。

所以，我作出一个冒昧的判断，可能在接下来的十年、二十年房地产行业发展中，我的房地产知识实际上是从陈淮所长那儿学的，我不懂就老问他。他说，房地产行业在未来有很大的发展空间。但是，我认为这个发展空间是一个非常颠簸的发展空间，这种波幅比过去十多年要大很多。而且，只要调控方式不变，我觉得变的可能性不大，还是用银根、地根，还是用打压的短期措施，形成的叠加和正反馈，先抑制需求，结果传达到供给不足，供给不足就是市场探底回暖，市场就是在颠簸中发展的。所以，这个特点在未来会非常明显。