每经网北京8月15日电（记者 胡健） 中央新一轮对楼市的喊话和督查正在见效，北上广深成交量已出现回落，土地市场也有新变化。
继7月万柳地块再出地王后，北京土地市场迅速迎来冷清。北京中原地产市场研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，按照正常的挂牌出让程序，即使近日再有新增挂牌住宅地块，月内成交的可能性也非常小，也就是北京将非常有可能再出现一个月的住宅土地供应断顿。
中指院报告还称，土地供应是商品住宅供给的基础。北京住宅用地成交2011年及2012年上半年均出现明显下降，将会影响后期的商品住宅供给，加剧楼市供求矛盾。
北京8月或现断顿
北京土地储备中心网站显示，止8月14日，从2012年07月20日中铁房地产集团北京正达置业有限公司以78090万元竞得北京房山区房山线长阳西站5号地01-06-02等地块二类居住及商业金融用地地块国有建设用地使用权后，已经近一月无住宅类土地成交。
另外，可成交的经营性地块中，也仅有两块亦庄开发区的商业金融类地块供应，其中一块将在今日（8月15日）成交，但是并无住宅地块。
链家地产市场分析师常清认为，虽然北京土地市场最近出现了大量优质地块，但从目前北京土地供应情况来看，整体明显下滑，尤其是住宅土地供应创出了近5年以来的新低。
北京住宅用地供应显著下降并非最近才有所显现，数据显示，2007年北京住宅用地成交504万平方米，此后住宅用地供应逐年增长，2010年达到768万平米，年均增长11.6%，但在2011年，北京住宅用地成交468万平米，为2007年以来新低，同比下降39%。
中国指数研究院数据显示，今年上半年，北京住宅用地成交仅为57.4万平米，再下降64.8%，而6月单月住宅用地成交11953平米，为2007年4月以来单月成交面积新低。
出现这一现状与调控和优质地块稀缺性愈发凸显直接相关。
中原地产分析说，目前供应的土地除少数热门地块外，大部分地块都位于6环以外，这使得将来的供应出现郊区个别区域过剩，而城区等供不应求的现象。
“优质地块减少，房企加速去库存动力不足，从上半年市场情况来看，优质土地比较少，土地溢价明显增加。”张大伟说，而在这一市场情况下，房企很难按照目前的价格加速去库存，购入更郊区的土地。
他表示，土地市场的“以价换量”尚未完全奏效，，地方政府对土地的定价依然比较高，预计后市土地价格将总体保持平稳。部分前期上涨过快，或配套落后的郊区地价仍有望回落；从过往经验看，“地王”项目入市通常表现平平，因此预计下半年居住用地“地王”再频繁出现的可能性较小。
未来商品房供应承压
通过横向对比，北京住宅用地供应不足的现状就可更清晰被发现。
2009-2011年，北京商品住宅用地平均成交620万平米，而上海、天津、武汉、沈阳和程度分别为845万平米、2034万平米、1155万平米、1223万平米和940万平米。北京的供地量只相当于上海的70%，天津的30%。
根据张大伟的测算，北京未来两年供应缺口可能在千万平米，北京剔除08年及2011年的调控影响，正常市场对住宅的签约面积需求在1000-1500万平米之间，而最近2年的土地供应量仅能满足1年的购买需求。
未来两年，北京成交量如果维持平均水平的话，市场土地供应缺口可能在1000-1500万平米之间，而剔除之前几年积压的未开发库存外。未来2年的土地供应缺口可能达到1000万平米左右。
供地不足在经过1-3年的开发期后，便会延展为商品住宅供应的缺口。
中指院称，2007-2011年，北京商品住宅年均销售面积为1291万平米，年均规划建筑面积为1162万平米，前者高于后者，表明商品住宅市场供不应求，需要增加供应，以缓解供求矛盾的紧张局面。
北京房协秘书长陈志称，土地需求总量很大，供应相应却少，在需求没有改观的情况下，房价仍然比较难控制。
北京住建委相关负责人曾表示，北京将继续从严执行限购政策，采取对企业约谈和告诫的方式，促进房价合理回归。而督查组刚走，北京市国土局随即公布第二批土地供应计划。
在计划中，商品住宅用地力度明显加大，供应地块共计45宗，约517公顷，商品住宅用地计划供应约422公顷，占全部供应计划约8成，其中通州、密云、门头沟、房山、昌平超过9成。
陈志建议，应该探索新的土地出让制度，对于一些偏民生的住宅，政府在地价上应有所让步，让地价仅仅比土地成本稍高，而不应该谁出价高谁拿地。
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