楼市调控十年：长效机制建设亟待加强

自2003年“121号文”出台至今，我国房地产调控已历经十年。我国房地产调控政策持续加码，信贷、税收、土地、限购等各项手段频出。然而，在城镇化和收入水平提高等多项因素作用下，房价仍然大幅上涨。业内人士认为，未来的楼市调控将更强化长效机制。

　　调控力度持续加码

　　2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即“121号文”)，首次提出房地产为“国民经济的支柱产业”，并强调坚持住房市场化的基本方向。这被认为是房改以来的第一份楼市调控文件。

　　“121号文”从住房供应、土地供应、信贷制度、市场体系、市场秩序等多个方面入手，提出了房地产市场调控的大方向。其中，“搞活住房二级市场”、“控制高档商品房建设”、“加大住房公积金归集和贷款发放力度”、“加强房地产贷款监管”等手段，均对此后的制度设计和市场走向产生了重要影响。

　　此后，我国房地产政策进入密集出台期。2004年，国土资源部发布“71号令”，土地出让制度的“831大限”由此而来。此后，银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，对房地产项目自有资金等做出规定。

　　随着市场的火爆，2005年，一份旨在给楼市降温的文件出台。当年3月，国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的“国八条”，要求“高度重视稳定住房价格”、“大力调整住房供应结构，调整用地供应结构”等；5月，又规定个人购买不足2年的住房对外销售，应全额缴纳营业税，以控制炒房行为。

　　2006年是政策出台最为频繁的一年，除“国六条”再次强调给楼市降温以外，“限外令”首次启动；二手房交易中，缴纳全额营业税的房屋年限由2年升至5年，二手房交易个人所得税的20%也被“强制性征收”。更重要的是，“90/70”户型政策随着九部委的“十五条”出台。

　　这几年，我国房地产市场一直保持快速上升的态势，房价涨幅也远远超过居民收入增长速度。但随着楼市调控政策的持续发酵，以及金融危机突然爆发，2008年，房地产市场骤然下行，不少城市房价大幅下跌，一些企业因为资金链断裂而破产。

　　2008年底，一系列旨在“救市”的调控政策出台，房地产交易的契税、印花税、土地增值税等一系列税种得到减免，居民购买首套房最低首付比例调整为20%，贷款利率下限调整为基准利率的7折。加之“4万亿”投资政策的刺激，房地产市场迅速回暖，一批濒临破产边缘的房企起死回生。到2009年，房地产市场再次回归到旺盛增长的局面。

　　2010年3月16日，北京一天之内诞生三个“地王”。此后，市场交易量继续冲高，房价也继续保持快速上涨。当年4月，调控楼市的“新国十条”出台，对外地户籍人口和多套房购房者的贷款发放给予限制。9月，“新国五条”出台，将房贷首付款比例调整到30%及以上，暂停三套房贷；同时强调“房价过高上涨过快城市限定居民购房套数”。

　　去年1月，被称为“史上最严”的“新国八条”出台，要求全国房价上涨过快的30多个城市出台“限购令”，此举也被认为是本轮调控的“撒手锏”。同时，新政将二套房的最低首付比例提升至60%，贷款利率调整至基准利率的1.1倍以上。上海和重庆随后还启动个人住房房产税征收试点。

　　强化长效机制建设

　　事实上，尽管楼市调控频繁，但长效机制建设等方面仍需加强。

　　根据国家统计局的数据，今年7月CPI同比上涨1.8%，创近30个月来的新低。与此同时，随着国务院督查组对楼市督查的结束，出台新一轮楼市调控政策的预期十分强烈。

　　业内人士呼吁，楼市调控政策的制定和出台对宏观经济走势过于依赖，正是其缺乏长效机制的体现，这种情况亟需改变。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌对中国证券报记者表示，多年的楼市调控并未解决根本问题，即地方财政对土地过于依赖，保障房建设缺位，投资渠道缺乏。这也是导致供需失衡和房价上涨的根本原因。

　　根据财政部的数据，2011年全国国有土地使用权出让收入3.3万亿元，同比增长22%，在楼市调控的背景下仍创历史新高。但今年上半年，不少地方土地出让金大幅下滑，造成地方财政收入增速大幅减缓。这被认为是地方微调楼市政策的主要动力。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，对需求的限制导致开发商的销售回款减少，资金来源受限，最终会影响到市场供应。

　　巴曙松表示，在过去十年的房地产调控中，房地产市场的不少问题定位不清晰，责任不明确。其中，保障房要建多少，城市要有多少人口，现在的房子多少套，这些问题均未得到解决。

　　中国房地产业协会副会长朱中一近日在博鳌房地产论坛上表示，目前房地产市场总体平稳、调控成果正进一步显现。要抓紧利用当前的有利时机，在坚持现行调控政策、巩固调控成果的基础上，妥善处理好市场供应与政府保障的关系，合理划分中央与地方的责任，抓紧建立中长期制度。

　　在新一轮楼市调控中，保障性安居工程建设、个人住房信息系统建设、房产税试点推进等措施，均被认为是楼市调控的重要长效机制。不少观点认为，在新一轮的房地产调控政策中，上述手段将得到强化。