庐山的两面风景：山民下迁豪宅上山？

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每经记者 于垚峰 发自江西庐山

一面规划大规模居民下迁，一面允许山上建豪华别墅。是不是在送穷人下山，迎富人上山？

近期，《每日经济新闻》关于“庐山景区内建违规大宅”的报道刊出后，随着各级政府部门介入调查，“景区违建”也逐渐成了庐山人茶余饭后的谈资。

另一方面，为下迁居民建设的“庐山新城”，目前第一期1000套住房主体建设已经基本完工，新城内的绿化、道路等配套都已经做完。

由此，有声音称庐山的这种规划是让“穷人下山，富人上山”，对此，庐山管理局的官员表示这是一种误读。

1.2万余人的迁徒计划

“庐山上建多少别墅与我没有关系，只要不让我们搬迁下山就行。”长年在庐山上以拉客为生的面的司机陈忠国表示。在他的眼里，庐山的开发与保护，是庐山管理者的事情，但是有一个底限，不能把他赶下山，断了他谋生之路。

陈忠国提到的“搬迁下山”指的是庐山管理局在2006就提出的一项规划方案。当年，庐山管理局提出，为了让位景区开发，庐山上1.2万余居民，将被逐步搬离他们世代生活了100多年的小城，迁至庐山新城。

并无实质行动的搬迁计划，渐渐地被庐山人淡忘。直到媒体密集报道“庐山景区内出现豪华别墅”的消息，才让不少庐山人“恍然大悟”。

庐山管理局宣传部一位负责人向《每日经济新闻》记者表示，社会上的这种说法不准确，庐山并不是要将穷人赶下山，打造富人山。“在发展过程中，庐山环境的压力已经超负荷了，将一部分人搬迁下山，是为了减轻庐山的环境压力。”

《庐山风景名胜区总体规划（2010-2025）》（以下简称规划）在居民社会调控规划章节中提出，大量居民的生产、生活给庐山的生态环境造成极大压力，规划原则上减少山体居民数量，对山体和周边居民点和居民数量进行控制。新规划显示，下迁人口包括：工作人员约2000人，工作人员家属约1000人，其他剩余人员约1500人，合计下迁4500余人，以及暂住人员下迁1000人。

“别墅”掀起波澜

8月的庐山，凉风习习，每天都有数万游客到此避暑，让仅有两平方公里的牯岭小镇上显得拥挤不堪。

“牯岭”一词来源于英文“cooling”一词，是1895年英国人李德立为这个山顶小镇命名的，意为“凉爽”。

和游客纵情山水的心情不同，此刻庐山上的居民，心里想的更多的是，自己还能在庐山上待多久。

与牯岭主街平行的一条人行道上，巨树成荫，树荫下的石桌椅上，坐着当地的中老年人，他们一边打着麻将，一边讨论着居民下迁的话题。

“仰天坪能建那么多别墅，我们怎么就不能住在自己呆了一辈子的地方？”提到居民下迁的事，老张情绪激动，把要出的牌扔出了好远，险些掉到桌子下面。他说，自己从1955年就在庐山工作，已经有50多年的历史了，可以说把一生都献给庐山了，怎么可以说让自己下山就下山。

一桌的麻友，有的是老张并肩工作过的同事，有的是老张的邻居。他们都是在庐山上工作了几十年的老人，对庐山有着深厚的感情，谁都不愿下山。

“这棵树我们来的时候，还只有碗口这么粗，几十年来看着它长大，现在变成了参天大树，散开的树叶可以为上百个人遮阳避日。”老张说，对于山上的一草一木，他都不忍舍弃。

见不少人都在讨论庐山居民搬迁的话题，坐在花圃上的一位老人拉着《每日经济新闻》记者，他连连摆手，“庐山居民搬迁，从2006年就开始说起，一直说到现在，年年都有风声，我们不愿意搬。”

相比之下，庐山的年轻人们则要谨慎得多。在庐山事业单位工作的小袁说，针对庐山上的居民搬迁而修建的 “庐山新城”已经在开工建设，并且第一期都已经快要建成。“花了这么大的成本，肯定是要搬的，只是时间的问题。”

庐山人的纠结

是选择离开庐山住舒适宽敞并拥有产权的房子，还是选择留在庐山住破旧且拥挤的公房？这或许是庐山人最为纠结的地方。

魏兴文是庐山供销社的退休职工，一家五口，至今仍然居住在单位提供的50多平方米的公房。两个小房间，一个厨房，他和老伴一个房间，儿子儿媳孙子住一个房间。厨房里的过道也只能容一个人转身，做完饭后，一家人就坐在魏兴文的房间里吃饭。

对于这套房子，他只有居住权，并且每月要交一部分租金。“虽然租金不多，但是住了一辈子的房子，仍然是别人的房子，自己只是一个租户。”魏兴文说，按“有房才有家”的观念看，他感觉自己和自己的一家，都是个无“家”的人。

魏兴文一家的居住条件，是庐山所有职工住房环境的缩影。

卢根水的居住条件比魏兴文家还要差，人口更多，居住面积更小，房子破旧，并且不能重新翻修。

“最早听说居民要搬下山，政府会安置好住房，我第一个赞成支持，总算可以住到冬天不漏风漏雨的房子了。”卢根水告诉《每日经济新闻》记者，虽然庐山的环境好，夏天住得舒服，但是，如果能改善家庭的居住环境，他愿意放弃山上的环境。

事实上，庐山新城并不是无偿提供给山上的居民居住的，要收取成本价。新城的建设持续的时间越长，成本将越高。据庐山管理局一位工作人员透露，新城的价格大约在2000元/平方米。此时，同一地段的商品房价格已经达到了4000元/平方米。

即使是这个价格，对于不少庐山上的居民来说，也显得偏高。肖小燕告诉记者，她的退休工资每个月才1000多元，只够维持正常的生活开支，根本无力购买新城的房子。

像卢根水一样愿意搬迁的庐山居民并不多，更多的人，哪怕条件艰苦一些，也愿意住在山上。事实上，不少庐山人，都在山下有自己的房子，他们不愿交出公房，就是希望自己在山上避暑，或者租出去，赚取一笔不菲的收入。

庐山上的房子由于没有房改，到现在为止都是公房，没有私有产权的房子，即使是当地菜农自己盖的房子，也只有使用权，没有所有权。

“一下一上”

庐山旅游局数据显示，今年上半年，庐山游客数量继续上扬，保持稳定发展势头，来山人数达到258.07万人次，同比增长34.2％；旅游收入21.05亿元，同比增长33.6％。

游客与收入数字均有大幅增长，但与庐山提出的目标仍然存在着差距。在今年4月全国网络媒体庐山行的记者会上，庐山管理局表示，2012年景区接待人次力争达到800万，旅游总收入力争达到70亿元。时间过半，目标只完成了三分之一。

庐山的长远目标为是，力争三年主要经济指标翻一番，景区接待人次达到1200万；旅游总收入达到120亿元；财政收入突破8亿元。五年进入世界山岳型景区前列。

庐山旅游局一位工作人员告诉 《每日经济新闻》记者，8月正是庐山旅游的旺季，山上游人如织，逢周末时更是一店难求。“以现有的接待能力，要实现年接待1200万游客显然做不到，只有增加宾馆、饭店等接待场所。”

为了充分发掘庐山的内在价值，庐山管理局提出了 “一下一上”的发展规划。“下”是指将居民下迁至山下；“上”是指庐山旅游上市。

庐山管理局早在2004年，就提出了让位景区开发、居民下迁的规划。在当时的 《庐山风景名胜区2004-2020年总体规划大纲》中就提出，庐山风景名胜区从2004年开始，便逐步要将山上与旅游无关的人员全部迁移至山下居住，力求做到“山上上班，山下食宿”。

“你看现在的牯岭街上，到处是汽车，连人行道上都停满了汽车，游客行走非常不便。”庐山规划局的一位负责人向记者表示，山上的汽车有将近两千辆，如果把庐山管理局的机关工作人员及部分居民下迁，可以大大减少山上的汽车数量。“无论是减少占道还是减轻环境污染，都是有好处的。”

庐山上五六百栋别墅，是庐山发展旅游的一个重要收入点，但其中一部分别墅长期被机关单位的员工居住着，无法带来明显收益。

在庐山当局看来，将机关员工及居民下迁，不仅可以减轻庐山的承载压力，亦可以接纳更多的游客，增加当地的旅游收入。

庐山发展旅游的另一重大举措就是打造庐山旅游上市。上市目标1992年就提出了，至今已经有20年。2004年，庐山管理局成立庐山旅游发展股份公司，2008年，国旅集团向庐山旅游股份注资1.25亿元，此后，庐山旅游又通过增资扩股先后引进了上海新理益投资管理有限公司、江西省投资集团等多家战略投资者，力争尽快上市。

/声音/

专家：当地居民下迁可能改变庐山的人文气息

庐山是世界自然景观，1996年被列入了世界遗产名录。保护和发展庐山，是庐山管理局必须要面对的难题。

对于居民搬迁的调控规划，（2010-2025）规划中提出，要将庐山划分为4个区，无居民区、居民衰弱区、居民控制区和居民聚集区。

近期规划提出，江西省九江市与庐山风景名胜区管理局决定在九江市庐山大道中段规划建设“庐山文明新城”，在通远建南山下迁安置区。近期开始下迁部分人员，首期下迁对象为：核心景区住户，水源地上游住户，老别墅住房，牯岭街住户，无固定生活来源的住户。

根据规划中的条款，该规划必须报批国务院同意，自批准之日起开始实施。

不过，一些山下的配套工作，庐山方面已经先行启动了。在规划陆续修改过程中，为下迁居民建设的“庐山新城”早已开工建设，目前第一期1000套住房主体建设已经基本完工，新城内的绿化、道路等配套都已经做完。

庐山的规划经历多年，数易其稿，现在仍然在等待批复。由于庐山管理局对整个庐山山体并无完全的管理权限，因此在规划及管理过程中，遇到的问题也特别多。

庐山管理局党委委员、宣传部长熊伟告诉《每日经济新闻》记者，庐山山体面积为302平方公里，原来的管理范围一直是海拨800米以上的范围，后来把两场、两所划入到了庐山，庐山管理局现在的管理范围才120多平方公里。“原来管着庐山的有庐山区、星子县、九江县庐山垦殖场等六个单位，称为‘一山六治’，这个是自1984年庐山管理局成立以来，就形成的机制。”

为了充分地保护与发展庐山，庐山管理局历经数年，最终形成《庐山风景名胜区总体规划（2010-2025）》，规划中明确提出了，要将庐山上的居民下迁。

第一次规划中，对要求下迁的居民达到1.2万人，规划一公开，立刻受到了外界的质疑。此次重新公布的下迁数据，当地居民对其仍然存疑。陈忠国说，他的妻子在庐山管理局机关工作，她要下去了，他全家就都得下去，家属有四五个。“工作人员2000人，都是拖家带口的，家属怎么才只有1000人？”

不久前，《每日经济新闻》报道了“庐山仰天坪现产权大宅”的消息后，外界对庐山是不是要打造“富人山”的议论越来越多。

陈忠国表示，像他一样的庐山居民，以旅游服务业为主的收入大多在每个月2000多元，一旦离开了庐山，想再上庐山生活几乎不可能。“现在庐山的宾馆一晚上都要四五百，贵的上千元，到时候只有富人才能上庐山生活了。”

华东师范大学旅游系一位教授在接受记者采访时表示，庐山上的小城，历史以来就有，现在要人为地把山上的居民往下迁，可能会改变庐山的人文气息。“纵使庐山当局的这种出发点是为发展庐山而考虑，但山上频频出现的别墅事件，更容易让外界认为庐山是在‘揽富’。”

庐山总体规划的项目总策划人清华大学教授金笠铭认为，风景区居民不掌握景区资源所有权，即使是当地居民数代耕种的土地也不属于居民所有。因此，景区居民是弱势群体，其权利最容易受到侵犯，在处理风景名胜区资源保护与旅游开发的问题时，往往从迁移当地居民入手，如何迁移却很少考虑居民的需求。

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“分山而治”带来利益纠葛庐山管理乱局待解

每经记者 于垚峰 发自江西庐山、南昌

从2006年的莲花洞别墅事件，到今年7月《每日经济新闻》报道的“仰天坪出现违规大宅”，庐山别墅，一次又一次刺痛着世人的神经。

庐山302平方公里的山体，庐山管理局只管理着海拔800米以上的范围，面积只有120多平方公里；山体以下，分别被星子县、九江县、庐山区等多个地方管理。庐山最多时曾出现过“一山六治”的情景，这亦成为庐山管理局认为庐山难以合理规划和管理的主要原因。

“我坚决反对将居民下迁山下，牯岭镇是庐山重要的文化元素，居民下迁了，谁来做好服务工作？”著名公共行政学专家竹立家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，庐山管理局规划庐山，不能作为侵占老百姓利益的借口，“打破现有体制，统一庐山山体，成立庐山区，或者庐山市一级政府，统一管理庐山。”

分山而治

千百年来一直以“雄、奇、险、秀”闻名于世的庐山，享有“匡庐奇秀甲天下”的盛誉，是具有两千多年悠久文化和百余年开发历史的名山，首批国家重点风景名胜区。全山有12个景区，37处景点，230多个景观。

这些景点，并不都属于小范围内的庐山管辖。庐山管理局宣传部长熊伟告诉《每日经济新闻》记者，庐山现行的管理体制，自1984年设立庐山管理局到现在，没有什么大的变化。“当时称为‘一山六治’，分别由庐山管理局、星子县、九江县、庐山区、庐山垦殖场和江西省庐山自然保护区等六个部门管理着。”

2005年底，九江市将庐山综合垦殖场、庐山茶科所、庐山林科所和庐山水电厂四个单位划归庐山管理局管理，旨在进一步扩大庐山管理局的管理区域，但是位于星子县、九江县和庐山区的庐山山体仍然游离在“庐山”之外。

副地级的庐山风景区管理局成立于1984年，由江西省政府直管并委托九江市政府代管。1996年，江西省人大常委会通过了《江西省庐山风景名胜区管理条例》，条例赋予庐山管理局对庐山建设、发展规划、旅游行业管理的行政职责。

但实际上，庐山管理局难以发挥职能作用。因为从性质上说，庐山管理局只是省政府在庐山的一个派驻机构，而非一级政府。管理局的决定，对星子县、九江县政府并不是上级对下级政令，自然难收实效。比如，条例规定任何地方对庐山的资源开发必须报庐山管理局审批，但一些县、乡、村并不把管理局放在眼里，擅自搞起了庐山旅游开发。

在国家级风景名胜区中，只有庐山至今仍维持着这种多头管理的管理体制。

在上世纪八九十年代，旅游经济尚未完全兴起时，多头管理体制并未对庐山产生太大的影响。然而当旅游业逐渐成为国民经济的一大支柱产业，星子县、九江县等地大力发展旅游产业时，“一山六治”的矛盾终于暴露：六个“婆婆”管庐山，谁都可以制约谁，生出不少“权限之争”。

利益之争

庐山“权限之争”的核心其实是“利益之争”。

庐山被人为地分割，导致一些知名景区支离破碎。游客在购买了180元的大门票之后，进山观看一些景点，仍然需要二次购票。比如说去三叠泉景区，需要再购买64元的门票，因为三叠泉属于庐山区管辖，并且于庐山之上，设立了一个庐山三叠泉风景区。

根据九江市公布的数据，2011年，庐山接待游客160万人次；庐山西海接待游客60万人次；星子庐山温泉接待游客120万人次；三叠泉接待游客21万人次。这些景点，都在大庐山的范畴之内。但是，星子县、九江县显然不愿放弃这笔不菲的财政收入。

庐山山体下的这些县区，除了旅游的门票及相关行业能提高当地的GDP之外，依山而建的一些地产开发，借庐山之名，又可以征收一笔可观的土地财税以及营业税费。庐山区、星子县纷纷在庐山山体下，划出土地，举行招商引资，以开发酒店为名，进行别墅的开发。

庐山区莲花镇政府一位干部向记者介绍，位于该镇的一个酒店，开发了近百栋别墅项目，每平方米均价都在两万以上，一栋别墅的面积从400平方米至900平方米不等，平均一栋别墅的价格都在千万以上，总价在10亿元之上。当地从中收到的土地出让费和税收，至少有2亿元，能贡献庐山区财政收入的50%。

在星子县也有类似的项目，在重点发展旅游业的星子县，扶持并打造休闲度假酒店，成为当地开发的一个突破点，但在操作的过程中，往往有不少企业，越过红线，搞起了房地产开发。

竹立家认为，保护庐山，必须完善庐山的管理体制。他说，目前庐山管理局虽然是省派驻机构，有一定的管理权限，行使行政执法权要受制于九江市。“现在，开发区管理比较混乱，以经济利益为导向，这种倾向不容否认。庐山开发别墅，不断有人在风景区内开发，这个问题不解决，20年以后，庐山就不是庐山了。”

管理乱局待解

庐山风景名胜区管理局是根据1984年中共中央办公厅、国务院办公厅《关于庐山风景名胜区管理体制等问题的批复》成立的，为江西省人民政府的派出机构，委托九江市直接领导。

由于庐山管理局的实际行政管辖范围，与庐山风景名胜区范围不一致，致使《江西省庐山风景名胜区管理条例》不能得到全面履行。许多专家预言，如果现在联合国的专家到庐山复查，“世界遗产”将面临摘牌的危险。

如何解决庐山旧有体制，使庐山早日像全国名山一样，理顺体制，快速发展，成了横亘在九江及江西省面前的一道难题。

早在10年前，江西省政府发展研究中心课题组就编写了《关于理顺庐山管理体制的建议》，建议提出：设立县级庐山市，市址设在南康镇，归九江市管辖。将庐山区的枯岭镇、威家镇、高垅乡、海会镇、塞阳镇、莲花镇，九江县的黄老门乡和星子县全部乡镇划入庐山市，共计23个乡镇，面积1134平方公里，人口30万。

这一建议也得到了竹立家的认同。他说，设立具有一级政府权限的庐山区（市），统一管理庐山整个山体，既可以在一定的范围之内，适度地开发庐山，又能最大限度地保护好庐山。

然而，设立庐山市的建议提了10年，至今也无明确的时间表。庐山管理体制，依旧将在争议声中继续沿用。