万科上半年现金猛增近四成 销售均价降10%

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

房企中报陆续披露，上半年楼市“寒冬”的影响开始逐渐显现。

昨日（8月6日）晚间，万科公布半年报，上半年万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。1月~6月份，万科累计实现销售面积602.5万平方米，同比增长6.5%，销售金额625.4亿元，同比下降4.7%。

此外，为实践郁亮的“楼市寒冬论”，上半年万科积极储粮过冬，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%。这意味着，在当前楼市调控政策依然持续，前景不甚明朗的市场环境之下，万科房地产去杠杆化的动作表现尤为突出。

中报销售业绩“量增价跌”

上半年楼市惨淡，成为自调控以来房地产行业最艰难的时刻，在此之下，行业龙头万科上半年努力坚持高周转政策，加快去杠杆化速度。

在以价换量的策略之下，万科上半年销售出现“量增价跌”。中报显示，万科上半年实现销售面积602.5万平方米，同比微涨6.5%。万科上半年实现销售金额625.4亿元，同比下降4.7%。在销售均价方面，上半年万科的销售均价为10380元，较去年同期下降10.6%。

相比之下，2011年上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元。

实际上，从万科上半年的业绩表现看，万科的整体销售额无疑出现微幅下降趋势。在上周刚公布的7月销售业绩中，万科实现销售金额103.9亿元，环比下降了22%。而截至7月累计销售金额729.3亿元，同比下降1.6%。

对此，万科董秘谭华杰表示，这反映了住房价格调整的影响，但更主要的原因还是销售结构的变化。与此同时，公司的结算均价也有所降低。

但与其他房企表现不同的是，上半年在行业的一片“哀叹”声中，多家房企业绩预报显示亏损或利润下降。而行业龙头万科净利润等指标则大大好于去年同期。

公告显示，今年上半年万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%。而2011上半年，万科实现营业收入199.89亿元，归属于母公司所有者净利润29.78亿元。

上半年万科全面摊薄的净资产收益率为6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32个百分点。相比之下，今年上半年万科结算均价和毛利率则有所下降。

除此之外，截至6月底，万科已售未结资源规模达到1392万平方米，对应合同金额达到1464亿元。

万科方面则称，根据目前的推盘计划，下半年销售高于上半年、全年销售超越去年应无疑问。

对此，谭华杰表示，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。

负债率下降 去杠杆化明显

值得注意的是，去年万科总裁郁亮先后在不同场合表示 “楼市寒冬”来临，并提出“现金为王”等过冬之策。

而3月，万科董秘谭华杰在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，整个行业去杠杆化将成为趋势。

今年上半年万科持有的现金进一步增加。截至6月底，万科持有货币现金470.1亿元，较年初提高了37%。

另一方面，在楼市前景不甚明朗的情况之下，万科加速去杠杆化的意图十分明显，负债率呈现明显下降趋势。

万科公告称，由于已售未结资源规模进一步提升，预收账款增加，万科上半年资产负债率达到78.9%。如果剔除预售账款，万科真实负债占总资产的比例只有39.3%，较去年年末下降0.3个百分点，明显低于A股房地产上市公司一季报的整体水平49%。

在衡量企业偿债能力的净负债率指标上，万科上半年的净负债率为22.8%，较年初的23.8%进一步下降。截至6月底，万科短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。

万科认为，在房地产行业整体融资环境尚未有根本改善的情况下，充裕的资金既是确保经营安全的保障，也为公司把握土地市场上可能出现的机会提供了良好的条件。

在第二季度开始万科拿地零突破之后，万科上半年新增开发项目13个，对应万科权益规划建筑面积约174万平方米。

而随着楼市成交量回升，近期万科的拿地动作相比上半年已经有所加大。万科7月销售月报显示，在刚刚过去的7月分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目，对应万科权益的建筑面积约84万平方米，需支付地价款30.2亿元。

对于下半年，谭华杰表示，公司既会关注土地市场的机会，也会坚持严格的项目投资标准，不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的假设前提上。

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安信“毒地板”首案开庭 业主索赔9万元

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

在安信地板甲醛含量超标事件数月之后，针对使用甲醛含量超标地板的业主索赔案，近日在广东佛山顺德区人民法院开庭审理。

8月1日下午，万科顺德新城湾畔业主程女士以涉案房屋室内空气污染问题为由向法院起诉，要求被告佛山市顺德万科置业有限公司赔偿其各项损失90100元。其中包括更换地板损失7770元，污染造成人身损害36730元及房屋租金损失45600元。

这也是安信“毒地板”事件被曝光以来，首次出现的民诉案件。

业主不满补偿标准起诉万科

8月1日首宗安信地板索赔案进行了首次开庭审理。

据悉，早在2010年1月，程女士购买了万科顺德新城湾畔一套面积为86平方米的精装房，于去年9月开始交付使用。

今年2月份，有网帖爆料安信地板甲醛含量超标，而万科16个城市共29个楼盘涉嫌使用了安信甲醛超标地板，其中包括顺德新城湾畔楼盘。

安信“毒地板”事件爆发引起社会广泛关注，随后万科也启动了紧急调查程序，对所涉地区楼盘使用安信地板情况进行调查，并及时公布了检测结果。

2月29日，安信地板新闻发布会称安信地板符合国家标准，如果质检不合格将承担一切责任。

3月1日，新城湾畔7号楼送检的安信地板样品，被检测出甲醛释放量1.9mg/L，超过国家标准限量（1.5mg/L）。资料显示，新城湾畔二期新项目7号楼中有104套使用了安信地板，平均每户安装的地板面积约29平方米。万科称，经核实此次查出甲醛超标样本对应的地板采购面积为3162平方米，使用面积共3012平方米，采购金额52.2万元。

3月2日，万科和安信地板一起在新城湾畔楼盘现场召开新闻发布会，万科总裁郁亮致歉并称将承担全部责任。

在被检测出使用的安信地板甲醛超标之后，万科立即安排免费更换问题地板，并按误工损失240元/天和居住损失350元/天的标准补偿业主，或者按200元/平方米标准补贴让业主自行更换地板同时补偿误工损失和居住损失的处理方案。

万科方面表示，大多数业主接受上述补偿方案。然而对于万科的补偿方案，程女士并不同意。程女士称，原本自己房屋已经出租，而在安信地板被查出甲醛含量超标之后，承租人就以木地板质量问题为由和其解除合同，造成了租金损失4.56万元。

程女士认为，自己的损失超出了万科的补偿标准，于是向法院提起索赔诉讼。5月23日，顺德区人民法院立案受理程女士的索赔案件。

据报道，此案目前还在进一步审理之中，会择日再审。

同一检测机构结果大相径庭

事件的缘起皆因安信地板甲醛含量是否超标。在万科已公布的所有检测结果中，仅出现新城湾畔1例安信地板甲醛超标。

据南方日报报道，被告于2011年9月20日交房之前和今年2月28日安信木地板事件曝光之后，先后两次委托检测机构对涉案房屋内空气甲醛含量进行检测。原告也于今年5月11日自行委托检测。双方委托的机构同为佛山市广联检测技术有限公司。检测结果却迥异：一个合格，一个超标。

令人不解的是：纠纷发生后，双方都委托同一家检测机构进行检测，为何结果却大相径庭？对此，佛山市广联检测技术有限公司解释称，检测结果不同的原因是双方使用的检测标准不同。

该公司还解释，在不同的检测时间和条件下，由于温度、湿度、通风、日照情况不同，检测结果也会不同。