预售制存废引热议 房地产业深层改革迫在眉睫

据了解，西城时代家园2010年11月后售出327套房源，预售款大约3.4亿元。但多位西城时代家园的业主表示，本该用于楼盘建设的预售款已被挪作他用，导致工程停工。西城时代家园业主冯平耀等人认为，表面上看，金星破产是因为资金链断裂、预售资金被挪用，而根源却是商品房预售制度。

同样是在杭州楼市，今年5月，密集发生了多起“房闹”事件。业主纷纷表示，因为房屋预售，让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差，期间的市场波动为什么要让业主承担？业内人士表示，“房闹”出现和商品房预售制有直接关系。

有分析认为，在现行的房产开发体制下，预售制对推高房价难辞其咎。

行业深层次改革迫在眉睫

预售制存废之争凸显出房地产行业深层次改革的迫切性。专家表示，楼市预售制度对开发商资金补给、商品房供给有积极作用，但是随着楼市调控持续深入、房地产业结构调整加速，以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。

多位专家表示，从长远来看，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋，不过，从目前情况看，骤然取消预售制并不现实。

中国指数研究院副院长陈晟认为，目前，我国整体金融创新相对滞后，房地产金融市场不发达，房地产企业融资渠道有限。即使取消商品房预售制度，预售活动也不会自动终止，而是以私下交易等违规形式继续存在，反而会扰乱房地产市场秩序，加大调控难度。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，在不能即刻取消预售制的情况下，关键是要从严监管预售款。

专家同时表示，随着楼市调控深入，房地产行业进入调整期，应在此“窗口期”，对预售制进行“大改”，即将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高杠杆效应。可以在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步做到不再实行预售。

快房网首席评论员程伟明表示，在逐渐改预售为现售的过程中，要注重配套改革，完善房地产金融市场。在有效监管的前提下，创新房地产基金、信托等金融产品，拓宽房企融资渠道，保障商品房供给，以渐进方式推进以预售制为代表的房地产行业深层次改革。