人民日报曾讨论预售制诟病

三问：

漏洞究竟怎么堵？

编辑：今年的政府工作报告明确提出，要“完善商品房预售制度”。那么该如何完善预售制，并且切实完善房地产市场秩序？

记者：预售制度并非我国独有，在西方国家中，也存在一部分预售商品房。但与我国商品房预售制度不同的是，在国外，预售制度都伴随着严格的监管措施。在国外，预售制实行第三方监管。预售取得的资金并不是一次性地交给开发商，而是由律师行、银行等机构代为监管，根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。

而在我国，预售制度规定将资金一次性全部交给开发商，这种预售制度给购房人带来巨大的单边法律风险和财务风险，也对银行的信贷造成了不小的冲击。

预售制度改进的重点只能放在将预售制变成一种“地产资格审查制”，拥有优质资格的地产商才获得预售权；或者效仿一些国家，将预售方式和预售合同多样化，例如预售资金不是一次性给付地产商，加强对住房建设进度的“掌控权”；或者建立所谓的“预售金专项监管体制”，对预售资金进行管理,防止地产商“卷款而逃”。

国务院发展研究中心有关专家建议，要充分利用信用体系提高行业公信力，进一步完善房地产信用档案体系和个人信用体系，发挥信用的褒扬和惩戒机制。建立完善、可行的房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统。并通过政府信息公示制度，使消费者和社会各界了解住宅市场运行情况，正确判断市场走势，引导消费者的市场预期。

预售制之痛，市场秩序之乱

预售制引发的纠纷当下时有耳闻。购房人和开发商处于风险承担不成比例的失衡状态当中，自然容易导致处于弱势的购房人的利益受损。

但是，在当前的现实情况下，预售制“一刀切”地全面取消的条件还不成熟。更为可行的办法是，根据实际情况有序部署，谨慎试点。商品房预售制度本身的确存在种种漏洞，但它并不是堵不上的窟窿。关键在于政府部门要承担起责任，落实监管制度，完善惩罚措施，切实保护住宅消费者的合法权利。

完善商品房预售制，最重要环节就是加强对预售资金的监管，确保其按照合同约定规范使用，同时加强对房屋质量的监控，对房屋预售广告宣传的管理，杜绝虚假广告，并建立起开发商和楼盘等信息的披露制度，保证消费者的知情。

从深层次看，预售制存在的种种问题，实际上反映出的是多年来整个房地产市场秩序的问题。预售制的问题，不过是房地产市场秩序混乱的一个缩影。

房改以来，虽然我国住宅市场得到较大发展，但近几年房价上涨过快，一些城市房价背离价值，暴露出诸多问题与矛盾。其中，关键是市场秩序欠规范，导致市场配置资源的效率不高。例如有的开发商恶意炒房；不规范的合同侵害消费者利益；房地产经纪机构良莠不齐等等。这些问题不仅损害了住宅消费者的合法权益，而且在供求偏紧的市场条件下，会进一步刺激房价的上涨，对住宅市场健康、可持续性发展产生负面影响。

近年来，政府在整顿规范房地产市场秩序方面也下了不少功夫，但是效果不甚明显。原因何在？

首先是相关的法律法规还不够完善。虽然我国目前基本上构建了多层次的房地产法律法规体系，但是由于房地产市场的区域性、复杂性等特点，在法律体系建设方面仍存在薄弱环节。例如，住房统计信息制度和产权登记制度不健全，致使炒房的影响容易扩大；住宅市场的信用体系建设滞后，没有健全的信用体系的约束和威慑，住宅市场主体的诚信就无从谈起。

其次，监管的执行力有待提高。从房地产项目的土地出让、规划审批、项目开工、项目竣工、项目销售全过程，政府部门都该进行动态跟踪和检测分析，任何一个环节，监管都不可缺位。但是现实操作中，却依然存在种种漏洞。

在住宅市场中承担起保护民众利益、维护市场经济秩序、公正执行法律的重要职责，政府责无旁贷。对重大市场秩序问题，应当加强地方政府问责制，以兑现政府对社会民众做出的承诺，确保中央的政令畅通，维护中央政策的严肃性和权威性。（黄碧梅）

链接：美国如何管理房屋预售

美国商品房销售最大的特点是第三方Escrow公司（产权保障及托管交易服务公司）的存在。购房者的订金、贷款、房屋合同等都预先存放在这样的托管交易公司，只有在房屋竣工、房主取得政府颁发的入住证后，相关款项才能转交开发商。

加州圣马力诺市ColdwellBankers公司地产经纪人温妮·克里斯蒂安介绍说，买主交纳首付款，通常为10%—20%。买主可以等到交房时才贷款并存入托管交易公司。通常情况下，银行只有在房屋基本竣工后才会给买主贷款。因此开发商在工程完成之前不可能动用买主的购房款。这也是为什么美国预售房比例小的原因，因为开发商无论是预售，还是现房，反正都得靠自己的资金，不能挪用购房款。

关于房屋质量的控制，美国采取的办法是，在竣工后，政府部门对房屋的建筑质量和水电管线进行检查，合格后发放“入住证”。另外，房主可以聘请第三方机构对现房质量进行评估。（记者 管克江）